企業固定資產租賃業務管理探討

付宗強

摘 要：近年來隨著公司市場規模的不斷開拓，市場對生產設備及房屋的需求也不斷增加，資產盤活、優化資源配置成為資產管理中的重心。作為公司來講，在經營業務中既存在資產租入業務，也存在資產出租業務。如果不能客觀公正地評估測算出固定資產的租賃價格，容易出現租入資產價格高于市場價格或者租出的資產租金偏低的現象，從而導致資產流失。本文就如何做好公司的固定資產租賃業務管理，有效避免租賃過程中的風險做出了較為詳細的分析。

關鍵詞：固定資產 租賃 管理

資產租賃是指在不改變資產所有權的情況下，由資產所有者與承租者訂立契約，在一定時期內，對資產的占有權、使用權實行有償出租和承租者自主經營的一種經營方式。

通過對資產租賃工作的研究分析，加強資產租賃的前期調研，規范資產租賃的操作行為，加強資產租賃的后續管理等措施，不僅彌補了生產經營的急需，而且有效降低了租賃成本，對于盤活的閑置資產，提高了資產使用效率，取得了較好的效果。

一、加強租賃項目的前期調研工作，篩選出急需資產和可用資產

為加強對租賃項目的管理，確保租賃項目在補充生產經營工作中發揮更好的作用，見到實實在在的效益，公司成立了由設備、計劃、經營、生產、紀委、生活中心、財務等管理部門和單位人員組成的資產租賃項目小組，根據公司生產經營的需要及單位內部資產的實際，對各單位申報的租賃項目進行前期調研，嚴格把關。

1、對資產租賃進行分類

針對資產使用單位提出設備租賃申請，對資產租賃按緊急程度、生產用和非生產用、使用時間長短、設備類或房屋類等進行分類。

2、按照生產優先的原則，首先確保生產急需

對生產用資產租賃，按照輕重緩急、使用期限長短和使用頻繁程度，分別通過臨時租賃和投資渠道解決。只有在工作量充足、生產任務緊急的情況下，才可考慮通過短期臨時租賃的方式加以解決。

3、先內部調劑使用，后實行資產租賃

根據公司資產清查情況，對公司的閑置資產在公司內部進行調劑，盤活存量資產。在充分挖掘內部資產仍無法滿足生產急需的情況下，再利用租賃方式租賃資產。

4、充分考慮資產的使用期限

對某些特定的項目需要增加的設備或房屋資產，由于項目是短期行為，項目完成后，該設備或房屋如果不能充分被利用或在利用率不高的情況下，可采取租賃形式來滿足項目需求。對于長期使用的資產，與投資計劃相結合，及時上報投資計劃。

二、強化租賃效益的測算，規范租賃操作流程

（一）租入資產效益測算

目前，公司租賃方式有兩種，一種是油田內部租賃公司租賃，一種是公司內部改制單位租賃。

1、兩種租賃方式租賃效益的比較

（1）油田內部租賃公司租賃效益測算

油田內部租賃公司一般租賃期限為5年，按照購置運輸車輛100萬元本金，年管理費率17%，殘值率為3%計算：

年度租金=折舊費+管理費=設備原值÷租賃年限+年初設備凈值×管理費率

（2）公司內部改制企業租賃，租賃費計算

從以上兩種租賃方式看，油田內部租賃公司租賃期限必須為5年，租期較長，但租賃期滿后，在設備報廢前，該設備歸承租方無償使用，且從設備的使用成本上看，設備報廢期內年度租金小于公司內部租賃的年度租金。這種方式適用于生產的長期行為，比如解決關鍵生產設備在更新改造過程中對主設備的輔助部件的配套，如配套鉆機設備等。公司內部改制企業的租賃，該方式租期短，相對與油田內部租賃公司租賃來說，年租金較高，但租賃比較靈活，可根據下一年度生產經營情況確定租與不租或租何種資產。該方式適用于臨時項目需要增加的設備、房屋或計劃投資未批復前急需用的設備或房屋的租賃。

2、出租方的選擇。在對出租方的選擇上，優先選擇油田二級單位內部租賃，其次油田內部租賃公司租賃，再次公司內部改制單位租賃。由于油田二級單位內部租賃，出租方可以不做收入，無需繳納營業稅，特別是房屋租賃，出租方可按房屋計稅房產余值的1.2%計提房產稅，無需按租賃收入12%計提房產稅，這樣出租方收取的租賃費較低。對于承租方來說，發生的租賃成本也降低。

（二）租出資產費用測算

測算租賃價格（簡稱租金，下同）應首先測算出基準租金，在此基礎上根據租賃區域、租賃風險等租賃市場情況進行調整，最終確定租金底價。有確鑿證據證明有市場價格的，以市場價格作為租金底價；沒有確鑿證據證明有市場價格的，以基準租金價格作為租金底價。

在測算市場價格時，房屋建筑物類資產應參照其所在地周邊約500米范圍內相同或相近資產的現行租賃價格進行測算。

在測算基準租金時，根據出租資產的價值和現行銀行貸款利率等因素進行調整后再加上有關的稅費等測算出年租金。

車輛及設備類、房屋建筑物等出租資產租金的測算方法如下面所述。

1、車輛及設備類出租資產租賃價格的測算

租金是指由出租資產的損益平衡租金等實際支出類費用、管理費、利潤、營業稅及附加所構成。

（1）出租資產的損益平衡年租金的確定

損益平衡年租金=[（初始購置成本余值-資產余值的現值）/普通年金系數-折舊抵稅]/（1-所得稅率）

（2）租金其他構成項目的確定

管理費用等于初始購置成本的2%-5%，車輛保險、財產保險、營業稅及附加等其他費用按實際支出計算，利潤根據租賃市場情況而定。

2、房屋建筑物類出租資產租賃價格的測算

建筑物（房屋）和構筑物的租賃費的定價較為復雜，建筑物的屬性、坐落位置、樓層、周圍環境和道路、使用性質、技術狀況等都影響租賃價格。首先，我們將建筑物和構筑物按所在地區劃分出Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類地區，根據具體情況確定該地區的租賃價格。

在具體實踐過程中，首先對出租資產現狀進行現場核實，然后根據以上標準進行具體測算，最終確定租賃底價。

三、加強資產租賃的管理，提高固定資產租賃使用效率

為加強對資產租賃的管理，公司專門制定了資產租賃管理規定，從資產租賃的申報、論證、上報、審批到租賃方的選擇、資產租賃的管理等都作了具體的規定。

嚴格租賃設備的審批程序，按生產經營實際需要控制租賃項目。生產單位上報租賃申請后，由二級機關相關管理部門（設備、計劃、經營、財務、紀委、審計等）論證審核后，報公司主要領導及上級業務部門批準后方可執行。

嚴格租賃項目和租賃費用管理，項目一旦審批后，中途不得隨意增加。確因生產需求急需增加的，須報請公司主要領導批準后，報上級相關部門按業務流程運行。租賃費的結算嚴格按合同執行，租賃到期不再使用的資產一律停止租賃。對于到達折舊年限而繼續使用的設備資產，按設備資產原值的4%計算租賃費。

選擇出租方時，嚴格執行油田相關規定，出租方必須參加油田相關部門組織的招投標會議，經公開招投標后確定出租方。從公司內部改制企選擇出租方時，對出租方市場準入證、資產臺帳、出租資產的資產狀況等進行嚴格的審核，并明確租賃期雙方的責任、義務，在保證租賃程序符合油田規定的情況下，確保租入資產的性能良好。

加強對資產租賃的動態管理，建立資產租賃臺賬及數據庫，定期對資產租賃使用情況及租賃設備管理資料等進行檢查，對發現的問題做到邊查邊改，查改結合，責任到人，確保資產租賃高效使用。同時，加強對資產租賃與自有資產的分析對比，特別是對租賃設備經濟技術指標完成情況、設備修理費發生情況進行分析，及時發現資產租賃使用過程中存在的問題，并做好與出租方的溝通協調，力爭資產租賃發揮更大的效益。

近年來，通過資產租賃的方式，一方面滿足了鉆井生產急需和開拓國內外市場對部分設備及房屋資產的需求；另一方面盤活了閑置資產，提高了資產使用效率，公司資產租賃管理收到了良好的效果。