京津冀一體化 去哪買房最相宜

王永生

5月，全國多地樓市不斷降溫，京津冀都市圈卻是個例外。自今年兩會期間京津冀一體化被再次提及以來，圍繞京津冀概念的政策、建議、討論等逐步升溫，最為火爆的莫過于京津冀概念下的環京津樓市投資熱。大概念背景下的樓市投資，現在真的可以出手了嗎？

京津冀樓市被過度熱炒

多年來，京津冀一體化概念經常被提及，但是不溫不火。如今，新的經濟形勢下，京津冀的協同發展越來越成為京津冀高度關注的戰略問題。自今年兩會期間，京津冀一體化被重新提及、三地官員積極表態攜手合作推進京津冀一體化發展以來，一體化概念迅速升溫，引來了大背景下的投資熱潮，尤其引發了環京津的樓市投資熱。

今年2月，全國部分地區房價出現了下跌的情形，房價疲軟套牢中小開發商，三四線城市房價悲觀預期等觀點不絕于耳。

然而，京津冀一體化概念背景下的環京津樓市卻是個例外。京津冀一體化概念的再次提出，引發了周邊樓市的迅速升溫。首當其沖的莫過于“保定副首都”概念，它讓保定樓市著實“火”了一把。保定市多個樓盤漲幅一度超三成，瘋狂時期達到了“一天一價”，售樓處門前，停放著來自山西、黑龍江、北京等地車牌的車輛，看房的外地人絡繹不絕。

不僅僅是保定，包括天津濱海、武清，河北燕郊、固安等地也紛紛“躁動不安”。有些售樓人員紛紛拿起一體化說樓市：“以后還得升值，通了地鐵最少還要翻一倍，現在是出手的最好時機”。

京津冀一體化概念大熱，并不代表樓市的大熱，而真正的實際價值尚未顯現。更有悲觀者說，首都副中心也好，產業轉移也好，并無新意，除了概念炒作，根本問題一如昨日。10年前傳說北京地鐵通到燕郊，至今仍在傳說著。

投資仍需長線

今年春天，“京津冀一體化”猶如陣陣春雷，驚醒了尚處迷茫中的樓市投資客。京津冀一體化概念還未全面落地，受影響的各區域均已開始“蠢蠢欲動”。業內人士表示，從京津冀一體化長遠發展來看，投資樓市需要的是一個持續關注、長線投資的過程。中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立此前表示，北京市將要疏散500萬人口到周邊地區，這也意味著環京帶置業熱潮才剛剛開始。

現階段，京津冀一體化對區域的利好仍留在紙面上。未來京津冀一體化種種利好如能一一落實，就能帶動區域進一步發展，促進環京樓市量價齊升。

不過，在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來，雖然京津冀一體化已成為國家戰略，但仍需理性看待。從目前來看，受政府高層主推的這一思路，在概念和實施落地之間仍有相當距離，房地產也的過度反應存在一定程度的風險，購房人入市需謹慎。

哪些地區適宜長線投資

天津板塊

城市：濱海新區、武清區、寶坻區目前

房價水平：7000元-10000元/平方米

目前現狀

濱海新區、武清區、寶坻區地處北京、天津、河北三地交匯處，是京津交界的中心點。與環京其他地區相比，三地受京津冀一體化概念波動相對較小。目前三地已經有整套完善系統，其發展空間廣闊，短期內不會有特大波動。

投資看點

京津冀一體化細案沒有落實之前，樓市將會按照自行軌跡發展，不會因此有大幅度波動。在京津冀一體化過程中，天津很可能進一步接手航空、港口、鐵路等運輸的功能，同時也會承接央企總部或職能部門落地等，對三地的飛躍發展有著更強的促進作用。

北京西南板塊

城市：石家莊、保定市目前

房價水平：石家莊8000元/平方米

保定6000元/平方米

目前現狀

隨著京津冀一體化大幕徐徐拉開，京南地區受到了最為強烈的關注，連續一個月被置于社會關注的聚光燈下。與其他城市相比，保定有著較強的地緣優勢，距北京140公里，距天津145公里，乘坐已通車的京廣高鐵和明年通車的保津高鐵，均只需半個多小時。在京津冀一體化大背景下，保定樓市受影響最大，尤其是自“首都副中心”概念傳出之后，包括保定、涿州、固安等在內的區域樓市均出現不同程度上行。

投資看點

石家莊作為河北省的省會，在京津冀這張大圖上無疑是重要的一個點，將面臨巨大機遇。對于石家莊樓市來說，無論是官方的定位還是規劃，都指明了城市發展方向，預計未來正定新區樓盤將會升溫。隨著京津冀一體化的發展，輻射效應擴大，加之回鄉置業的人群不斷增多，石家莊未來樓市前景看好。而保定市以及所屬的涿州市無論從地理位置，還是經濟自身發展規律看，均是首都功能疏解和產業轉移的首選承接地，可長期持續關注。不過，業界專家表示，保定等地樓市在短期內被過度熱炒，今后勢必會有下行空間。中國房地產業協會副會長童悅仲預測，等熱潮過去，保定房價會下降，而目前的保定已經顯現出了下行趨勢。

京東板塊

城市：廊坊、燕郊、大廠、香河

目前房價水平：7000元-12000元/平方米

目前現狀：京津冀一體化概念并未對距離北京最近的燕郊出現較大影響，這里反而出現了降價現象，顯得平穩很多。而廊坊、大廠、香河等地的項目價格則僅是小幅上漲，關注人群相比于保定、永清也少了很多。首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示，燕郊樓市在前些年已經有所透支，目前只是靠地緣優勢、價格優勢吸引了一部分北京的剛需與投資性客戶。縱觀京東板塊各區域樓市，投資需求占比較大，市場空置率高，基礎設施建設的缺乏，使其難以承擔現有人口壓力。

投資看點：

京津冀一體化已是大勢所趨，從長期投資來看，京東板塊仍是房價看漲的主要地區。由于廊坊的地理優勢，在國家將京津冀一體化上升為國家戰略之后，廊坊所屬的北三縣——三河燕郊、香河、大廠便理所當然地被河北省政府確定為打造環京津新增長極戰略突破口的重要“引爆點”。據河北省《政府工作報告》顯示，今年河北省要統籌廊坊北三縣一體化發展，建設現代服務業示范區。據廊坊市市委副書記趙常福介紹，今后一個時期，廊坊市將把北三縣率先打造成為全省環京津地區新增長極的重要“引爆點”，加快構筑承接北京現代服務業轉移的“共建點”，努力把北三縣打造成全國綠色發展的先行區、京津冀協同發展的示范區和全省城鄉統籌發展的試驗區，使其真正成為鑲嵌在京津之間的一顆璀璨的“綠寶石”。

TIPS

京津冀一體化

2004年11月

國家發改委啟動京津冀都市圈區域規劃編制，采取2+8模式，北京、天津加河北8城

2005年1月

國務院通過北京城市總體規劃，要求基本形成北京、天津為中心的兩小時交通圈

2011年3月

“首都經濟圈”概念寫入國家“十二五”規劃，成為國家戰略

2014年3月

“京津冀”作為一個詞組 首次出現在政府工作報告中