論目標(biāo)成本進(jìn)行房產(chǎn)成本控制

陳春艷 施云翔

摘 要：伴隨著現(xiàn)今社會市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，怎樣通過縮減成本的方法來吸引人們的注意力，增加銷售額及經(jīng)濟(jì)收益，成為了企業(yè)重點關(guān)注的事情。想要高效的對環(huán)境動態(tài)做出反應(yīng)，提高企業(yè)自身的市場競爭能力，就需要站在戰(zhàn)略的高度上對下屬系統(tǒng)進(jìn)行管理。不管是利用成本領(lǐng)先的方法還是商品差異性的方法，縮減成本才是實質(zhì)所采。那么，對目標(biāo)成本的管理工作就需要相關(guān)工作人員對其進(jìn)行深入研究。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本；房產(chǎn)成本；控制

隨著現(xiàn)今我國城市建設(shè)進(jìn)程的深入，人們的生活水平日益提高，房產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場競爭越來越激烈。想要提高房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力，推動企業(yè)更好發(fā)展，就需要加大對目標(biāo)成本的控制力度。以下簡要針對目標(biāo)成本控制的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行探討，僅供參考。

1 利用目標(biāo)成本的方法對房地產(chǎn)的成本實施控制

1.1 創(chuàng)建目標(biāo)

對于目標(biāo)成本來講，其指的是企業(yè)事先明確的，在一段時間內(nèi)通過努力達(dá)成的成本目標(biāo)，是控制項目成本的重要措施。現(xiàn)今，很多項目的成本出現(xiàn)失控問題的成因就在于沒有實現(xiàn)創(chuàng)建好明確的目標(biāo)，就算創(chuàng)建了目標(biāo)，內(nèi)容較為模糊，一般只有大概，待落實期間，經(jīng)常出現(xiàn)問題，不能良好的控制成本，進(jìn)而導(dǎo)致目標(biāo)成本失控的情況。

1.2 明確各崗位的職能范圍及管理流程

在利用目標(biāo)成本的方法控制房產(chǎn)成本期間，應(yīng)創(chuàng)建責(zé)任成本系統(tǒng)，其目的在于確保將目標(biāo)成本工作落實到位，所以，需要劃分好責(zé)任的范圍。同時，由制度流程的角度確保目標(biāo)成本的落實工作，對成本進(jìn)行控制。相關(guān)工作人員將開發(fā)房地產(chǎn)的行為劃分成多個單獨(dú)的過程，確定各個作業(yè)流程規(guī)范，并且重點定義成本控制的要點。

1.3 利用動態(tài)成本的方法進(jìn)行跟蹤落實

動態(tài)成本能夠顯示出項目落實期間的預(yù)計成本，借助實時反映的方法體現(xiàn)成本的動態(tài)差異性，輔助企業(yè)中的有關(guān)機(jī)構(gòu)找尋問題并予以處理，提高成本的控制水平。動態(tài)成本具體包含以下內(nèi)容：其一，動態(tài)成本的核心內(nèi)容為實時性，動態(tài)是指整體項目的生命周期各個點都可以掌控成本狀態(tài)；其二，動態(tài)成本的測算方法為三條主線、一個中心。

2 各個環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用管理工作

2.1 土地的成本管理

在對土地的成本進(jìn)行控制期間，可以從以下幾方面入手：其一，同政府部門積極協(xié)商探討舊城的改造工作，盡量爭取優(yōu)惠政策。盡可能在稅收方面返還一定的資金，基于土地規(guī)劃設(shè)計許可前提下，盡量爭取到高容積比率，從而間接縮減土地的成本；其二，認(rèn)真對其他房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的地區(qū)進(jìn)行調(diào)查，分析其區(qū)域的環(huán)境、地理位置、企業(yè)的財務(wù)情況等，進(jìn)而縮減操作期間的風(fēng)險概率；并且主動同轉(zhuǎn)讓以防進(jìn)行協(xié)商，盡量延長付款的時間，縮減資金投入數(shù)額；其三，利用拍賣或者公開招標(biāo)的方法對區(qū)域的房地產(chǎn)項目及市場進(jìn)行研究，探討其可行性，細(xì)致分析競爭對手，保證投標(biāo)的客觀性與正確性。利用相應(yīng)的投標(biāo)方法，保證政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的性能，履行開發(fā)、付款的責(zé)任，縮減土地的資金投入成本。

2.2 對前期的費(fèi)用進(jìn)行管理

一般來講，在進(jìn)行房產(chǎn)項目開發(fā)期間，前期費(fèi)用所占的比例約為項目總資產(chǎn)的2～3%左右，包含的內(nèi)容有：設(shè)計資金、報建資金、勘測資金、繪圖資金、研究資金等，對前期費(fèi)用進(jìn)行控制與管理的重點在于控制設(shè)計資金。設(shè)計的結(jié)果同項目造價之間存在密切的聯(lián)系，所以，相關(guān)工作人員應(yīng)重視設(shè)計的管理及控制工作，不但需要積極參與并配合結(jié)構(gòu)的選型及項目的設(shè)計、基礎(chǔ)的評估等工作，盡量為設(shè)計從業(yè)者提供一些精確、客觀的意見，同時設(shè)計機(jī)構(gòu)本身也需要精確對項目實施定位，基于確保設(shè)計質(zhì)量的條件下，盡量限額設(shè)計，細(xì)致分析設(shè)計結(jié)果的性價比，同時多次進(jìn)行修改，預(yù)防在施工期間出現(xiàn)返工或者矛盾問題，嚴(yán)重浪費(fèi)成本，延誤施工進(jìn)度。

2.3 對項目成本進(jìn)行管理

一般來講，管理項目成本工作大致可以分為以下幾方面內(nèi)容。

（1）項目的前期管理。對于項目前期工作來講，其包含項目規(guī)劃環(huán)節(jié)、施工預(yù)案設(shè)計環(huán)節(jié)、施工圖繪制環(huán)節(jié)等，相關(guān)工作人員需要依據(jù)設(shè)計的深度及自身的建設(shè)經(jīng)驗，市場價格等，合理對項目進(jìn)行定位，分析銷售市場的狀態(tài)，調(diào)整并完善設(shè)計內(nèi)容，從而確保成本控制目標(biāo)的合理性與科學(xué)性。

（2）成本控制目標(biāo)管理。當(dāng)確定成本的控制目標(biāo)以后，相關(guān)管理機(jī)構(gòu)需要盡快對成本的預(yù)測數(shù)值進(jìn)行拆分，例如：土建成本、消防成本、弱點成本等，進(jìn)而為后續(xù)建材原料的選取夯實基礎(chǔ)。

（3）項目建材原料的采購與工程分包。在采買項目建材原料期間，需要通過招投標(biāo)的方法合理選擇合作廠商，并且對建材原料的性能進(jìn)行審核。當(dāng)將項目分包時，應(yīng)嚴(yán)格遵照“三堂會審”的方法，從而提高項目的施工質(zhì)量。

（4）加大對投標(biāo)企業(yè)的議標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。

（5）全面對建材市場進(jìn)行調(diào)研。相關(guān)工作人員應(yīng)全面對建材市場進(jìn)行調(diào)研，掌握相關(guān)新的施工技術(shù)、新的建材原料，累積大量的市場信息經(jīng)驗，廠商企業(yè)等，進(jìn)而協(xié)助設(shè)計從業(yè)者進(jìn)行施工設(shè)計、選樣，盡量實現(xiàn)相關(guān)建材原料的替代，相關(guān)施工預(yù)案的替代等，從而縮減項目成本投入。

（6）細(xì)致研究施工設(shè)計圖及建材原料的樣本。從業(yè)者應(yīng)盡快研究施工設(shè)計圖及建材原料的樣本，及時找尋其存在的問題，并予以改進(jìn)與完善，縮減成本投入，增加企業(yè)市場競爭能力。

（7）改善設(shè)計變更。從業(yè)者應(yīng)不斷改善設(shè)計變更，現(xiàn)場簽證等過程，嚴(yán)格遵照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)開展工作。當(dāng)設(shè)計變更時，應(yīng)通過有關(guān)人員的審批及授權(quán)。一般來講，設(shè)計的變更是控制項目成本的難點與重點內(nèi)容，其是因為很多施工設(shè)計出現(xiàn)改變時，通常無法合理明確造價，必定會增加施工成本。

2.4 對營銷的成本進(jìn)行管理

據(jù)相關(guān)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，營銷的成本約占總成本比例的5～8%左右，是指在項目營銷期間產(chǎn)生的各類費(fèi)用，例如：推廣費(fèi)、廣告費(fèi)等。想要保證營銷成本的控制合理，具體可以進(jìn)行以下方法：①創(chuàng)建較為完善的廣告及市場推廣計劃，并予以落實及監(jiān)管；②創(chuàng)建并改進(jìn)營銷的成本管理系統(tǒng)。相關(guān)工作人員應(yīng)加大對成本的管理控制力度，樹立縮減成本投入，增加經(jīng)濟(jì)收益的理念，增強(qiáng)工作質(zhì)量及效率，盡量縮減浪費(fèi)，同時依據(jù)相關(guān)規(guī)定合理規(guī)劃資金，更好的體現(xiàn)集團(tuán)的統(tǒng)籌優(yōu)勢，確保項目供求的平衡，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭能力。

2.5 對業(yè)績進(jìn)行評估

在房產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建好目標(biāo)成本，明確劃分好責(zé)任系統(tǒng)，實施跟蹤并控制好業(yè)務(wù)流程以后，就需要依據(jù)落實的情況對有關(guān)業(yè)績進(jìn)行評估。從業(yè)者在評估業(yè)績的同時，還需要及時總結(jié)好整體項目在生命周期期間的成本得失，同時將其同項目動態(tài)成本數(shù)據(jù)、目標(biāo)成本數(shù)據(jù)等一起進(jìn)行歸檔，基于此前提下，總結(jié)中重點的成本指標(biāo)，同時創(chuàng)建項目成本數(shù)據(jù)信息庫。利用創(chuàng)建成本數(shù)據(jù)信息庫，能夠保存好所有項目的成本重點信息，同時為以后項目開發(fā)做好指導(dǎo)作用。需要注意的是，成本數(shù)據(jù)信息庫的創(chuàng)建需要表現(xiàn)知識管理的觀念，不斷進(jìn)行豐富，從而獲取沉淀，并不會由于人員的變更及流動而丟失，進(jìn)而推動房產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。

3 總 結(jié)

總而言之，隨著現(xiàn)今社會經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，市場競爭逐步增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲取生存并不斷發(fā)展，就應(yīng)重視成本管理工作，利用目標(biāo)成本的管理方法，縮減資金投入，增加經(jīng)濟(jì)收益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)及社會經(jīng)濟(jì)更好前進(jìn)。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行探討是值得相關(guān)工作人員深入研究的事情。

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