房企各顯神通找出路

本刊記者 張巖

并購合作與資源整合，重新定位與方向轉型，不同規模、不同目標的開發商在房地產行業全面調整的階段，多元化發展的態勢逐漸明顯。

房地產行業的“金九銀十”又將到來，在經歷了今年樓市的劇烈波動和震蕩之后，二三線城市陸續傳遞著限購松綁的信號。從上半年的數據看，國內樓市整體呈現下滑和低迷的態勢。根據國家統計局發布的1—6月房地產數據顯示，商品房銷售面積同比下降6.0%，商品房銷售額下降6.7%。這意味著，進入全面調整期的房地產企業，在下半年將要迎接比以往嚴峻的“大考”。

當然，經歷過無數風雨的房地產企業不會坐以待斃。雖然這些企業大多數還不會撤出這個行業，但是可以清晰地看到，他們正在遠離傳統單一的房地產開發和銷售模式，根據對于市場現狀的判斷和預期，逐步分化形成多元經營的發展態勢。

并購重組大潮洶涌

相比實力雄厚的大型房地產企業，在樓市滑坡的狀態下，中小型房企的生存狀況更堪憂。在業績下滑的房企中，中小型房企的比例頗高，有些企業業績同比下滑幅度甚至超過50%，更有甚者已連續六個月銷售額同比大幅下跌。

統計數據顯示，今年上半年房地產行業已完成和未完成的并購金額合計1762.55億元。其中，房地產行業并購標的完成的交易達73宗，交易總價值為152.93億元，同比增長2.09倍；待完成的交易數目達92宗，交易總價值為1609.63億元，同比增長4.37倍。

從上半年并購交易的主體來看，轉讓資產方為萬方發展、億城投資、雅戈爾等中小房企，而買方則為陽光城、首開股份等快速擴張的企業，同時也不乏知名房企如中國中冶、北京萬科等的身影。

“通過并購整合資源，這種方式其實也為大型房企提供了新的機會，除了通過傳統的銷售業績增長提升規模之外，還可以通過并購方式實現外延增長。”中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮表示，“如今市場正在重新優化選擇它的資源支配者，生存和發展目前都是房地產企業面臨的最大課題，要看誰在市場競爭中成為進化最快的物種之一。”

高附加值產品層出不窮

尋找新的業務增長點和未來的突破口，是所有房地產開發企業面臨的最首要問題。房地產行業目前面臨市場較大的分化期，高速增長的時代已經過去，如今客戶的需求愈發的多元化，將現有產品進行改善、包裝、擴大服務范圍和領域，從而提高其附加值和市場接受度，很有可能是未來房地產發展的一個大趨勢。

誠品居所是位于蘇州金雞湖東岸CBD核心區域的一個即將開盤的項目，整個項目規劃為兩棟塔樓和三層裙房商業，占地面積并不算大，約2.69公頃，建筑面積約13.4萬平方米，但是單價卻高達6萬元，相比蘇州整體均價在每平方米1.3萬元左右的房價，也可謂天價了。但是盡管如此，預售卻依然異常火爆。

誠品居所的開發商蘇州工業園區旺和發展有限公司將自然、建筑與人的和諧相處的設計理念貫穿其中，同時因地制宜地融入蘇州本地文化精神，兩幢塔樓規劃為精裝湖景公寓,裙樓規劃為大陸首家誠品書店、誠品文創商場，將誠品的人文理念植入建筑細節，構建“一段湖與人生的藝術哲思”。

萬科作為房地產的龍頭企業之一，總裁郁亮曾在去年底也表示其最新定位也從傳統的住宅開發商轉型為“城市配套服務商”，由賣住宅轉型為賣服務。據萬科相關人士透露，萬科通過積極參與商業綜合體、寫字樓、文化場館等城市配套的規劃與建設，不斷地提升產品的附加值，正逐漸將服務從“大社區服務”提升為到整個城市服務。

“高端住宅具有保值的藝術品質和稀缺的價值屬性，同時購買人群有著精準的定位，所以往往有著較高的市場預期。高端、高附加值、高服務水準是未來房地產企業發展的主流方向。”中國房地產學會副會長陳國強說。

轉型跨界正當時

金融，一直被認為是房地產跨界進入的最早領域。在資本為王的時代，房地產與金融自然形成“你中有我，我中有你”的密切關系，為綠地集團、越秀集團、華潤置地集團、萬科地產等知名房地產企業進軍這一領域提供了先天優勢條件。

隨著民營銀行政策的逐漸松綁，為開發商們的轉型提供了一條新的路徑：那就是控股或者入股銀行。2013年以來，先后有萬科聯姻徽商銀行、恒大地產入股華夏銀行、越秀集團收購香港創興銀行股權等房地產巨頭打通銀行融資渠道，成為不同銀行新股東的案例。同時，房地產企業還活躍在小額貸款、金融租賃、金融資產交易、產業投資基金等多種金融業態領域中。

在移動互聯網時代，任何行業幾乎都在積極融入，房地產行業也不例外，從微信公眾賬號提供產品展示、推介和更多其他咨詢與服務，到作為配套服務專門開發的App問世，再到其商業服務功能的進一步完善，互聯網與房地產業實現了巧妙的結合。今年6月，萬科與百度、恒大與阿里巴巴分別確立建立戰略合作伙伴關系，通過互聯網的思想和技術，幫房地產企業進行轉型和升級，共同發展。這種強強聯合的跨界合作，標志著地產大數據時代的到來，成為引領著整個行業的風向標。

而近幾年動作頻頻且步步驚人的房地產企業，非恒大地產莫屬。自從恒大收購了廣東足球隊并獲得了令人意想不到的成功之后，“恒大足球”的品牌價值越發凸顯，恒大地產的知名度大增，其年銷售額也一路飆升，從2009年的303億元，到2013年已突破1000億元。

除足球外，恒大地產已經涉及礦泉水、影視、音樂、礦泉水、銀行以及排球俱樂部等領域。其自主品牌“恒大冰泉”借助亞冠聯賽的宣傳契機和平臺，瞬間成為國內人盡皆知的品牌。

盡管業內外對于地產、足球、文化、礦泉水這些風馬牛不相及的產業的橫空組合依然存有爭議，但是不得不說，這種獨特而不走尋常路的發展模式，依然撬動了房地產行業整體的格局：綠地進軍地鐵投資產業、大悅城探索O2O、星河灣推出品牌白酒……在轉型發展中，“變”是房地產企業永遠面對的課題。“加法時代”多元化發展的法則沒有定數，只有在不斷的探索中，逐步實現多種資源和企業轉型目標的深度融合，令房地產企業迸發出新的核心競爭力。