華高萊斯公衍奎 房地產發展模式將根本改變

2014年將有兩件事情可能從根本上改變房地產行業發展的模式，成為新一波行業趨勢的起點。

農地流轉將削弱土地財政基礎

首先，新型城鎮化。這里最關鍵的變化在于農地流轉，尤其是農村建設用地可以流轉的趨勢，即農民資產被逐步承認，以及農村資產金融化的趨勢。

這一趨勢將逐漸改變土地一級開發市場的生態，甚至會打破地方政府對土地開發的壟斷，削弱“土地財政”的基礎。承認農民的土地權益是大勢所趨，當然也不能指望2014年就一步到位。

其次，金融環境。無論被動（外匯盈余）還是主動（四萬億）的金融寬松，都是推動最近15年房地產業高速發展的核心動力。2014年金融環境看來會有變化了，歐美經濟復蘇、美國QE減量等，已經在改變金融預期，也會實質性改變世界金融環境。中國隨著外貿增長趨緩，“被動寬松”動力將減弱。還款壓力上升也會刺激金融體系的主動緊縮。房地產一直是個高杠桿行業，金融寬松帶來繁榮，金融緊縮帶來調整，這是逃不掉的規律。

在2014年，隨著金融環境變化，資金成本上升是大概率事件，這就需要企業適當縮短杠桿，更多關注能夠產生足夠現金流的項目。未來，房地產行業也會回歸平均利潤，同樣的資源能夠創造更高價值，永遠是企業競爭力所在。

“泛資源整合”能力考驗房企

“夏蟲不可以語冰?！焙芏嗥髽I都是在繁榮時期進入房地產行業并發展起來的，所以很多人認為房價持續高漲理所當然，也會把漲潮的推力誤認為自己的能力。但落潮的時候，就更需要企業真正創造價值的能力了。在2014年，房地產企業應當提升兩方面能力：

1.“泛資源整合”能力。掌握特殊資源，并能夠把資源轉化為消費者愿意買單的商品是企業競爭力所在。以后對于開發企業，資源不再僅僅是土地、資金，還會包括旅游資源、文化資源、特殊產業資源，甚至原有的客戶資源等。

2.資產管理運營能力。很多企業被動或主動進入商業、產業、旅游、養老、新城鎮等房地產開發領域，但投資行為正由短期變為中長期，需要長期持有運營的資產會增加，運營管理資產、產生更多現金流的能力就極其重要了。房地產企業不能只會“搭舞臺”（蓋房子），也需要會“唱戲”（經營），甚至還得會賣衍生商品。

2014管理風向標

Q：新一年里，您對傳統房地產開發企業有怎樣的忠告？

A：首先，在2014年，傳統房地產開發企業應該開始考慮整合未整合過的資源、涉足未接觸過的領域了，這包括城鎮化建設、產業開發、健康養老等。其次，企業要縮短金融杠桿，側重產生現金流的項目。管理

（受訪者系華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司董事副總經理）

責任編輯：董金鵬