松綁之后的濟南樓市

“特價房”變相降價，好房子價格巋然不動

從7月2日網傳濟南要取消限購之后，陳顯廷一直處于半焦慮狀態。作為購房觀望族成員，陳顯廷對上半年濟南樓市的走勢圖如數家珍，一、二月銷售淡季，成交冰點；金三銀四名不副實，頹勢衰迷；紅五月變成黑五月，六月更是持續走低。陳顯廷準備出手時，偏偏“限購松綁”：“濟南在實行了3年4個月零9天的限購政策，怎么一到我買房就松綁？”陳顯廷擔心這一消息會令房價報復性上漲，自己一年的觀望連寫進神話做望房石的資格都沒有。

不過很快，陳顯廷發現自己的擔心似乎有些多余。

自7月10日至今，“限購松綁”的消息一直置頂于濟南住建委的官網，調整后的政策尚未公布。雖然官方沒有明說，但目前濟南的開發商以及售樓處都已經悄悄地取消了限購，不少樓盤打出優惠牌。

位于小清河附近的天鴻置業推出 “特價房源”，“在總價上，特價房源能比普通房源優惠大約8萬”。置業顧問告訴記者，特價房的均價大約在8200元/平至8400元/平之間，而9月份要開盤的新盤均價則在8700元/平左右。位于市中區二環南路附近的中海國際社區目前最低價為6800元/平方米，預付1000元現金可以參與優惠活動，送購房基金。在綠城百合花園的售樓中心，置業顧問稱該樓盤的均價在10000元/平方米以上，跟上個月的出入不大。地處濟南西客站周邊的榮寶御園均價為6900元/平方米，限購政策出臺后也推出了一系列的優惠活動。

當然，這些樓盤的置業顧問都告訴陳顯廷要盡快出手，因為“限購政策一放開，今后可能會漲價”，而漲價幅度被預測為500元到1000元不等。

“據我個人觀察，上半年只有5%左右的開盤商完成了既定任務，即便限購松綁，優惠活動也會繼續保持力度和幅度，為完成下半年任務做鋪墊。”山東中原投資顧問部總監薄夫利說。

借用這次限購松綁的東風，有不少樓盤順勢推出了特價銷售的策略來挽回頹勢。截至7月20日，濟南市內在售樓盤總數約為134家，以優惠促銷為賣點的樓盤為58家，占總數的43%，其中歷下區6家、市中區7家、天橋區3家、槐蔭區有19家、歷城區12家、長清區3家、高新區8家。以槐蔭區為例，槐蔭區共有41家在售樓盤，其中優惠銷售的樓盤19家，占槐蔭區總數的46%。

相比之下，許多人們印象中的好房子價格兀自巋然不動。南部某生態大盤的花園洋房正在熱銷，雖然置業顧問也表示有優惠政策，但“能買得起的客戶并不怎么在乎優惠”。同樣位于二環西路沿線的華潤仰山項目更是端足了架子，看房需要提前一天預約，當天看除非有老客戶介紹，否則很難“通融”。在售的新派獨院別墅配以負一層下沉式庭院，價格區間為580-2000萬/套，購房享受全款98折，按揭99折優惠：這種數字，只能說是象征性的優惠了。

限購松綁引不起房價飛漲

據統計，在限購松綁后的7月14日至7月20日，濟南新建商品房市場共成交了4213套，相比前一周的3005套增加了1208套，環比前一周上漲40.2%。其中，最高成交量在7月15日出現，為911套；最低成交額出現在7月20日，為263套。

據統計，7月1日—17日，濟南市共銷售商品住宅57.4萬平米，這一數字比2013年1月以來的大多數月份整月成交量都要高，如果這樣的走勢繼續下去，本月住宅成交量恐突破100萬平米的大關，成為兩年來成交住宅最多的月份。

但在不少業內人士看來， 僅一個限購政策的放開雖然給市場帶來利好， 但作用是有限的。

“這與濟南樓市限購松綁有很大關系。”薄夫利說，從7月10日濟南市解除限購以來，住宅成交量便以接近“90度”的速度瞬間爬升到今年的最高狀態。“成交量的大幅增長不太可能出現，反而是以前買了房子沒有網簽的可能集中網簽，再就是許多改善型購房者的入市。”薄夫利認為短期內樓市有可能出現活躍氣氛，但不會有長期的影響。

針對解除限購對房地產市場的影響，山東大學房地產研究中心主任李鐵崗教授認為不會引起房價大幅波動。他解釋，這一輪全國性的樓市低迷，是多重因素“共振”的結果，包括經濟增速減緩、前幾年房價上漲過快、不動產統一登記帶來的房產稅與反腐預期等。取消限購，只能解決購房資格限制問題，其他的因素還是存在的。

近日，記者走訪發現，限購解禁近兩周的時間內，二手房市場并未出現明顯上漲趨勢。

“限購松綁了，前幾天就有賣主打電話問改價的事兒，人還沒來得及現身，現在買最合適。”在位于富翔天地商業區的兩家房產中介，工作人員這樣告訴記者。在他們看來，之前交易時房主便宜幾萬元是比較正常的，現在賣房者雖然沒有在價格上明顯加價，但是基本不接受議價。而能一把付清房款且擁有三套房以上的剛需購房者仍是少數。

同時，限購松綁也沒有帶給家居市場太多人氣。“正常情況下，家居建材行業對樓市政策的變化反應都會滯后一些，時間大約要半年以上，具體時長要根據市場情況而定。”據業內人士稱，樓市成交量會直接影響到家居建材行業，從長遠看，限購令的取消對于本行業的發展有促進作用。

緩解樓市低迷關鍵“不在調控在金融”

“整體而言，2014年下半年如果沒有政策出臺的話，房地產市場依然走下行趨勢。今年以來房地產開發投資增速的回落是房地產市場發展到一定階段的必然結果，根據市場的周期性來看，緩和比較難，繼續下滑的可能性比較大。”在RET睿意德高級董事王玉珂看來，下半年房地產市場銷售狀況將主要取決于金融信貸等政策。“最大的問題不在調控，而在金融。購房交易中兩大主體都需要金融支持。”

近期，信貸及公貸政策小的波動也引發了市民的關注。調查發現，部分股份制銀行對于首套房的貸款利率回歸到基準。也有銀行對外來購房者的貸款門檻下調，山東省內的客戶不用提供社保證明也可商貸。

北京銀行濟南分行個貸部有關人士說，目前首套房貸款利率基本上是基準，但具體情況要按照客戶的個人信用度來決定，如果信用度較差的客戶申請，貸款利率將會上浮。華夏銀行濟南分行表示，現在他們首套房貸款是基本利率。

此外，濟南公積金貸款政策也出現松綁。此前住宅樓要求全面封頂后才可公貸，現在只要工程進度完成主體的2/3以上，辦理完商品房預購抵押手續以后，就可以辦理公積金貸款業務。“利率回歸，公貸調整都是對市場的良性刺激。”世聯怡高山東區域董事、總經理朱江認為，但是目前差異化的信貸政策仍然沒有放開，二套房仍是六成首付，三套房停貸，資金流還是偏緊，這仍是影響市場的關鍵因素。

據了解，為了解決資金問題，目前有樓盤“借錢”給購房者當首付，最多可借30萬，需在兩個月內還清，但是逾期罰息每天需要萬分之五，轉化為年息高達18.25%。

這家位于歷下區的樓盤銷售均價在10000元/平方米，置業顧問向記者推薦一百平的三居室和九十平的兩居室，當記者表示想買三居室但首付一時湊不夠時，置業顧問主動提出“借錢”給我，數額則根據戶型大小分為不同等級，大戶型最高30萬，但90平左右的戶型最高只能借20萬。“這個錢是沒有利息的，只要兩個月內還清就行。”置業顧問坦陳，如果逾期是要罰息的，“每天萬分之五”。

記者計算了一下，其所說的逾期罰息換算成年息為18.25%，遠超現在的銀行貸款。以年利率6%的六個月至一年（含1年）期的銀行貸款計算，該樓盤借款的逾期罰息高達銀行貸款的三倍。

記者了解到，雖然銀行借給購房者的錢在兩個月內不收取利息，但這部分購房者卻享受不到應有的優惠了。以該樓盤93平米的兩室戶型為例，一般購房者可以享受按揭99折和交5000抵20000元的優惠，但是借款后卻享受不到這部分優惠了。以每平米1萬元計算，一般購房者需要繳納90.57萬的購房款，但優惠取消后卻需要93萬，多了近兩萬五千元。