對裝修過程管理的建議

在地產(chǎn)公司作為精裝設(shè)計管理人員，從設(shè)計任務(wù)書的擬定到最后竣工的整個過程，我都有參與。現(xiàn)歸納總結(jié)了我的經(jīng)歷和想法，提出2點對裝修過程管理的建議，僅供參考。

設(shè)計、施工、軟裝三者獨立

作為裝修這個行業(yè)，目前很少有公司可以集設(shè)計、施工、軟裝3個工作于一身。就算有，其實也只是3個分別獨立管理的部門聯(lián)合成為一個公司，相當(dāng)于也是3個公司3套人員。也有不少同時擁有設(shè)計資質(zhì)和施工資質(zhì)的公司，實質(zhì)上他們的設(shè)計部和工程部都是分開的，都各是各的領(lǐng)導(dǎo)，各有各的工作利益，也相當(dāng)于是2個單位了。與其讓他們自己來協(xié)調(diào)，自己來互相管理，不如我們直接管理來得便捷。

我們售房部裝修工程一般是土建還未施工或者正在施工就要進行設(shè)計，建筑還沒竣工驗收就要開始進行裝修施工，所以我們的裝修工程必須要符合竣工驗收要求，要進行消防備案等等。而這些都是需要有設(shè)計資質(zhì)的單位做出的設(shè)計圖紙才能通過。沒有事先明確的圖紙來表達和計算，那么施工現(xiàn)場將會是一片混亂，中間的利益矛盾會非常突出。

如果指定一個單位要他把設(shè)計、施工、軟裝全部做完，那么他就會用最少的成本做最大的收益。找費用最低的設(shè)計團隊，在預(yù)算中提高報價，施工過程中進行變更，在軟裝擺設(shè)中提高報價等等，在每個環(huán)節(jié)找盈利點。

我們可以每次邀請3家的設(shè)計單位進行方案比選。這樣，每個單位知道有競爭，就會派出他們相對精英的團隊進行方案設(shè)計來贏得這次工程。在不同的方案中，我們指定的布局功能也會根據(jù)每次更好的方案進行調(diào)整歸納，可以很省心的選出最優(yōu)的設(shè)計，從而可以形成我們固有的設(shè)計模式。很多單位他們有自己固有的設(shè)計風(fēng)格和模式，都不是短時間形成的，都是經(jīng)歷過多次嘗試，從每次的設(shè)計中選取適合的內(nèi)容才逐漸形成的。

設(shè)計圖紙如果完善得很好，接下來就是施工了。施工單位如果我們也能比選3家，那么3家單位首先會根據(jù)我們的圖紙做預(yù)算。不管我們是要求總價包干，還是單價包干，他們都報出他們認(rèn)為適合的價格。收到他們的報價，我們只需要對比審核，很容易可以選出最優(yōu)的價格和品質(zhì)。而現(xiàn)在，我們由于指定了這家單位，就必須要自己重新做一遍預(yù)算，而且合同預(yù)算部都還兼有其它工作，所以復(fù)核預(yù)算的時間會很長。就算我們公司按照對圖紙的理解和對市場的了解，做出的預(yù)算價格，施工單位是不會認(rèn)同的。因為絕對會比他們報價低很多，沒達到他們事先預(yù)期的利潤點。這樣又會進入僵持期、談判期。如果我們急，我們就會傾向于他們報的價格;如果他們急，他們就會找理由撤出。這樣下來，我們要不就花更多的錢來做這個事情，要不就要花更多的時間來重新找單位重新核價走流程。其實這個里面浪費的錢和時間，就輕松超過設(shè)計階段節(jié)省下來的錢。

施工完成了最后就是軟裝擺設(shè)了。本來設(shè)計里面應(yīng)該包含軟裝配飾設(shè)計建議的。這個相當(dāng)于是建筑設(shè)計里面有景觀設(shè)計建議，但最終景觀實施還是要有專門的景觀設(shè)計施工單位。我們可以請3個軟裝單位，根據(jù)我們的設(shè)計圖紙，來給我們搭配軟裝產(chǎn)品。我們可以給出限價，又可以得到相對經(jīng)濟的產(chǎn)品。如果又是之前的單位來承接，那么他們搭配不會比軟裝公司好，也不會經(jīng)濟。而我們對于軟裝的核價過程是非常麻煩的，因為都是定制產(chǎn)品，很難找到同樣的東西，很難落實準(zhǔn)確的價格。

這樣設(shè)計、施工、軟裝分別競標(biāo)的模式，只是設(shè)計的時間是單獨計算，只要設(shè)計圖紙完善得好，施工單位和軟裝單位是可以同時進行比選的。從時間上來看，從發(fā)出設(shè)計任務(wù)書，到選定方案確定設(shè)計單位要2周。方案選定到施工圖出圖要2周。一套完整的設(shè)計，可以一個月完成。中途除了方案比選的時候，有一次集中匯報，就無反復(fù)匯報修改的過程了。接著施工單位和軟裝單位可同時進行報價評標(biāo)、完善合同要2周。一旦確定施工單位，完善合同的時候就可以進場施工。各單位配合得好，最多2個月可以完成。有些工程如果價格好，施工單位能力強，1個多月都可以搶出來。整個過程，進行順利，3個月可以完全搞定。這樣可以大大節(jié)約人力，物力，財力。

合同先行

合同前期擬得好，我們對現(xiàn)場施工管理就方便。圖紙的完善，預(yù)算清單的明確，施工單位會按照圖紙施工，按照清單做法。如果圖紙上有的，預(yù)算清單上沒有，施工單位就會出新增費用。如果按照程序核價過后，再施工，時間拖久了。如果先施工后補資料，施工單位就可以坐地喊價，反正做都做了，你還不能不給錢。很多時候，施工招標(biāo)的時候，施工單位會用較低的預(yù)算報價爭取到項目。如果圖紙的不完善，預(yù)算清單的明確，施工過程中就會出現(xiàn)很多技術(shù)變更。技術(shù)變更所產(chǎn)生的費用，才是很多施工單位的盈利之處。如果圖紙上沒有的，預(yù)算清單上有，施工單位就會耍賴不做，我們的現(xiàn)場管理人員也無做法依據(jù)來要求。

如果我們把設(shè)計單列出來。前期方案選定后，就會簽訂設(shè)計合同。而設(shè)計合同的簽訂也相對簡單，只需要規(guī)定工作內(nèi)容和時間限制，可以形成固定的格式合同。這樣一來，設(shè)計的質(zhì)量和時間有保證。施工合同的簽訂也有格式合同，附上每次預(yù)算清單，對我們和施工單位都是約束和保障。

前期所有的問題，如果沒有理清楚，都會在最后的項目現(xiàn)場表現(xiàn)出來，形成各種矛盾，阻礙工程順利進行。而產(chǎn)生的所有責(zé)任都會落到項目部的管理人員頭上。工程到了最后施工階段顯現(xiàn)出來的問題，也不可能全部推翻重新再來一遍。

裝修工程是微縮的建筑工程，里面包含有一個項目的所有專業(yè)，麻雀雖小五臟俱全。它不像建筑工程靠規(guī)范條文框，所有專業(yè)人員都在幫忙;不像景觀工程那樣只需要平面上大面積的布置，材料工藝少。裝修工程是精細(xì)的工作，就算面積再小，它也有天、地、墻，還有中間的各種節(jié)點大樣，多樣的材料和工藝，復(fù)雜程度不亞于其它。

（作者單位：重慶旅投景典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）