政府救房地產(chǎn)切勿突破市場(chǎng)邊界

馬光遠(yuǎn)

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，經(jīng)濟(jì)評(píng)論員

即使要救市，也不能突破市場(chǎng)邊界，不能突破底線思維。救市的時(shí)機(jī)必須是房?jī)r(jià)的下跌嚴(yán)重創(chuàng)傷中國(guó)經(jīng)濟(jì)，很有可能引發(fā)系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)的情況下。這是必須遵守的邊界。

5月12日，央行召開的“住房金融服務(wù)專題座談會(huì)”，被外界普遍解讀為中央層面對(duì)房地產(chǎn)開始救市的最明確信號(hào)。在這個(gè)座談會(huì)上，央行要求商業(yè)銀行要“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求”，“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。在此之前，包括南寧等城市，已經(jīng)嘗試松綁限購(gòu)等救市的“自選動(dòng)作”。

官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字也好，還是一些開發(fā)商資金鏈斷裂跑路的消息也好，都明白無誤地證明房地產(chǎn)市場(chǎng)的確不妙的事實(shí)。和以往不同，這次房?jī)r(jià)的下跌是在沒有任何政策打壓的情況下，由市場(chǎng)做出的自發(fā)反應(yīng)。

事實(shí)上，對(duì)于房地產(chǎn)的走勢(shì)，筆者在去年年底就提醒要關(guān)注房地產(chǎn)未來下跌對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)可能造成的風(fēng)險(xiǎn)。從中國(guó)房?jī)r(jià)的基本邏輯看，過去推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的幾大引擎，無論是貨幣超發(fā)、還是基本的供求規(guī)律、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、土地財(cái)政以及人民幣升值因素，都在悄然發(fā)生逆轉(zhuǎn)。筆者去年關(guān)于美聯(lián)儲(chǔ)QE退出后全球流動(dòng)性將面臨歷史性轉(zhuǎn)折的判斷已經(jīng)得到了現(xiàn)實(shí)的應(yīng)驗(yàn)，這還只是開始，一旦美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，國(guó)際資本將加速流出中國(guó)；從經(jīng)濟(jì)增速看，未來5年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠維持7%左右的增長(zhǎng)已經(jīng)不易；加上過去10年房地產(chǎn)的大躍進(jìn)，中國(guó)住房供需已經(jīng)基本平衡，一二線以下住房過剩也已經(jīng)成為事實(shí)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉的數(shù)據(jù)，如果未來五年中國(guó)房地產(chǎn)投資的年復(fù)合增長(zhǎng)率保持在7%左右，到2017年中國(guó)將至少建成1億套以上的房子，這還不包括3600萬套的保障房，這也意味著至少可以解決4億人的住房問題，而到2017年，中國(guó)城鎮(zhèn)化的人口最多不會(huì)超過1個(gè)億，住房總體過剩會(huì)極為嚴(yán)重。

以上的基本事實(shí)意味著，中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)下的調(diào)整是房?jī)r(jià)基本邏輯的自然反應(yīng)，中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)到來。對(duì)于痛恨高房?jī)r(jià)的民眾而言，這種局面自然值得歡欣。如果在2008年，房地產(chǎn)的調(diào)整不會(huì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)，但在經(jīng)歷一系列刺激房地產(chǎn)的政策之后，我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)已經(jīng)完全綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠增長(zhǎng)7.7%，和房地產(chǎn)的表現(xiàn)有極大的關(guān)系。房地產(chǎn)投資占GDP15%以上的比重，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)20%以上的貢獻(xiàn)，土地收入占地方財(cái)政70%的份額，以及房地產(chǎn)行業(yè)去年12.2萬億的融資占中國(guó)全社會(huì)融資額70%以上的比重，這些令人瞠目結(jié)舌的數(shù)字意味著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完全淪為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)一旦出問題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然崩潰，每個(gè)人都會(huì)成為中國(guó)高房?jī)r(jià)泡沫破滅的殉葬品。

基于此邏輯，中國(guó)民眾恐怕要接受一個(gè)心理上難以接受的事實(shí)：如果房?jī)r(jià)一旦下跌，有關(guān)部門一定會(huì)出手救市，以維護(hù)房地產(chǎn)的穩(wěn)定。但是，筆者認(rèn)為，即使要救市，也不能突破市場(chǎng)邊界，不能突破底線思維。就救市的時(shí)機(jī)而論，不能房?jī)r(jià)一出現(xiàn)調(diào)整就救市，這樣只會(huì)讓房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)積聚。救市的時(shí)機(jī)必須是房?jī)r(jià)的下跌嚴(yán)重創(chuàng)傷中國(guó)經(jīng)濟(jì)，很有可能引發(fā)系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)。這是必須遵守的邊界。不遵守此邊界，在房地產(chǎn)的供應(yīng)日益過剩的情況下，人為維持房地產(chǎn)的泡沫，只會(huì)讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴更大，只會(huì)讓房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的綁架更大，這不是救市，而是用一個(gè)更大的，更有殺傷力的炸彈換下一個(gè)小炸彈，是給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來留下更大的“自殺式襲擊”。管理層應(yīng)該明白，在房地產(chǎn)的基本面已經(jīng)今非昔比的情況下，妄圖通過救市讓中國(guó)房地產(chǎn)回到過去的單邊上漲的繁華中去，是不現(xiàn)實(shí)的，也是很危險(xiǎn)的。

責(zé)任編輯 張惠清