房產(chǎn)測(cè)繪中避免誤差的措施研究

摘 要：房產(chǎn)測(cè)繪作為測(cè)繪工程的一個(gè)分支，是采集和表述房屋和房屋用地有關(guān)信息的一門技術(shù)[1]。它是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪設(shè)備包括鋼卷尺、測(cè)距儀、全站儀、GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)等[2]。房產(chǎn)測(cè)繪中人為判圖在工作中占的比重較大，測(cè)繪人員的主觀意識(shí)的差別直接關(guān)系到測(cè)繪工作的成敗，因此在測(cè)量過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一些儀器誤差和人為誤差，有時(shí)誤差過(guò)大的情況下可能會(huì)超過(guò)誤差范圍，從而導(dǎo)致測(cè)繪工作無(wú)效。如何系統(tǒng)的、有效的減小誤差成為當(dāng)前測(cè)繪人員急需解決的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；儀器誤差；人為誤差；減小誤差

引言

由于傳統(tǒng)的地籍測(cè)繪、水準(zhǔn)測(cè)繪的勞動(dòng)強(qiáng)度大，收益率低，房產(chǎn)測(cè)繪周期短、勞動(dòng)強(qiáng)度低、見(jiàn)效快的特點(diǎn)漸漸被同行業(yè)認(rèn)同，房產(chǎn)測(cè)繪在測(cè)繪工作中的地位日漸攀升。另外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)、人口的增加、人們對(duì)于居住條件的要求提高和房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一漲再漲，不僅老百姓關(guān)心自己房屋面積的大小，規(guī)劃、房管等相關(guān)部門也要求對(duì)于轄區(qū)內(nèi)的商品房，自建房，棚戶區(qū)改造房屋等房屋信息有確切的了解，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是要求確切了解開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)房屋的拆遷面積，以便于預(yù)算統(tǒng)計(jì)，這就要求房產(chǎn)測(cè)繪的精度要不斷提高。但是房產(chǎn)測(cè)繪人為主觀作用在工作中的影響比較大，加之各項(xiàng)工作銜接比較繁瑣，例如內(nèi)、外業(yè)判圖審圖的差異性比較大，所以測(cè)量人員要具備較高的業(yè)務(wù)能力，在日常工作中要更加細(xì)心，并且嚴(yán)格按照測(cè)量規(guī)范的要求來(lái)進(jìn)行測(cè)繪工作，才能將誤差減小到最低。

1 房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定

1.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍

（1）層高大于2.20米的永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

（2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。

（3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上，按其水平投影面積計(jì)算。

（4）房屋內(nèi)的樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

（6）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

（7）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。

1.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍

（1）與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。上蓋水平投影超過(guò)底板外沿的，以底板維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；維護(hù)結(jié)構(gòu)超過(guò)上蓋的，應(yīng)按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

（2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、雨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

（3）有頂蓋未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。當(dāng)維護(hù)向內(nèi)傾斜時(shí)，應(yīng)按維護(hù)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算；當(dāng)維護(hù)向外傾斜時(shí)，應(yīng)按底板外圍水平投影面積的一半計(jì)算；當(dāng)維護(hù)結(jié)構(gòu)超過(guò)上蓋的，應(yīng)按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算；當(dāng)上蓋投影超過(guò)維護(hù)時(shí)，應(yīng)按維護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。

（4）無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

1.3 不計(jì)算建筑面積的范圍

（1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻等。

（3）房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

（4）屋頂建筑，房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池、眺望間等景觀設(shè)施。

2 房產(chǎn)測(cè)繪中的各項(xiàng)誤差

從誤差的產(chǎn)生來(lái)源上可以將房產(chǎn)測(cè)繪中的誤差分為儀器誤差和人為誤差。

儀器誤差就是在測(cè)繪工作中，運(yùn)用儀器不當(dāng)產(chǎn)生的誤差。例如測(cè)距儀（特指激光測(cè)距儀，下文同）前后測(cè)距不當(dāng)產(chǎn)生的誤差，校正不當(dāng)產(chǎn)生的誤差，測(cè)量過(guò)程中激光沒(méi)有達(dá)到測(cè)距點(diǎn)產(chǎn)生的誤差，以及光照溫度產(chǎn)生的誤差以及全站儀定位誤差等等。

人為誤差產(chǎn)生的情況比較復(fù)雜，如報(bào)數(shù)誤差，記錄誤差，測(cè)內(nèi)徑加墻厚產(chǎn)生的計(jì)算誤差，閉合誤差，房屋形狀不規(guī)則產(chǎn)生的測(cè)圖誤差等等。

3 如何避免誤差

通過(guò)翻閱典籍以及本人從事房產(chǎn)測(cè)繪多年的工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下。

3.1 儀器誤差的避免

（1）校準(zhǔn)誤差：房產(chǎn)測(cè)繪之前測(cè)距儀都要拿到專業(yè)部門進(jìn)行校驗(yàn)，使測(cè)距滿足測(cè)繪要求，測(cè)量人員可以在使用前通過(guò)測(cè)量同一點(diǎn)的方法核準(zhǔn)，假如仍有誤差，可以再次校準(zhǔn)；（2）前后測(cè)距誤差，測(cè)距儀默認(rèn)是后測(cè)距，但有時(shí)由于障礙物的遮擋，必須使用前測(cè)距時(shí)，在測(cè)量過(guò)程中反復(fù)操作的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生操作誤差，這個(gè)時(shí)候就需要測(cè)繪人員保持清醒的頭腦，盡量減少切換誤差。（3）超限誤差：當(dāng)使用測(cè)距儀測(cè)量較遠(yuǎn)的邊長(zhǎng)時(shí)也可能產(chǎn)生誤差，如超過(guò)測(cè)距范圍，或者激光沒(méi)有打到擋板上，產(chǎn)生的偏離誤差，這個(gè)時(shí)候可以通過(guò)分段測(cè)量的方法減少誤差。（4）其他誤差：全站儀在打點(diǎn)定位中可能產(chǎn)生誤差，這就要求測(cè)繪人員在測(cè)繪過(guò)程中細(xì)心整平，在光照比較強(qiáng)烈的情況下多大幾個(gè)點(diǎn)，從而減小誤差。

3.2 人為誤差

（1）報(bào)數(shù)記錄誤差：由于測(cè)繪分工不同，測(cè)距人和畫(huà)圖人大多數(shù)情況下不是一個(gè)人，報(bào)數(shù)與記錄可能產(chǎn)生不符、錯(cuò)誤，這就要求測(cè)繪人員要多次報(bào)數(shù)來(lái)避免不必要的錯(cuò)誤。（2）審房誤差：當(dāng)房屋形狀比較復(fù)雜，畫(huà)圖員可能會(huì)產(chǎn)生審房錯(cuò)誤，草圖形狀與實(shí)際房屋不吻合，這要求測(cè)繪人員認(rèn)真學(xué)習(xí)測(cè)量規(guī)范，細(xì)心審房，牢固的掌握房產(chǎn)測(cè)繪的要領(lǐng)。（3）計(jì)算誤差：很多時(shí)候房屋外圍障礙物的原因，無(wú)法測(cè)量，這個(gè)時(shí)候只能通過(guò)測(cè)量?jī)?nèi)徑加墻體厚度的方法完成工作，由于墻體厚度有時(shí)沒(méi)法測(cè)得，可能產(chǎn)生計(jì)算誤差，改正方法是通過(guò)測(cè)量附屬墻體的厚度盡可能減少計(jì)算誤差。

4 結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)對(duì)于測(cè)量人員的素質(zhì)要求高，尤其是責(zé)任心。作為一個(gè)測(cè)繪工作者，在不斷加強(qiáng)個(gè)人技能的同時(shí)，還要反復(fù)檢核，從而使誤差減小到最低。

參考文獻(xiàn)

[1]劉權(quán).房地產(chǎn)測(cè)量[M].湖北：武漢大學(xué)出版社，2009.

[2]高巧森，管建平，富強(qiáng)，等.DGJ32T J131-2011，房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程[S].南京：江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，2012.

作者簡(jiǎn)介：張鵬（1986-），安徽省蚌埠市懷遠(yuǎn)縣人，助理工程師，從事測(cè)繪生產(chǎn)工作。