以案釋法“我該找誰”

王珍++馬鴻濤

2012年8月25日，張亮與李強簽訂了內容為“今借李強現金500000元整，期限為三個月，借款人張亮，擔保人王強，并以張亮坐落于夢蝶小區的一套房產作抵押”的借款合同。

2012年11月11日，張亮與王學簽訂了一房屋買賣合同，合同標的即張亮坐落于夢蝶小區的已抵押給李強的那套房產。王學按合同約定交付給張亮房款后，張亮卻未按合同約定履行義務。2013年1月28日，王學以張亮為被告起訴至當地人民法院，要求張亮履行協助辦理房屋過戶登記的合同義務。此時，李強聽聞張亮抵押給自己的那套房產，已賣于他人，頓時很生氣，以張亮將抵押給自己的房產賣于王學時未經自己同意，根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條之規定，該房屋買賣合同無效，自己對涉案標的有獨立的請求權為由，要求法院追加自己為原告。法院得知情況后，沒有追加李強為原告。

2013年6月13日，法院作出了民事判決書，判決張亮協助王學辦理房屋產權登記手續。李強怨氣很大，遂即向當地檢察院討公道“我該找誰，要回我的房子”，并提出監督申請，要求維護自己的合法權益

案件分析：

一、李強是否已順利取得抵押權。

2012年8月25日，張亮與李強簽訂借款合同時，雖約定以張亮坐落于夢蝶小區的一套房產作抵押，經調查發現，兩人未實際辦理房屋抵押登記手續。根據《中華人民共和國物權法》第一百八十七條之規定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。故張亮與李強就涉案房屋的抵押無效，李強未實際取得該房屋的抵押權。

二、簽訂抵押合同與設立抵押權是兩種性質不同的法律行為。

張亮與李強在合同中約定以張亮坐落于夢蝶小區的一套房產作抵押，欲在自己的房屋上給李強設立一個抵押權。兩人簽訂的抵押合同，無合同法中規定的合同無效的情形，且是兩人真實、一致的意思表示，故抵押合同是有效的。簽訂書面的抵押合同，這一行為是個債權行為，只是設立抵押權的基礎，而抵押權并非已經成功設立。不動產抵押權采取的是“登記設立主義”原則，即自辦理不動產抵押登記時，抵押權才予以設立，這一行為確是一個物權行為，不動產抵押權設立的關鍵就在于“是否完成了不動產抵押登記這一物權行為”，另外，抵押權屬于擔保物權，是一種物權，而非債權。

三、抵押人在抵押期間對抵押物的處分行為是否有效？

假使李強已與張亮辦理了抵押登記手續，取得了抵押權，那李強可否“以張亮未經自己同意將抵押房產賣于王學”為由，主張張亮與王學簽訂的買賣合同無效呢？

《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。本條修改了《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款之規定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

當時，李強曾以《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款之規定為根據進行抗辯，以“張亮未經自己同意就將抵押房產轉讓給王學”為由，向法院主張張亮與王學的轉讓行為無效。根據新法優于舊法法律適用的基本法理原則，在2007年《中華人民共和國物權法》出臺后，《中華人民共和國擔保法》以及《擔保法解釋》與《物權法》相沖突的法律規定，一律適用新法即《物權法》的規定。故，李強以《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款之規定為根據進行抗辯，以“張亮未經自己同意就將抵押房產轉讓給王學”為由，向法院主張張亮與王學的轉讓行為無效，已失去了法律依據，得不到法律支持。

首先，抵押期間，抵押人是可以轉讓抵押物的，因為抵押人對抵押物仍享有所有權。在抵押物上設立的抵押權盡管是一種擔保物權，但并不是所有權，即抵押人并沒有將自己對抵押物的所有權轉移給抵押權人，只是為抵押權人在自己的抵押物上設立了一個阻礙自己行使所有權的障礙即擔保物權。抵押人轉讓抵押物，應盡兩個義務，一是經過抵押權人同意，且轉讓款只能用于提前清償債務或提存，二是告知受讓人。

未經抵押權人同意轉讓抵押物，且不存在合同法中所規定的合同無效的情形，該抵押物轉讓合同仍是有效的（這是一個債權行為），只是無法取得該抵押物的所有權，也不會發生善意取得。善意取得要件：轉讓人是無權處分，受讓人為善意，已完成交付或登記。未經已經登記的抵押權人同意，登記部門不會為受讓人辦理抵押物的產權變更登記手續。所以，此處不必擔心受讓人會通過善意取得來取得不動產的所有權。

在轉讓合同有效、產權無法轉移的困局下，受讓人要想取得所有權，則只能代為清償主債務。代為清償行為一旦完成，主債權消失，作為從權利的抵押權自然隨之消失，爾后的抵押物產權轉移當然無障礙。實際，《物權法》第一百九十一條之規定，否定了抵押權的追及效力，即否定了物權效力而非債權效力。

所以，李強不能“以張亮未經自己同意將抵押房產賣于王學”為由，主張張亮與王學簽訂的買賣合同無效。

四、李強在王學訴張亮房屋買賣合同糾紛一案中的身份認定

王學訴張亮房屋買賣合同糾紛一案，案外人李強就該案雙方當事人的訴訟標的即坐落于夢蝶小區的一套房產，不管是物權還是債權，均不享有任何權利，該案件處理結果對其亦未有任何影響。張亮與李強的借款合同糾紛之訴與王學訴張亮買賣合同糾紛之訴是兩個完全不同的訴訟，不屬共同之訴，不易合并審理。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條之規定，對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關系的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔民事責任的第三人，有當事人的訴訟權利義務。案外人李強對涉案標的不享有獨立的請求權，該案件處理結果對其亦未有任何影響，其僅僅是一個沒有任何利害關系的案外人。

故案外人李強就王學訴張亮房屋買賣合同糾紛一案既不是有獨立請求權的第三人，也不是無獨立請求權第三人，與該案無任何法律關系。故法院不追加李強為原告的做法合法、合理。

根據民訴法的規定，有獨立請求權的第三人以提起訴訟的方式，并以對他人之間的訴訟標的主張獨立的請求權為根據，在案件受理后、法庭辯論結束前參加到訴訟中來，處于原告的地位，享有原告的訴訟權利。

無獨立請求權第三人以申請參加或法院通知其參加的方式，并以與他人之間案件的處理結果有法律上利害關系為根據，在案件受理后、法庭辯論結束前參加到訴訟中來，處于輔助人的地位，訴訟權利受到很大限制，享有當事人的訴訟權利，判決承擔民事責任的情況下才享有上訴的權利，并且在一審中無權對案件的管轄權提出異議，無權放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴。

李強如何維護自身合法權益：2012年8月25日，張亮與李強簽訂的張亮借款為500000元整，期限為三個月的借款合同，其中合同約定擔保人為王強。2012年11月25日借款合同到期，張亮有兩年的訴訟時效權益保護期，且合同并未約定保證方式，根據《中華人民共和國擔保法》第十九條之規定，當事人對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任，即該借款合同中擔保人王強承擔的是連帶保證責任。根據《中華人民共和國擔保法》第十八條第二款之規定，連帶責任保證的債務人在主合同規定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。

為維護自身合法權益，主張到期債權，李強可以另行起訴，以張亮、王強為被告，要求二人承擔連帶保證責任。根據《中華人民共和國擔保法》第十八條第二款之規定，且連帶責任保證中，保證人無先訴抗辯權，李強可以只起訴張亮、王強中的任意一人，也可以起訴兩人。