淺談如何做好房地產信托風險管理

聶莉萍

【摘要】在房地產行業中，信托作為一種新的融資方式得到了廣泛應用，滿足了房地產企業建設資金提出的需求，但是以信托作為融資的行為，就難免會遇到各種風險。因此，本文首先分析了房地產信托業務面臨的主要風險，從而提出切實可行的風險控制措施，確保信托計劃能夠安全的執行下去。

【關鍵詞】房地產；信托；風險；管理

信托也就是“受人之托，代人理財”，其中，由于房地產信托兌付風險大、收益高，得到了社會各界的廣泛關注。本文就以房地產行業的信托作為基點，對于當地產行業信托風險管理進行了具體的闡述與分析。

一、房地產信托業務面臨的主要風險

在房地產信托當中常常出現偷換項目概念的情況，也包含了股權投資附回購形勢來彌補自有資金投資缺口的情況，因此，就成為監管部門嚴格要求需要整頓與規范的對象。

這些現象的存在，就使得房地產信托的風險被增大：第一，項目概念偷換的情況使得信托產品的實際用途與名義用途之間存在差異，難以具體的運用監管資金，但是名義用途的項目也是四證齊全，一般銀行的開發貨款即將或者是已經進入，項目土地等資源就需要抵押給銀行，信托融資僅僅對開發商所擁有的其余資產進行擔保，這樣無法有效的控制項目，也不能確定名義項目的銷售收入能夠用于信托融資的償還，但是實際的用款項目又無法控制，這樣就會加大融資風險；第二，開發商提供融資以股權投資附回購的形勢同樣存在較大風險，信托股權投資進入之后僅僅是將開發商自有資金投資缺口彌補，但是項目建設卻需要銀行開發貨款的支持，而銀行提供的開發貨款需要項目土地一級在建工程抵押，同時也需要預售資金的監管，在這樣的情況之下，開發商就無法在還款時使用本項目產生的現金流（因為就算是擁有預售資金，根據建委提出的監管要求，預售資金也只能用作于銀行貨款或者是項目建設的償還，無法用于大股東回購股權），開發商就只可以采取違規手段或者是使用其余的項目現金流來用于回購價款的支付，在預售資金監管日益嚴格的前提下，預售資金套取難度越來越大，也使得大股東本身的回購資金的來源也越來越困難。

二、房地產信托業務面臨風險的有效管理途徑

1.分散信托風險，注重拓寬信托投資渠道

傳統模式下的信托投資都是依賴房地產投資，但是信托投資收益常常會受到房地產行業不確定性影響，所以，最明智的選擇是“不把所有雞蛋放倒同一個籃子里面”。對于信托企業而言，所需要的是進行信托項目產品的推陳出新，也就是在信托投資渠道得以拓寬、收益得以擴大的同時，還能夠做好風險控制。這里，我們以中信信托為例，本公司的信托業務已經從傳統模式下的純融資轉變成為資產管理與財務管理之上，便成為主動性的業務管理，并且在民生工程建設、農牧產品生產等領域也推出了一系列的信托產品，并且每一項業務都具備良好的發展趨勢，無論是規模、收入還是凈利潤都能夠占據市場前茅。

2.加強房地產企業的內部管理控制

（1）預算管理。預算管理主要包含了財務預算、工程預算、現金預算、籌資預算等，主要是根據房地產企業本身的財務狀況、資金運用情況、資金的具體來源以及國家制定的財稅規則，對于企業各個時期的資金短缺以及盈余情況加以測算，進而制定出償還與借款計劃。按照時間劃分，預算分為月度預算與年度預算，年度預算需要信托公司報批、年度預算內的月度預算向信托公司報備；信托公司需要聘請專業的中介機構，審計其月度預算的具體執行情況，并且提出獨立的意見，及時發現其中存在的偏差，催促企業按照月度預算進度嚴格執行，確保年度預算最大限度落實。

（2）合同管理。通過公章共管的范式，信托公司也可以將企業對外合同的簽署情況加以規范，對于涉及到企業擔保與借款的融資合同就需要采取報批的方式，另外合同可以采取報備的方式。

3.加強房地產行業的現金流量控制

針對房地產企業財務風險大小而言，現金凈流量的多少是晴雨表，企業年度現金流入的總量是否能夠支持各項強制性支出的需求就是信托公司需要注意的地方。房地產企業現金的流出主要體現在生產經營活動中，比如：營業成本、人員工資、銷售費用等都可以緩期支付的；但是比如利息等支出就無法緩期支付，所以，企業就合理對現金的時間加以以及拖延支付功能合理的利用，當然，拖延支付的項目需要考慮到支付延長產生的成本以及對企業信譽可能產生的影響。

三、結語

作為信托業中的重要組成，當地產信托的發展狀況不僅關系到信托業本身的發展，同時也是房地產行業發展以及國民經濟健康發展的重要影響因素。對信托業務風險的有效、科學控制，才能夠幫助房地產開發項目做好不可預見風險發生的規避，同時也能夠將信托計劃風險降低，確保信托財產的安全性。

參考文獻：

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