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一周觀察

中國房地產能否軟著陸

海南省三亞市在10月7日正式放開限購令。至此，自2014年春節后開始的地方救市潮到10月初已經席卷國內大部分城市，目前僅剩下北上廣深四座“限購孤島”了。

而在國慶前夕的9月30日，央行發布 《央行、銀監會進一步做好住房金融服務工作的通知》。在《通知》中，央行放松了對“首套房”的認定：擁有一套住房、但已還清貸款的家庭，再購房時可享受首套房貸款優惠（貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍）。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

不少人將此舉解讀為中國樓市調控政策轉向的信號。針對央行國慶節前的這一重磅政策，中信證券地產研究團隊表示，央行政策的力度僅次于2008年10月，將會對市場產生極為重大的影響，其程度遠遠超過前幾個月放開限貸，歷史上看，此種影響也僅見于2009年。

但在這個疲軟的金九銀十，最難受的難道僅僅是房地產商嗎？今年上半年以來，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都等二線城市，紛紛陸續“松限”，然而這些城市的成交萎縮也是最為明顯的。在房地產市場回調、經濟增長乏力的背景下，地方財政收入壓力劇增，基層財政部門采取“空轉”的方式虛增財政收入的現象有所抬頭。

“財政‘空轉由來已久。‘空轉并不是真正的財政收入來源，而是由納稅的企業、地方政府共同配合玩一個游戲，在財政困難的時期地方政府更有‘空轉的動機和動力。”天津財經大學財政學科首席教授李煒光說。

標準普爾報告稱，2013年房地產相關收入占地方政府總收入比例約為20%，今年8月，70個大中城市中95%以上出現房價環比下跌，房地產下行給經濟增長帶來嚴峻挑戰，令地方財政收入明顯縮水。

為此，地方政府采取的相應措施包括，削減非核心支出、加強收入征收、動用手中大量的財政儲備或出售部分資產。

但這些措施所帶來的提振可能是短期性的，是不可持續的。標準普爾信用分析師鐘良認為，地方政府不能長期減少資本支出，因為這可能導致經濟增長放緩。對于像廣西一樣的財政性存款有限的地區，如果明年動用財政性存款，后年可能就沒太多儲備了。大規模出售資產在政治上可行度不高，也不符合大多數地方政府的最佳經濟利益。

“這些舉措短期有效，但解決不了根本問題，不可持續的。我國城鎮化率才50%多，對房地產的需求遠沒有飽和。如果房地產掉下去就很難用其他舉措彌補，還是要讓房地產市場保持健康平穩，不要讓其持續惡化。”光大證券首席宏觀經濟學家徐高說。

繼新預算法賦予地方政府舉債融資權限后，國務院10月2日公布《關于加強地方政府性債務管理的意見》，將建立地方政府性債務風險預警機制和風險應急處置機制，要硬化預算約束，防范道德風險，地方政府對其舉借的債務負有償還責任，中央政府實行不救助原則。

這項措施對房地產市場的長遠影響還有待觀察，畢竟，在中國，房地產問題不是單純的經濟問題，對房產地市場活躍度的需求，地方政府不見得比地產商更缺乏熱情。而中國經濟能否抓住房地產拐點的恰當時期完成轉型，又是一個難度更大的課題。

“因地而異”正是習李新政的樓市調控基調。李克強出任總理以來，極少發表有關房地產的言論，也沒有出臺過中央層面的房地產市場調控政策。但他在今年“兩會”結束前答記者問時，曾發表過對房地產市場調控的思路。他強調，讓人民群眾“住有所居”是政府奮斗的目標，對房地產市場應“因城因地”分類調控，抑制投機投資性需求，對于合理的自住需求，也要有相應政策支持。

中央政府的思路沒錯，但地方政府如果不擺脫土地財政依賴癥，樓市調控只會在原地打轉。

調查

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