房產測繪中避免誤差的措施研究

摘 要：房產測繪作為測繪工程的一個分支，是采集和表述房屋和房屋用地有關信息的一門技術[1]。它是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。房產測繪設備包括鋼卷尺、測距儀、全站儀、GPS衛星定位系統等[2]。房產測繪中人為判圖在工作中占的比重較大，測繪人員的主觀意識的差別直接關系到測繪工作的成敗，因此在測量過程中會出現一些儀器誤差和人為誤差，有時誤差過大的情況下可能會超過誤差范圍，從而導致測繪工作無效。如何系統的、有效的減小誤差成為當前測繪人員急需解決的問題。

關鍵詞：房產測繪；儀器誤差；人為誤差；減小誤差

引言

由于傳統的地籍測繪、水準測繪的勞動強度大，收益率低，房產測繪周期短、勞動強度低、見效快的特點漸漸被同行業認同，房產測繪在測繪工作中的地位日漸攀升。另外，隨著我國經濟突飛猛進的增長、人口的增加、人們對于居住條件的要求提高和房地產事業的不斷發展，導致房價一漲再漲，不僅老百姓關心自己房屋面積的大小，規劃、房管等相關部門也要求對于轄區內的商品房，自建房，棚戶區改造房屋等房屋信息有確切的了解，房地產開發商更是要求確切了解開發范圍內房屋的拆遷面積，以便于預算統計，這就要求房產測繪的精度要不斷提高。但是房產測繪人為主觀作用在工作中的影響比較大，加之各項工作銜接比較繁瑣，例如內、外業判圖審圖的差異性比較大，所以測量人員要具備較高的業務能力，在日常工作中要更加細心，并且嚴格按照測量規范的要求來進行測繪工作，才能將誤差減小到最低。

1 房屋建筑面積測算的有關規定

1.1 計算全部建筑面積的范圍

（1）層高大于2.20米的永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

（2）房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。

（3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上，按其水平投影面積計算。

（4）房屋內的樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

（6）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

（7）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

1.2 計算一半建筑面積的范圍

（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。上蓋水平投影超過底板外沿的，以底板維護結構外圍水平投影面積的一半計算；維護結構超過上蓋的，應按其上蓋水平投影面積的一半計算。

（2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、雨棚、站臺、加油站、收費站等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

（3）有頂蓋未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。當維護向內傾斜時，應按維護上沿外圍水平投影面積的一半計算；當維護向外傾斜時，應按底板外圍水平投影面積的一半計算；當維護結構超過上蓋的，應按其上蓋水平投影面積的一半計算；當上蓋投影超過維護時，應按維護結構水平投影面積的一半計算。

（4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

1.3 不計算建筑面積的范圍

（1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

（2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻等。

（3）房屋之間無上蓋的架空通廊。

（4）屋頂建筑，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池、眺望間等景觀設施。

2 房產測繪中的各項誤差

從誤差的產生來源上可以將房產測繪中的誤差分為儀器誤差和人為誤差。

儀器誤差就是在測繪工作中，運用儀器不當產生的誤差。例如測距儀（特指激光測距儀，下文同）前后測距不當產生的誤差，校正不當產生的誤差，測量過程中激光沒有達到測距點產生的誤差，以及光照溫度產生的誤差以及全站儀定位誤差等等。

人為誤差產生的情況比較復雜，如報數誤差，記錄誤差，測內徑加墻厚產生的計算誤差，閉合誤差，房屋形狀不規則產生的測圖誤差等等。

3 如何避免誤差

通過翻閱典籍以及本人從事房產測繪多年的工作經驗總結如下。

3.1 儀器誤差的避免

（1）校準誤差：房產測繪之前測距儀都要拿到專業部門進行校驗，使測距滿足測繪要求，測量人員可以在使用前通過測量同一點的方法核準，假如仍有誤差，可以再次校準；（2）前后測距誤差，測距儀默認是后測距，但有時由于障礙物的遮擋，必須使用前測距時，在測量過程中反復操作的過程中會產生操作誤差，這個時候就需要測繪人員保持清醒的頭腦，盡量減少切換誤差。（3）超限誤差：當使用測距儀測量較遠的邊長時也可能產生誤差，如超過測距范圍，或者激光沒有打到擋板上，產生的偏離誤差，這個時候可以通過分段測量的方法減少誤差。（4）其他誤差：全站儀在打點定位中可能產生誤差，這就要求測繪人員在測繪過程中細心整平，在光照比較強烈的情況下多大幾個點，從而減小誤差。

3.2 人為誤差

（1）報數記錄誤差：由于測繪分工不同，測距人和畫圖人大多數情況下不是一個人，報數與記錄可能產生不符、錯誤，這就要求測繪人員要多次報數來避免不必要的錯誤。（2）審房誤差：當房屋形狀比較復雜，畫圖員可能會產生審房錯誤，草圖形狀與實際房屋不吻合，這要求測繪人員認真學習測量規范，細心審房，牢固的掌握房產測繪的要領。（3）計算誤差：很多時候房屋外圍障礙物的原因，無法測量，這個時候只能通過測量內徑加墻體厚度的方法完成工作，由于墻體厚度有時沒法測得，可能產生計算誤差，改正方法是通過測量附屬墻體的厚度盡可能減少計算誤差。

4 結束語

房產測繪技術對于測量人員的素質要求高，尤其是責任心。作為一個測繪工作者，在不斷加強個人技能的同時，還要反復檢核，從而使誤差減小到最低。

參考文獻

[1]劉權.房地產測量[M].湖北：武漢大學出版社，2009.

[2]高巧森，管建平，富強，等.DGJ32T J131-2011，房屋面積測算技術規程[S].南京：江蘇省住房和城鄉建設廳，2012.

作者簡介：張鵬（1986-），安徽省蚌埠市懷遠縣人，助理工程師，從事測繪生產工作。