淺談小區(qū)物業(yè)管理制度

摘 要：隨著我國經(jīng)濟建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來物業(yè)服務(wù)逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。所謂物業(yè)管理，即為受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。然而，畢竟是起步不久的行業(yè)，物業(yè)管理尤其是小區(qū)物業(yè)管理制度存在很多弊端。本文就目前物業(yè)管理的狀態(tài)，具體分析物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式存在的問題。

關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)管理；小型交通工具丟失與索賠

一般認為，物業(yè)管理在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。從國內(nèi)的物業(yè)管理的起源來看，從19世紀中葉到本世紀20年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時期。在這個時期的房地產(chǎn)市場上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。隨著中國經(jīng)濟飛速發(fā)展，物業(yè)管理也隨著經(jīng)濟發(fā)展而崛起，慢慢自成一體系。2003年9月1日，我國第一部《物業(yè)管理條例》正式施行，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。

本文僅就小區(qū)物業(yè)管理制度與小型交通工具在居民小區(qū)丟失賠償問題簡要分析。現(xiàn)有一事實案例：原告梁某訴稱，其是居住在某清河園小區(qū)的業(yè)主。2011年3月8日早晨，其剛買的黑色兩輪摩托車在小區(qū)門崗室停放時，被他人偷走。事發(fā)后報案，認為其作為小區(qū)業(yè)主與某鑫泰物業(yè)公司是服務(wù)合同關(guān)系，該小區(qū)保安在自己當班時未盡職責，因此，要求物業(yè)管理公司賠償損失。被告鑫泰物業(yè)管理有限公司辯稱：①梁某的摩托車是否被盜仍處于偵查取證階段。②梁某的摩托車被盜與否，與物業(yè)公司沒有事實和法律上的聯(lián)系，更不具有法律上的因果關(guān)系，其雙方?jīng)]有形成物業(yè)管理服務(wù)法律關(guān)系。③如果被答辯人摩托車真的被盜，應(yīng)有侵權(quán)人承擔侵權(quán)責任，由偵查機關(guān)給予追回。

審理人民法院認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的主要義務(wù)是：對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。且現(xiàn)有證據(jù)證明被告對業(yè)主的自行車、摩托車提供的服務(wù)是“維護相關(guān)秩序”，不是一種保管合同。故原告要求被告賠償丟失8600元的損失沒有依據(jù)。于是該人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第 六十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：

一、駁回原告梁某的訴訟請求

二、案件受理費100元，由原告承擔

由此案可帶給我們對小區(qū)車輛停放、妥善保管及丟失責任負責等多方面民事法律關(guān)系問題的思考。

第一，此案中，審理的人民法院根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的主要義務(wù)是：對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。但實際上大部分住宅小區(qū)中的業(yè)主一般將本小區(qū)中的公共管理事物委托給物業(yè)公司來管理，由物業(yè)公司為整個小區(qū)的業(yè)主提供公共秩序、交通秩序、衛(wèi)生、保安、綠化、維修等方面的服務(wù)和管理，同時由物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費，物業(yè)公司的職責在于通過對小區(qū)行使管理和服務(wù)活動，使小區(qū)保持良好的居住環(huán)境，給各業(yè)主提供一個舒適、安全的居住空間。

這里就有一個很模糊的概念，即應(yīng)該怎樣看待物業(yè)管理所維護的“公共秩序”問題。倘若丟失一輛車輛算不上破壞公共秩序，那么接二連三，一次又一次的丟失了？業(yè)主最基本的財產(chǎn)安全都保證不了，談何公共秩序的維護呢？因此，筆者認為，當停放在小區(qū)里的車輛發(fā)生丟失事件時，除了車主與盜車人之間存在侵權(quán)的民事法律關(guān)系之外，在車主與物業(yè)公司之間還存在著是否正確履行合同義務(wù)，以及如何正確履行合同義務(wù)的法律關(guān)系。

第二，根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第三十二條：物業(yè)服務(wù)合同約定有財物保管服務(wù)，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔相應(yīng)的賠償責任。物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔與其過錯相適應(yīng)的賠償責任。

我們都知道，大部分小區(qū)業(yè)主在繳納一定的物業(yè)管理費后，與物業(yè)管理公司是沒有約定財產(chǎn)保管義務(wù)的。但是法律條文所規(guī)定的“物業(yè)管理企業(yè)在其職責范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔與其過錯相適應(yīng)的賠償責任”。這里的“在其職責范圍內(nèi)”與“未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備”以及“對財務(wù)丟失有過錯”，都將成為我們老百姓的思維誤區(qū)，因為法律并沒有明確其所指范圍究竟是什么。人雖有情，但法律卻是無情的，有些看起來雖合情合理的事情在法律面前是沒有任何說服力的。

第三，上述案例的物業(yè)公司辯稱“如果被答辯人摩托車真的被盜，應(yīng)有侵權(quán)人承擔侵權(quán)責任，由偵查機關(guān)給予追回。”但是筆者認為我們完全可以理解為，出現(xiàn)第三人即盜車人的侵權(quán)行為導(dǎo)致車輛丟失的損害結(jié)果發(fā)生，是由于物業(yè)公司沒有盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)造成的，物業(yè)公司在主觀上存有過錯。因此即使應(yīng)該由實施盜車行為的第三人承擔賠償責任，但物業(yè)公司也應(yīng)當在其能夠防止或制止損害的范圍內(nèi)承擔相應(yīng)的補充賠償責任。而不是像判決結(jié)果那樣，物業(yè)公司不承擔任何賠償責任。當然，物業(yè)公司承擔責任后，可以向第三人追償。

物業(yè)管理尤其是小區(qū)物業(yè)管理在經(jīng)濟不斷發(fā)展的今天依然存在很多弊端，業(yè)主權(quán)益受到侵害所面臨的救濟也隨之存在諸多問題。我們應(yīng)不斷完善相關(guān)物業(yè)管理制度并健全相應(yīng)的法律法規(guī)，以便更好的保護業(yè)主的合法權(quán)益。

參考文獻：

[1]岳娜.《物業(yè)管理法律法規(guī)》.清華大學(xué)出版社，2011年版

[2]馬克力，王磊，羅海艷.《物業(yè)管理糾紛》.法律出版社，2007年版

作者簡介：

王崧年，（1987～）性別：男，民族：漢，重慶人，法學(xué)法律碩士，西南科技大學(xué)法學(xué)院2013級法學(xué)法律碩士，研究方向：經(jīng)濟法。

李小杰，（1990～）性別：女，民族：漢，河南駐馬店人，法學(xué)法律碩士，西南科技大學(xué)法學(xué)院2013級法學(xué)法律碩士，研究方向：民商法。