地產基金的春天在哪里？

凡志喜

房地產融資市場壞消息不斷。興業銀行暫停房地產夾層融資和供應鏈貸款，德信地產降價銷售杭州樓盤被視為壓倒中國樓市的最后一根稻草，寧波地產界曾經的大佬浙江興潤置業轟然倒塌……

近幾年，中國房地產基金異軍突起，風起云涌，正日益成為一支不可忽視的新生力量。在大資管時代，互聯網金融浪潮方興未艾，房地產基金怎樣才能走得更長遠、更穩健？房地產泡沫破滅陰霾浮現，房地產何去何從？

火爆背后危險重重

2013年是房地產基金有史以來最為火爆的一年，募資、投資、退出均創出了歷史新高。

在過去的兩年，國內房價大幅反彈，然而，國家對炒房等投機性需求的打壓令不少炒房客束手無策，于是大多炒房客選擇了房地產基金這條路。

據清科研究中心統計的數據顯示，在基金募集方面，2013年我國新募房地產基金數量達到132只，同比增長40.4%；披露的募資總額達到106.67億美元，同比增長79.1%。其中，在2013年新募集的房地產基金中，本土人民幣基金有128只，占據絕對主力地位。

在清科研究中心分析師鄭知行看來，市場看好房價走勢前景，房地產基金有比較穩定的高回報；房地產基金存續周期短，退出更加便利是2013年房地產基金火爆的重要原因。

在這火爆的背后，我們看到，大多數房地產基金卻偏離了股權投資的本質，成為“炒房”的一種手段。專家認為，我國現存大多數房地產基金多為債權投資模式，從長期來看，行業風險值得警惕，內部洗牌在所難免，管理機構亟須轉型。

房地產市場整體的繁榮不僅刺激了投資者的熱情，同時也吸收了一部分傳統VC/PE投資者轉投房地產市場。但是行業整體大躍進并不見得是好事。

與國外成熟的房地產基金相比，我國新涌現的大量房地產基金性質變了味。據了解，目前國內房地產基金大多資質不高，發行門檻比較低。通常投資門檻僅為200萬-300萬元，投資周期最快只有1年。投資模式也偏離了股權投資的本質，往往以債權投資居多，以委托貸款的方式將資金貸給項目公司。

而國內成熟的房地產基金則規模較大，注重出資人資質，投資周期往往長達7-10年。投資模式注重股權投資，往往通過并購等方式來參與到項目的管理和運作，并通過項目長期增值來實現收益。

利率市場化成挑戰

央行放開貸款利率下限、民營銀行試水破冰……利率市場化離投資者已經越來越近了，作為相關產品的地產基金，前途會怎樣？在利率市場化趨勢下地產基金迎來巨大挑戰。

“毫無疑問，利率市場化肯定會對地產基金產生一定的沖擊，” 厚道資產管理公司總裁丁浚哲表示，“存貸利差的縮小將分流一部分的基金投資者，品牌優勢較弱的基金將首先受到沖擊。”

利率市場化促使銀行以低利率搶奪優質客戶市場，但在當前房地產開發貸緊縮的背景下，多數房地產企業并不能享受到利率下降的紅利，開發商依靠地產基金融資的現狀不會有太大改變。

與此同時，金融市場規范化建設的不斷推進，也在一定程度上擠壓了劣質地產基金的生存空間，投資者的選擇將越來越傾向于風控完善、回報率高的地產基金。

曲線入市募資新來源

2013年8月，瑞銀公租房基金完成首期募集。該基金是由瑞銀環球資產管理（中國）公司、上海市虹口區公租房公司、太平資產管理公司和國投瑞銀基金公司共同發起設立的我國首只投資于公租房并持有其所有權的投資基金。

其實早在2010年，保監會在《保險資金投資不動產暫行辦法》中已規定保險資金可投資非自用性不動產、基礎設施債權投資計劃及不動產相關金融產品，為保險機構投資房地產基金鋪下政策基礎。2012年，保監會的新政“13條”更是放寬了險資運用的范圍，保險機構也逐步進入房地產基金領域。

清科研究中心近日發布的報告顯示，當前中國房地產私募基金的募集對象主要是融資渠道相對匱乏的本土機構。由于機構投資者受到法律法規限制，難以成為私募基金的募集對象，不少機構投資者借道政策對不同機構類型的差別管理進行投資，這一方法成為現階段房地產私募基金募資的一個備選方案。

“觸網”自救迎春天

作為國內房地產融資的重要渠道之一，房地產基金近年來發展突飛猛進。但自今年以來，房地產融資市場接連爆出負面問題。房地產基金業在未來將何去何從，成為各界探討的焦點話題之一。

從中國目前現狀來看，直接融資成為金融資本市場化的一個重要方向。在互聯網金融大潮的沖擊下，房地產基金也繼基金、保險、銀行等行業之后，邁出了“觸網”的腳步，而互聯網金融也被業內視為“拯救”房地產基金的新基因。

房地產調控政策的影響，房地產基金蓬勃發展，根據有關統計數據顯示，截至2013年10月底，全國房地產基金管理機構約510家，管理規模超6000億人民幣，其中僅深圳本土房地產基金管理機構約210家，管理規模接近2000億人民幣。

目前已經有多家房地產基金公司開始搶發相關的互聯網金融產品。對于房地產權益化產品設計，引入互聯網金融的最大創新之處，就是創新的銷售渠道。通過互聯網的銷售平臺，降低了行業門檻，從而解決傳統房地產基金的募資通道問題。此外，房地產基金在引入互聯網金融之后，在減少中間費用方面也成效明顯。

華睿信資產董事長范嘉貴認為，房地產基金應該說迎來了黃金時間，因為只有一個行業在調整的時候才有機會，地產基金在專業領域方面，住宅地產的黃金時代已經過去，要往真正的股權基金走，發揮專業的力量，這正好是房地產基金發展的春天和機會來了。endprint