淺談房地產開發過程中的工程造價控制與管理

摘 要：房地產開發過程中從投資者的角度來定義工程造價的含義是指：進行某項工程建設花費的全部費用。工程建設項目的全部成本費用，也即是建設工程的固定投資。有效控制工程造價，是基于優化建設方案才能夠進行的。在施工過程中，采用一定的方法和措施，以控制在合理范圍的核定限額和成本范圍內工程造價的發生的各個階段的設計。控制項目投資成本不超過核定限額，更合理地使用人力，物力和財力，力求取得最大投資回報率，這是項目成本控制的核心。

關鍵詞：房地產；開發；工程預算；造價控制；造價管理

工程造價的確定是一個非常復雜的過程，從項目開發的前期投資估算、工程概算、工程施工圖預算、施工過程中變更的各種測算、以及最后工程結算都具有多樣性與復雜性。所以工程造價的控制顯得尤為重要。如何控制工程造價，以最少的投入獲得最大的經濟利益，是工程造價控制人員需要研究的問題，工程造價管理涉及建設項目的的各個階段和各個環節，但必須突出重點，抓好以下五個環節，確實帶動和加強整個工程造價管理工程，從而實現在保證工程質量的前提下有效控制工程造價，提高經濟效益，并且利潤最大化。

工程造價的控制是由從事工程造價管理的人員來完成的，必須是具備專業知識的、是符合該行業標準的、熟悉各項政策法律法規的、業務素質較高的工程專業人員，并且要有較強的工程造價控制的管理意識，責任心，這樣才能在工程的各個階段發現各種問題，才能提出合理化建議，從而達到控制工程造價的目的。

工程造價的有效控制應該注意以下幾個大的方面：

1 工程初步設計階段和施工圖設計階段

設計階段是確定工程造價的主要階段，設計方案是否合理和設計質量的高低對于工程造價產生直接的影響。因此，根據設計編制概預算，確定工程造價，并進行技術經濟評價，分析功能。最后選擇最優化的設計方案，所謂優化設計是通過一系列的方案篩選，使工程項目設計符合既定的功能要求，在一定的時期內，技術具有先進性、風格上具有獨特性，質量優良，各項經濟指標合理科學。建設單位要對設計單位設計的方案進行認真細致的審核，除設計項目技術上可行性外，還要特別注意投資與設計的關系。在結構設計中，要注意采用科學的結構形式，合理的安全系數，任意提高安全系數，加大構件截面，增加鋼筋含量，會給建設單位造成不必要的資金浪費，提高工程造價。在安裝設計過程中，要注意合理布置管線，防止出現重復，遺漏。所以，在設計階段要做好：

（1）引入競爭機制，實行設計招標，優選設計方案，從而達到對投資的有效控制。

（2）采用限額設計。限額設計前提是要尊重科學，實事求是，保證設計科學性為前提，在處理技術與經濟的關系時，把節約建設資金提高到工程建設的高度是非常有必要的，通過限額設計，克服設計人員重技術輕造價的傾向。做好這一工作，就掌握了投資控制的主動權。

（3）對設計單位建立“索賠”制度，對因圖紙問題造成的工程浪費，超過限額設計部分及其他損失，一律由設計單位和設計個人按照合同承擔責任，這樣可使設計人員有責任心。

2 工程招投標階段

工程進行到某個階段，各階段的招投標工作都應該要做，而且要做好。比如設計階段、施工階段、大宗材料選擇等等，都應該認真細致地做招投標工作，實踐證明選擇好的設計單位、施工單位以及好的產品都能使工程順利按照計劃完成建設任務。

招投標階段，選擇一家在有資質、信譽度好、實力方面強大，并且報價相對合理的施工單位是非常重要的。各投標單位的在建工程實地考察也是有必要的。否則，在施工過程中如有發生扯皮，最后換施工單位等這些情況出現的話，工程造價會相應提高，而且還會影響工程交工等情況。我們經常在施工過程中會看到有各種各樣的情況出現。因此，工程各階段的招投標很重要。

3 合同簽訂階段

合同是約束建設單位和各施工單位履行各自的權利和義務的協議書。它具有嚴肅的法律性和很強的時效性等特點，在市場經濟條件下，商品價格波動較大，嚴密制定合同，做到有法可依，按章執行對于控制工程造價很有必要。簽訂合同時注意以下幾點：

（1）建設工程合同范本是通用性的范本，除了依據通用條款的約束以外，在專用條款中根據工程的特點要描述清楚甲乙雙方應該遵守條款，要注意字眼的推敲，尤其是一些原來開發項目中遇到過雙方發生扯皮現象的條款一定要約束清楚，不能含糊其辭，以免執行合同的人員對同一條款有多種解釋。往往一字之差，就會造成建設單位不必要的支出，更談不上工程造價的控制了。在專用條款中還不能約束的很多條款可以在補充協議中明確。總之，要讓執行合同的人員有可操作性，否則就是沒有約束力的合同。我們秉承公平、公正的原則與各施工單位一起完成工程項目施工階段的建設。施工過程中還會有很多的材料設備采購合同、監理合同、分項工程的專業分包工程等等都要注意以上問題。

（2）對于工期不太長，造價較低的工程可以總價包干，但要落實清楚施工期間可能會出現的各種情況以及怎樣處理的方法，比如施工期間不受各項調價政策的影響、材料上漲的變化以及人工上漲的變化是否可以調整，如果可以調整，調整系數是多少等等都要落實，使合同有可操作性。還有承包范圍，工程內容是施工圖紙的全部內容，以免在結算中發生扯皮現象。

（3）雙方的承諾也要一并寫進合同，以免承攬過程中出現反悔，扯皮，從而影響工程進度和造成工程隱形的損失，即使工程造價提高。

（4）對于有些材料市場價格波動大，由施工單位自買，建設單位調整價差的材料和設備，應在合同中寫明質量、規格、型號、單價，由建設單位認可后方可采購，以便有效控制材料價差。

4 施工管理階段

（1）抓好現場施工。在工程建設中，一些施工單位由于利益的驅動，往往會出現偷工減料、降低質量的現象。現場監督人員要嚴格按照施工質量標準監督，每道工序前應該驗收合格以后才能進行下到工序，隨時掌握情況，做好原始記錄，確實因需要要發生變更時，應認真進行校對、核算，為結算時確定增加或減少的工程量計算提供重要依據。建設單位在施工過程中最好不要隨便修改（確實因功能要求更改的除外），因為隨意的修改就會造成造價的提高，有測算過一個項目，簽證費用達到整個工程的20%。

（2）加強工程進度管理。工程建設周期越長，管理費、人工費等各種費用支出就越大，各項資金不能很快回籠。因此，應嚴格控制工期，督促施工單位在合同期內完成工程的建設。

5 材料進場階段

工程建設中，材料至少占到50%以上，對建設單位來說，施工單位自購的建筑材料，成品、半成品要嚴格檢查驗收，防止偽劣產品進場，在簽訂施工合同時要明確各種材料的質量要求，通過不定時隨機抽檢、分批材料進場抽檢等等手段控制，確保工程質量。

6 竣工結算階段

工程結算時，由于施工過程中的變更等因素，往往預算價不等于結算價。因此，在施工中，只有根據實際變化，及時審核設計變更、工程追加、減少、變更以及做好隱蔽工程的驗收和材料代換等變化情況的記錄，才能有效的防止通過虛報、多報工程量、材料量、套高定額、重復計算等方式加大工程結算。造價人員要做好以下幾點：

（1）熟悉定額，根據計算規則計算工程量，要有責任心、作風要廉潔正派，不收任何誘惑。

（2）準確審核施工單位報送的各種結算

造價員必須隨時關注國家相關部門公布的各種造價信息，政策文件，及時收集專業工程資料的有關數據。還要具備假資料的辨別能力，有些不良施工單位常常會在隱蔽工程及竣工圖中動手腳，具備這樣的能力是要求造價員要經常看現場，做好記錄，是否和圖紙吻合等等。工程完工，驗收合格，再依據合同、相關計價文件、竣工圖等等滿足結算條件的資料才能準確、合理的審核施工單位報送的各種結算。

有效控制工程造價抓好以上幾個環節，就能有效的控制工程造價。當然還有一些其他方面也不容忽視，比如建立報價制度等等方面。相信我們以這幾個方面為主，其他方面為輔，全面地、全過程的進行造價控制，就能圓滿地完成工程建設任務。

7 結 語

在當今這個競爭激烈的市場經濟大潮中，如何求生存、求發展是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。在相同的開發環境中，除了開發適銷對路的適應市場需求的產品外，最重要的是價格，盡可能地減少工程成本，降低產品市場價格，最大限度地提高企業的技資收益，這一點一直倍受眾多房地產開發企業的熱切關注，即為熱點又是難點。降低工程成本，提高企業工程投資收益，有效地控制工程造價是房地產開發企業在市場競爭中的關鍵。

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作者簡介：鐘紅霞（1974-），女，漢族，貴州安順人，大專，工程師，主要從事方向為工程造價。