層高不足引發的退房官司

文/李林章 劉愛武

層高不足引發的退房官司

文/李林章 劉愛武

在每一份商品房買賣合同中，都有對房屋層高（即室內凈高度）的約定，但在實際收房的時候，這個層高標準是否符合約定，大部分人都沒有在意，差個幾厘米根本沒感覺。開發商也借此悄悄在層高上打折扣以降低成本。大部分開發商都蒙混過關了，但江蘇省無錫市市民洪慶、袁圓對此較了個真，實測兩個臥室凈高竟然低了四厘米多，他們要求退房。

近日，無錫市中級法院對這起因層高不足引發的退房官司作出了終審判決，認為目前存在的凈高極差沒有影響到房屋主體功能，不能構成拒收房屋的理由，但客觀上會對正常使用房屋產生影響，判決房地產公司返還房屋價款8萬元。

層高打折，拒絕收房

2010年10月29日，洪慶、袁圓與無錫奧良置業有限公司（以下簡稱奧良公司）簽訂商品房買賣合同一份，約定：洪慶、袁圓購買奧良花園A區第2幢5單元20層2001號房，房屋層高為2.9米，建筑面積為127.8平方米，房屋單價為每平方米9946.3元，總金額為127萬余元，簽約當天首付77萬余元，余額50萬元同期辦妥銀行貸款及擔保手續并支付相關費用。

合同簽訂后，洪慶、袁圓按照合同約定把房款全部付清。

2012年7月14日，奧良公司通知洪慶、袁圓辦理交房手續。自己不懂行，專家來幫忙。洪慶、袁圓在正式收房前，委托無錫丁某公司進行驗房。果然給找出了問題，該公司驗房后，出具驗房第三方檢測報告，載明：北次臥室凈高實測誤差約45毫米，主臥室凈高實測誤差約42毫米。

看到報告后，洪慶立即于同年7月26日，向奧良公司發出拒絕收房通知書，提出房屋存在嚴重質量問題，要求整改，不能整改的部分可協商處理，并限期奧良公司書面答復，逾期則追究其違約責任。

奧良公司與洪慶、袁圓雙方多次協商，未能達成一致意見，洪慶、袁圓遂將奧良公司訴至無錫市南長區法院。

奧良公司提出以下鑒定申請：1.對涉案房屋的主臥室、北次臥室室內凈高極差值超標對房屋結構安全性是否有影響進行鑒定；2.對涉案房屋的主臥室、北次臥室室內凈高極差值超標問題的修復方案進行鑒定。

法院委托南京東南建設工程安全鑒定有限公司進行鑒定，該公司認為參照《建筑工程施工質量驗收統一標準》第5.0.6條的規定，“經有資質的檢測單位鑒定達不到實際要求、但經原設計單位核算認可能夠滿足結構安全和使用功能的，可予以驗收”，不出具修復方案，建議由原設計單位對該問題進行復核并提出處理意見。后該公司出具鑒定報告，鑒定結論為：1.主臥室室內凈高度極差計算值為41毫米，北次臥室室內凈高度極差計算值為45毫米；2.主臥室和北次臥室室內凈高度極差計算值均大于允許極差值，不符合《住宅工程質量分戶驗收規程》第6.0.1條要求；3.目前存在的凈高極差不影響房屋主體結構的安全性。

訴請退房，法院未準

法庭上，雙方展開了激烈的論辯。

洪慶、袁圓提出請求，要求解除商品房買賣合同；奧良公司返還首付款77萬余元及從2010年10月29日起至實際歸還之日止的銀行同期同類貸款利息；奧良公司承擔洪慶、袁圓通過公積金貸款50萬元所支付的本息及擔保手續費等相關費用；奧良公司協助洪慶、袁圓辦理解除公積金貸款的事宜；奧良公司按照商品房買賣合同的約定承擔逾期交房違約責任，即已付款的百分之二；另外，如商品房買賣合同不解除，因涉案房屋主臥室、北次臥室室內凈高極差嚴重超標，是否影響房屋結構安全至今未得到原設計單位認可，故應根據江蘇省《住宅工程質量分戶驗收規程》相關規定，由原設計單位參加房屋結構安全鑒定并經原設計單位認可達到原設計方案標準的前提下，奧良公司承擔質量違約、逾期交房違約責任，減少房屋價款并賠償損失。減少房屋價款應以合同價與市場價之間的差價為依據進行計算；逾期交房違約金應按日支付已付房款萬分之二，逾期交房時間暫計算為17個月（2012年7月15日至2013年12月15日），違約金共計12.9萬余元。

針對洪慶、袁圓的訴訟請求，奧良公司認為：洪慶、袁圓要求解除合同缺乏依據，因為奧良公司已按照約定的交付條件履行了通知收房的義務，即使涉案房屋存在凈高極差超標的問題，也僅是影響觀瞻，并不影響房屋的實際使用，且洪慶、袁圓在利息計算上存在重復，同時主張賠償損失和違約責任也違反相關規定，因凈高極差超標而影響觀瞻，奧良公司同意免費吊頂以修飾該問題（即按建設單位出具的整改方案進行維修），或折算成1萬元左右進行適當補償；司法鑒定機構對涉案房屋凈高極差是否影響房屋結構安全的問題已進行鑒定，鑒定結論為目前存在的凈高極差不影響房屋主體結構的安全性，且法律也沒有規定安全鑒定需要由原設計單位參加，洪慶、袁圓要求減少價款沒有相關的事實依據，其也不存在逾期交房的問題，故不應當承擔逾期交房違約責任。

無錫市南長區法院審理后認為，奧良公司交付的房屋，由于主臥室和北次臥室室內凈高極差值超標，應認定房屋存在質量問題，經鑒定目前存在的凈高極差不影響房屋主體結構的安全性，雖然奧良公司應對該質量問題承擔違約責任，但因該質量問題沒有影響到房屋主體功能且導致不能使用，不符合解除合同的條件，亦不能構成拒收房屋的理由，故對洪慶、袁圓要求解除合同、奧良公司承擔逾期交房違約責任的訴訟請求不予支持。

由于奧良公司交付的房屋存在質量問題，客觀上會對洪慶、袁圓正常使用房屋產生影響，也會導致房屋裝修成本增加，故洪慶、袁圓提出以減少房屋價款的方式追究奧良公司違約責任的主張，符合法律規定，依法應予支持。但減少價款的計算方式不應以房地產市場的價格波動為計算依據，該價格波動是市場價格規律的表現，與房屋質量問題并無必然聯系，根據案件實際情況，法院對房屋價款予以酌情減少。

綜上，無錫市南長區法院作出如下判決：奧良公司返還洪慶、袁圓房屋價款8萬元。

退款8萬，彌補層高

洪慶、袁圓與奧良公司均不服一審判決，向無錫市中級法院提起上訴。無錫市中級法院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。雙方就是否符合解除合同的條件和違約方應如何承擔違約責任展開了激烈的爭論。

洪慶、袁圓認為：根據合同約定和法律規定，其均有權解除合同。鑒定結論不能作為認定本案事實的依據。

奧良公司則提出：原審法院酌情減少房屋價款的金額偏高，本案應以維修方式解決糾紛，即根據建設單位出具的整改方案予以吊頂，或予以折價補償5000元到1萬元。

無錫市中級法院審理后認為：

洪慶、袁圓與奧良公司簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效，雙方均應按約履行。

關于是否符合解除合同的條件的爭議焦點，洪慶、袁圓主張解除合同主要有兩點理由：1.符合合同約定的解除條件；2.符合法律規定的解除條件。關于第一點理由，奧良公司于2012年7月14日通知洪慶、袁圓辦理交房手續，系在合同約定的交付期限內，故洪慶、袁圓援引合同關于逾期交房違約責任的條款主張解除合同，本院不予支持。關于第二點理由，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同的，法院應予支持。但本案中，鑒定機構出具的鑒定結論認定目前存在的凈高極差不影響房屋主體結構安全，本案房屋質量問題也未達到嚴重影響正常居住使用的程度。因此，亦不符合解除合同的法定條件。據此，根據維護交易安全與穩定的原則，洪慶、袁圓不能解除雙方之間的商品房買賣合同。

關于違約方應如何承擔違約責任的爭議焦點，雖然目前存在的房屋質量問題并未達到解除合同的法定條件，但確實對買受人正常使用房屋造成一定的影響，奧良公司交付不符合質量約定的房屋，屬于瑕疵履行，洪慶、袁圓于原審中提出以減少價款的方式追究奧良公司的違約責任，符合法律規定，原審法院在綜合考慮買賣標的性質及損失大小的前提下，酌情減少房屋價款8萬元系在自由裁量范圍之內，并無不當。

綜上，無錫市中級法院判決如下：駁回上訴，維持原判。

（本文當事人為化名）

法博士點評

法律與合同是解決一切糾紛的根本，不違反法律規定的合同是合法有效的，合同怎么說，合同雙方就應該怎么做。洪慶、袁圓與奧良公司簽訂的商品房買賣合同約定房屋層高為2.9米，理論上來說少一毫米房地產公司都是違反合同規定的。但普通老百姓在購房之后，只要不是明顯影響觀瞻的，都不會注意到幾厘米的差別，更談不上以此理由退房了。洪慶、袁圓退房的請求雖然沒有得到法院的支持，但最終獲得了8萬元的賠償。學會為自己主動維權，較真一下，還是值得的，這就是此案帶給我們老百姓的啟示！

編輯：鄭賓 393758162@qq.com