探索青島某商業地產項目財務風險管理

李勇

摘 要：在商業地產企業項目開發的過程中存在很多的影響因素，使得項目在發展的過程中會遇到嚴峻的財務風險，進而產生一系列的財務問題。只有深入分析企業的各類財務風險形式，才能及時制定出合理的風險防范策略和措施，建立相應的財務預警系統，促進商業地產企業的科學可持續發展。本文以青島某商業地產項目為例分析了商業地產項目財務風險的管理策略。

關鍵詞：商業地產企業；財務風險；風險控制；風險管理

一、前言

經過20多年的壯大和發展，我國的商業地產業已經成為推動國民經濟快速發展的重要支柱之一，對拉動我國經濟的快速發展具有重要的作用。雖然商業地產業的發展潛力巨大，但是由于其經營生產的特殊性，商業地產業項目在開發的過程中會存在很多的影響因素，使得項目發展過程中面臨著越來越多的財務風險。

商業地產業的財務管理風險主要包括：大多數企業負債率偏高，并由此引發還貸風險，導致企業資金緊張；商業地產企業的資金鏈相對于其他企業而言較長，而通貨緊縮的政策則導致貸款風險的增加；全球經濟的不景氣導致商業地產業出現再融資風險等。因此，商業地產企業的財務風險已經成為其發展的瓶頸，需要企業重視起來并及時采取積極的措施。本文以青島某商業地產項目為例分析了商業地產項目財務風險的管理策略。

二、商業地產項目開發中財務風險的基本特點

財務風險主要是指企業在一定時期內，各項財務工作由于受到內外環境以及其他無法預料的因素的影響，企業實際財務和預期結果出現偏離，并造成企業損失的可能性。在商業地產企業中則具體指商業地產企業因為財務惡化而造成企業商業地產投資和回報無法收回的可能性。商業地產具有和其它商品顯著不同的特點，其投資金額大、周期長、投資對象無法移動和影響因素復雜的特征使其成為一個具有高投入、高回報和高風險的產業。

目前，我國的商業地產業還處于初級發展階段，其財務風險管理體系尚不健全。看似一片繁榮的房地產業，其中暗藏著巨大的市場風險。由于商業地產企業對經濟規律的把握不準，分析存在一定的偏差，也沒有認真研究土地和金融信貸的相關政策，而只是看到商業地產業的高額利潤，忽略了高利潤后面隱藏的高風險因素。尤其是大部分企業開發商業地產具有很大的盲目性，認為財務管理無關緊要，只憑主觀臆測形成決策，這無形中增加了企業的財務風險。

商業地產開發作為一個復雜的長期過程，風險貫穿于整個項目的始終，這些風險都會對商業地產企業的績效造成直接影響。例如，商業地產企業由于前期市場定位不準或分析缺陷造成項目死盤，資金被凍結甚至拖垮企業；前期設計存在疏忽，造成工程返工，加大施工成本，增加了項目后期的風險；營銷策劃方案不準確，或者定位過高，造成銷售周期過長，資金回籠過慢，最終將企業拖入絕境。

三、商業地產企業的財務風險管理策略

本文以青島某商業地產項目為例對商業地產項目的財務風險管理策略進行了介紹。

1.對企業員工的財務風險管理意識進行培養。企業領導的風險意識和責任感要強，為了有效規避財務風險，要使用先進的財務分析方法，并做到企業內各個部門在財務管理中權責分明。同時，要加強對企業員工的財務風險管理意識的培養，使其能夠真正認識到財務活動的重要性和復雜性，從而有效調動所有員工都參與到企業的財務管理中來。

2.財務預警系統的構建。商業地產企業要建立長效的財務預警系統，系統中要將企業獲利能力、企業償債能力、企業經濟效率和發展潛力等內容作為具有代表性的重要指標，同時，財務風險的產生原因還包括企業短期負債和長期負債搭配比例不合適，因此可以搭配商業地產企業短期負債和長期負債的比例作為次要的分析指標。在實際應用過程中，要以企業現金流、企業行業特點、利率結構和經營規模等因素為基礎制定恰當的長短期負債比例。

3.制定完善的制度和機制規避財務風險。商業地產企業要通過規范的內部風險管理制度、合理的約束和激勵機制把企業的財務風險轉化到企業內部，讓企業的職工、管理者和企業共同承擔商業地產企業的風險，崗位管理要實行風險責任制，做到權、責一體，努力提高企業員工的風險意識，使財務風險管理工作貫穿于整個商業地產項目開發的整個生命周期中。

4.應用先進的風險管理程序。企業財務的風險管理過程是一個有機的活動，首先要對風險進行識別、評估，即及時預測企業可能面臨的財務風險，并進一步分析企業環境、剖析系統中的風險因素，對風險強度和損失程度進行評估。然后，要對風險進行控制和預防，在對風險進行評估、分析的基礎上，建立風險處置方案，制定相應的企業財務計劃，優化財務信息的管理控制系統。最后，要對風險的損失進行處理。對于出現風險損失的情況要及時進行有效的處理，最大程度減少企業損失，快速排除風險因素，確保財務系統能夠快速恢復過來。風險管理作為商業地產企業財務管理的重要組成部分，只有所有企業員工都提高對財務風險的重視程度，才能保證財務系統的有序、高效運行。

5.對企業財務管理的外部環境進行分析。為了有效控制企業的財務風險，商業地產企業要對企業財務管理的外部環境進行認真的研究，并逐漸分析其變化的規律，然后針對規律制定相應的處置措施。根據對外部環境變化情況的預測，合理調整財務管理的方法和政策，提高商業地產企業的風險應變能力，盡量降低外部因素對企業財務管理造成的影響。

四、結論

商業地產企業屬于資金密集型的高風險行業，為了從激烈的競爭中脫穎而出，房地產公司必須提高自己的財務風險管控能力。所以，重視財務風險管理的作用，并及時采取預防措施規避風險，對商業地產企業的健康可持續發展具有重要的意義。

參考文獻：

李世強.試論現代企業內部財務風險的控制與防范[J].理論學習與探索，2008年.endprint