“以房養老”試點落地

千呼萬喚始出來，從今年7月1日起，“以房養老”終于進入可執行層面。6月23日，保監會公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），老年人住房反向抵押養老保險試點正式啟動。《指導意見》明確，試點時間從2014年7月1日起至2016年6月30日止，試點城市有北京、上海、廣州和武漢。在這4座城市，擁有房屋完全獨立產權的60周歲以上老年人，可以將其房產抵押給保險公司，按照約定條件領取養老金直至身故。

保監會表示，開展老年人住房反向抵押養老保險，有利于健全我國社會養老保障體系，有利于拓寬養老保障資金渠道，有利于豐富老年人的養老選擇，有利于保險業進一步參與養老服務業發展。

我國已進入老齡化社會，老年人越來越多?！耙苑筐B老”方式，被視為完善養老保障機制的一項重要補充，受到城市老人的關注。（涪陵在線）

保監會謹慎推進

反向抵押養老保險，即所謂“以房養老”，保監會在《指導意見》中給出的定義是：“一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用?！?/p>

據保監會人身保險監管部主任袁序成介紹，“以房養老”在國內是新生事物，在國外也是小險種，沒有特別成熟的經驗可以借鑒。對此，保監會和保險公司都比較謹慎。

《指導意見》對申請試點的保險公司，有比較嚴格的要求。申請試點資格的保險公司，應具備的條件包括：已開業滿5年，注冊資本不少于20億元；滿足保險公司償付能力管理規定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等7項條件。

保監會公布《指導意見》當日，記者就“以房養老”試點情況詢問了幾家保險公司，只有幸福人壽表示目前正在積極開展相關產品研發工作，并表示將積極上報反向抵押保險試點申報材料。而幸福人壽的董事長孟曉蘇，以前曾擔任中國房地產開發集團總裁，正是他最早在國內提出“以房養老”的概念。其他保險公司表示暫不知情，目前還沒有聽說要開發或開展此項產品。

“市場是個未知數”

根據最新統計數據，我國60歲以上的老年人已占總人口的14.9%，未來的社會養老保障壓力很大。保監會人身保險監管部主任袁序成表示，我國在老齡化服務中欠賬很大，開展這項試點不是說政府不承擔養老責任，而是市場化的一種補充。

對此，首都經貿大學金融系教授庹國柱表示，目前參與“以房養老”的老人到底有多少，市場有多大，還是個未知數。同時，對于保險公司來說，還要面臨房價下跌和老年人長壽的風險，而且這些風險也是未知，只能邊試邊看。

記者在與一些金融機構接觸過程中，對方普遍談到房價下跌的風險。在一些大城市出現房產泡沫的情況下，未來房屋價值如果大幅貶值，金融機構不愿意承擔此風險。

另外，我國推行的住宅用地70年使用年限，也是保險公司等機構普遍擔憂的問題。當老人將房產抵押時，商品房的剩余可使用年限已經不多。而當老人身故后，房子的剩余年限更是所剩無幾。保險公司依靠剩下的使用年限或許不足覆蓋已支付的養老金成本。

2007年出臺的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，不過業內擔心抵押房屋需有償續期，而續期費用將是一個未知風險。

解讀《指導意見》的幾個關鍵問題

1.房價波動風險如何解決？

按照《指導意見》，針對房價波動，保監會提出可設立參與型產品與非參與型產品。參與型產品是指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品是指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。老年人可以根據自身的承受能力進行選擇。

據保監會人身保險監管部養老保險處處長姚渝介紹，在4個城市試點的“以房養老”保險產品，是反向抵押加終身養老金的產品，這個產品將由保險公司承擔長壽風險和房價下跌風險。換句話說，如果房價下跌，保險公司不可以向老年人及其家屬追償；如果房價上漲，保險公司也不能獨占房產增值收益。選擇這樣產品的老年人在身故后，其家屬可以通過償還保險公司支付的養老金及利息重新贖回房產，老年人在選擇這個產品的過程中隨時可以退出，但要滿足合同約定的相關條件。

2.長壽風險由誰承擔？

保監會相關負責人表示，保險公司依照合同約定，定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。可以說，將由保險公司承擔長壽風險。

3.完全獨立產權怎么界定？

《指導意見》指出，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。保監會相關負責人表示，完全獨立產權是指老年人的獨立產權，如果是與子女共享的產權不符合條件。對于目前正在按揭的房產，首都經貿大學金融系教授庹國柱表示，應該可以參與“以房養老”。但是在房地產價值上會有所打折。這需要消費者和保險公司一起協商，按合同執行。

4.期間老人突然身故怎么辦？

庹國柱認為，這得看老人跟保險公司是怎么約定的。可以約定到身故為止，也可以約定到一個固定起付期間。這有很多種情況，比如其中一種情況是約定起付20年，但老人活到15年，剩下5年的年金也得給老人的家人或子女。

5.70年產權問題如何解決？

庹國柱認為，評估的時候，產權問題也就考慮進去了。如果一個房子已經居住了20年，剩下50年的房子還值多少錢，第三方評估機構評估后，保險公司和消費者都同意這個價格，那就按這個價格成交簽訂合同。但風險之一是簽約一段時間后，房子出現質量問題導致不能使用。庹國柱認為，在簽訂合同之前，保險公司要對房子進行檢查評估。簽訂合同之后，出現的問題和風險就要由保險公司承擔。

業界呼吁出臺鼓勵措施

據保監會相關負責人介紹，在前期，保監會曾找了包括幸福人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽等七八家保險公司成立了一個課題組，開展研究。

民政部副部長竇玉沛此前表示，為大眾提供市場化的、社會化的、可選擇的服務，首先還是要以居家養老為基礎，其次要以社區養老服務為依托，同時要以機構養老為補充。“以房養老”試點就是諸多養老服務產品中的一個選項，它完全是一種自愿的、自主選擇的行為。

對于實際操作中遇到的難題，孟曉蘇建議，可由中國保監會、民政部牽頭并邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計，明晰抵押房屋權屬關系；建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂的“長壽風險”等。

國泰君安分析師李品科認為，70年土地使用權續期明確化、貸款保險、政府補貼和稅收減免等出臺，或會是“以房養老”的催化劑。

背景：10年自發試點效果不佳

其實，“以房養老”并非新鮮話題，我國自提出“以房養老”的概念已有10年。從2007年開始，北京、上海、南京、杭州、成都等地都有過一些自發性試點，可惜效果不佳，并未被市場接受，甚至有老人后悔參與“以房養老”。

根據以往試點經驗，如提供養老金者是保險公司，老人便和保險公司存在巨大利益博弈。老人認為“萬一我還沒領夠錢就死了，那豈不是便宜了保險公司”。對保險公司而言，則存在著“房子已經到期，而老人還活著”的風險。

在平安證券繳文超看來，“以房養老”最大的風險，來自房地產價值的不可判性和資產的流動性風險，這會限制“以房養老”的規模。他認為，中國的養老文化和人文因素決定老人或子女參與的積極性不高。一位網友表示，中國的傳統觀念仍是“養兒防老”，另外，許多老人對于生活了一輩子的房屋，寧可去世后留給子女繼承，也不愿意交給保險公司、銀行等機構處理。因此“以房養老”適合無子女的老人。

觀點：“以房養老”只是少數老人愿意接受的小眾產品

國泰君安分析師李品科認為，從國際上看反向按揭模式成熟，但普遍占比不高。公開信息顯示，2009年，美國使用逆按揭的有房產老年家庭占比僅1.4%；而日本逆按揭因為只有土地可以融資，且貸款一般有固定期限，還不及美國發達；英國2012年新發放反向按揭1.75萬單，占同期65歲以上老人比例不足0.2%。

為此，最早于2003年在國內提出“以房養老”概念的時任中國房地產開發集團理事長孟曉蘇，反復在公開場合強調，“以房養老”不是大眾產品，只是少數老人愿意接受的小眾產品，能讓老人們多一種養老選擇，是除了政府養老以外的一種補充。而“住房反向抵押養老保險”，僅是“以房養老”諸多方式的一種。

（綜合《新京報》《中國青年報》）