宋衛平：為城市創造美麗的理想家

孫鎮鎮

綠城定位“以商業模式運營的社會公益企業”，始終信奉“講正義，走正道，得正果”的企業宗旨，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀，致力于為社會創造文明、和諧、溫馨、優雅的居住文化及人文環境，為城市和歷史留下優秀的建筑作品。

不管是從出身，還是行事風格上來看，宋衛平都算是地產界一個頗具傳奇色彩的人物。

教員出身的體育迷

1982年，宋衛平從杭州大學歷史系畢業后，被分配在黨校工作，在學校里一直呆到1987年。

宋衛平是一個十足的體育迷。在黨校時，沒有體育老師，宋衛平兼職做了兩年體育老師。宋衛平自言對體育項目幾乎全部愛好，過去經常踢踢二對二、三對三的足球比賽，現在在俱樂部內部的比賽中，宋衛平還會去守守門。球隊的訓練他也能一看就是好半天。

宋衛平自稱在31歲前還可以打滿全場。在大學時宋衛平是校乒乓球隊的成員，而棋牌更是其拿手好戲，尤其橋牌水平，更使宋衛平自得。宋衛平甚至還自創了一種叫牌，寫了一本書。在橋牌上，宋衛平與聶衛平等人交過手，宋衛平認為人生最大的樂趣莫過與高人切磋。

源于對體育的熱愛，1998年1月15日宋衛平著手組建了浙江綠城足球俱樂部。正是足球，讓宋衛平的大名一夜傳遍大江南北。俱樂部成立后，綠城集團對足球下了血本，2001年綠城俱樂部的總投入為8500萬元，這是宋衛平當年總贏利的2/3。綠城房產銷售額連續7年位居浙江省房產業界之首，并投資擁有一家甲B足球俱樂部。

宋衛平經常會給球隊“上課”，從企業文化到球場作風，都會做出詳細的講解。盡管忙得不可開交，不過宋衛平依然希望球員可以感受到自己的支持。綠城征戰強隊時，他總喜歡親臨賽場督戰，宋衛平還會通過短信給教練和球員一些“指示”。他對球員說過：“綠城不缺搞足球的錢，你們只管踢好比賽。”

如果沒有足球，可能這輩子宋衛平也不會成為一個公眾人物。2002年年初以來轟動中國足壇的“掃黑行動”，宋衛平和吉利集團老板李書福是主角之一。這場幾乎引發足壇地震的事件，最終以宋衛平“明智”地遠赴澳大利亞公干而不了了之。至今對這些事，宋衛平表示“不愿再提”。

15萬起家開創事業之路

離開黨校后，他輾轉來到珠海一個電腦公司當文員，主要是辦內部的刊物，從文員當上了那家公司的一把手，但1994年宋衛平從珠海回杭州時，卻并沒有帶來任何的原始資本積累。

經過觀察，他認為對于一個學文科的知識分子而言，從事房地產業最有優勢。因為這不需要更多的技術，而是管理密集型、知識密集型的一個產業，憑著自己的悟性一定能夠做得好，這是自己的強項。所以宋衛平就借了15萬元人民幣，和5、6個同事租房子、置齊辦公設備。后來又向朋友借了300萬元來投標項目和買地，逐漸發展到今天的規模。

創辦于1995年的綠城集團是浙江省最大的房地產開發商，并于2006年7月在香港交易所主板掛牌上市，成為中國大陸房地產界排名前10位的上市公司。早在2007年，綠城集團共計獲得21個土地項目，其中12個是通過聯營或收購公司股權形式獲得。2008年4月底，綠城集團的土地儲備量已達到1500萬平方米，其拿地勢頭并未因地價飛漲而減緩，5月初更是聯手浙信房產、浙江報業集團等合作伙伴斥資30余億購得杭州三宗優質土地。

對于融資渠道問題，宋衛平明確表示會選擇合作、信托等方式進行融資，通過給投資者打工的方式賺取勞務費。“綠城不是賺錢能力最強的房地產公司，但在業主中的口碑卻是最好的。不擔心速度問題，更不擔心品質問題。”由此可見，良好的商業信用已經成為綠城吸引合作伙伴的重要籌碼，合作開發也已成為綠城集團在全國推廣的一種項目拓展模式。

對于房地產市場消費力是否呈現逐步萎縮態勢，宋衛平明確的否定。他認為中國的獨生子女政策導致教育升級，從而直接影響置業需求升級。很多中小城市的父母為了子女教育會選擇在核心城市購買住房，其目的就是方便自己的子女就讀。此外，大量進入城市的打工者對城市文明的依賴程度也在加強，他們也成為房地產市場的潛在購房人群。杭州大學歷史系畢業的宋衛平半開玩笑半認真地說過，“購買并擁有住房是每個中國人的夢想，是對個人尊嚴缺失進行的一種自我補償。”

作為文科畢業生，宋衛平的文人氣質隨處可見。如在綠城招工時，他曾出過一道題，就是對《論語》里“春服既成，冠者五六人，童子六七人”那段古文的理解。他很在乎一個人的人文氣質，而此事在當時被許多人當作笑談。

獨上高樓并不孤獨

由于綠城集團第一個開發的就是別墅項目，因此宋衛平對高端別墅的設計營造情有獨鐘。他認為別墅營造的重點在于營造庭園，目的是要打通室內外的活動空間。只有10年以上的房地產商才有可能設計建造出好的別墅項目，沒有2-3輪的項目開發經驗就不可能體會到別墅的精髓，這也要求開發商必須回歸產品主義才能贏得市場的青睞與尊重。

談及高端產品層面的競爭對手，宋衛平認為星河灣地產的黃文仔在規劃設計上是業余選手中的高手，并不諱言將在細節上超越星河灣。“如果產品競爭可以比喻成一局對弈的話，精裝修上黃文仔讓我2個子，項目規劃上我讓他2個子。”

除了營造高端別墅和公寓項目，綠城集團還協助政府進行了大量的“城中村”改造工程，充分體現出一個品牌地產商的社會責任感。不久前，綠城集團就與杭州西湖區文新街道就駱家莊、五聯村兩大“城中村”改造項目舉行了代建簽約儀式，這兩個“城中村”改造項目總建筑面積近40萬平米。綠城還拿下了彭埠“城中村”改造代建項目、江干區和青島李滄區的農民安置房工程。“城中村”改造工程的利潤僅為政府支付的3%建造費，由于過硬的工程質量，很多杭州被安置的農民明確提出要政府選擇綠城從事項目改造。對很多已習慣從事高回報的房地產企業而言，這些“城中村”改造代建項目絕對是“不賺錢”的。

綠城集團既為財富階層做高端項目，也為普通百姓做民生工程的做法，可用一個寓言來說明其價值內涵。曾有一個歐洲名醫為了不違背治病救人的醫德，又要獲得必要的行醫收益，就為自己制定了一個行醫規則：為窮人治病時只要求保本甚至免費開藥，為普通百姓治病時收取合理的費用，為富人治病時收取高昂的費用但提供精心的服務。這個醫生不僅贏得了所有病人的尊重，還擁有了大量的財富。宋衛平的做法和這位寓言中的名醫很相似。

由宋衛平一手創辦的綠城已經被中國房地產協會評為浙江綜合評分中的第一位，許多項目被評為經營的典范。

綠城一座別墅可以賣到1500萬元不足為奇，中高檔的小區的售價也普遍高于同等類型的小區的售價，即便是這樣的房子還供不應求。而綠城之所以能做到這一點，完全源于宋衛平對品質的不懈追求。傳言他會戴著白手套檢查物業管理區域是否干凈，不時要摸上一摸，有灰塵就大發脾氣；他視察屬下項目，覺得做得不好，一個字叫“拆”，兩個字叫“返工”，在推土機轟鳴聲中，幾百萬的東西瞬間碾碎成塵……

綠城的強勢回歸

在2009至2010年之間，綠城的年度銷售額先后達513億元和553億元。然而，2011年的危局卻使其銷售額一度重挫至353億元，2012年，求生存、轉型成為綠城的主基調，并以546億元逆襲重生。打了翻身仗后，綠城在拿地上變得保守謹慎起來。

綠城先是從香港請來“過江龍”九龍倉當救兵，九龍倉的戰略入股，為綠城帶來約51億港元的資金。宋衛平個人為此付出的代價是：作為綠城第一大股東，他的股份被稀釋至25.45%，僅略高于九龍倉的24.6%。九龍倉成為了綠城的第二大股東，在綠城凈負債率超過100%后的拿地和投資計劃，九龍倉具有一票否決權，這種股權結構的優化可以改變綠城以往激進的步伐，綠城在此后借款融資上也得到較大的便利。

有“中國房地產業半個喬布斯”之稱的宋衛平稱，九龍倉在風險管控和財務安排上的過硬本事也值得綠城學習。

在戰國時代初期，后來統一天下的秦國其實是當時戰國七雄中最弱的國家，國力遠遠不能和魏趙相比。然而，窮則思變，在商鞅以及其后的政治人物的不斷變革之下，秦國興修水利、提升軍隊的戰斗力，成為天下最強的國家。綠城集團是目前已經在深度“變法”的企業，他們的“變法”不僅可能帶給自身更強的戰斗力，也有可能長遠改變整個行業的現有模式。endprint