押房融資的三步險棋

對于借款人來說，在不失去房產權的前提下，將房產抵押而換取現金更多的是一種融資行為。專家指出，使房產“動”起來的成本較高、周期短，而一些方式如果操作不當，甚至可能會失去房屋的產權。

民間借貸：靈活度大，條件苛刻

民間借貸具有靈活性高、放款及時等優點，但同時也存在貸款成數低、利率高以及多種潛在法律風險。

民間借貸并不像外界所想象的那樣，只是個人與個人之間的借貸關系。一位溫州投資者告訴記者，有相當一部分民間借貸除了個人之間的往來，多數是通過正規的小額貸款公司進行的。民間借款同樣要走產權確定、房屋價格評估等規定的程序，有很多借款的操作也很規范，但貸款成數和利息的浮動空間很大。

雖然沒有明確的流程，但民間借貸一般要經過以下幾個程序，而這些程序基本與典當行、銀行貸款的借款程序相似。

借款人找到放貸人后向放貸人提出要求，說明自己需要的金額、貸款期限，并向放貸人說明自己房產的大致價格。放貸人會根據借款人借款的金額、期限長短以及要款的緊迫度，提出自己放貸的利息。

雙方就借款金額、利息基本商定后，便進入操作階段。放貸方會對借款人所抵押的房屋產權進行確權，確認房屋產權人為借款人；如房產有共同產權人的，則要明晰借款人所占房屋產權的份額。隨后放貸人會對房屋進行價格評估，主估一般由放貸人所指定的機構或中間人進行評估。

在對房屋進行確權和房屋評估后，雙方簽訂合約，房屋產權證則交由放款人暫時保管。那位溫州投資者告訴記者，有的借款人可能對放款人信任度低，希望將產權證交由雙方均信任的第三方，待借款人將本金利息全部付清后，再將產權證交還借款人。但如果引入第三方，借方還需要額外支付介紹中介費及保管房產證等費用。

放貸人一般更喜歡住宅類物業，別墅其次，因為住宅的變現性較高，別墅則略差。而放貸人一般不太愿意接受寫字樓和商鋪，因為一旦發生問題，除了變現性較差，還要繳納不少的稅金，成本很高。

據了解，民間借款的年化利息大約在20%—25%左右，周期短則幾個月，長則半年及一年，貸款成數在二至三成左右。即使在相關協議文本上的利息約定不超過國家法定的銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本款） ，也會通過其他形式達到之前商定的利率，因為現在市場上資金確實非常緊張，民間借貸利率低于20%很難實現。

上海一家私營企業主告訴了記者一個最新的案例，這位老板的一個朋友不久前需要1億元資金，周期約一年，而他手上有五套總價約2.5億元的住宅，想將房屋產權進行抵押后獲得其所需的資金。

“五套房子最終只貸到了8000萬元，按年化15%的利息計息。這個利息在業內是很低的了，這么低的利息也是有一定原因的。原來，借款人想按房屋價格3.5折來借款，但對方不肯答應，只肯按3折來算。后來了解到，借款人手頭只有約9000萬元左右的資金，按3.5折算，手頭就沒有那么多可放的款子了，但他還是想做這筆生意，于是雙方就商定降低放款額度，利息也相應降低。”上述人士說。

另外，對于那些急于用錢的個人來說，也要小心那些懷有惡意的放款人。據說，市場上有少數放款人，專門盯上那些有可能還不上款的個人，他們往往會趁著這些人急于借錢的心理，而故意抬高放款門檻，約定比較苛刻的借貸條件，包括較高的利率、較短的還款周期以及逾期不能還貸的高額罰息及其他處罰條款，目的就是將房屋產權最終攫為己有。

典當行：審核周期短，利率奇高

對于沒有做過民間借貸的人來說，由于擔心借貸當中的法律風險，不少人通過上述方式借款有一定的心理障礙。由于典當行有監管部門，因此他們寧愿通過典當行典當的方式來借款。

典當行的借貸流程與民間借貸基本相似，但由于典當行的資金實力比民間貸款機構更雄厚，而且有專門的評估和法律團隊進行實務操作，因此放款速度比民間借款要快。但另一方面，典當行借款的成本可能會比民間借貸要高，貸款成數一般在二成至四成左右。

上海一家典當行工作人員告訴《CM華夏理財》記者，從對房屋和產權人的資料進行審核、確權、房屋評估到放款，一般八九天就可以放款。

“從住宅、別墅、寫字樓到商鋪，各種類型的房產典當我們都會做。而放款額度小到幾百萬，大至上千萬，可以一周左右完成評估審核放款。但房產的評估要由我們來做，而不是申請人。”那位典當行人士告訴記者。

有業內人士向記者透露，與銀行貸款可以做到五至六成的額度相比，典當行的放款成數只有二至三成，而且周期短、利率奇高。對于非緊急用錢的人來說，典當行這一途徑并不適合他們。

“典行當的利息是按天算的，每家典當行的利息都不一樣，但年化下來最高利息可能會達到48%。而典當行一般也不希望做長線，一年的典當基本不做，半年期的都很少，一般都是一兩個月左右的短期或一兩周的超短期為主。因為典當行的目的也不是獲取房屋的產權，而是通過資金滾動運作來獲得收益。由于房產抵押一般金額較大，如果資金占用時間較長，也會影響典當行的流動資金，所以放款的綜合成本較高。一般情況下，典當周期較短，典當者的綜合成本并不是太高，多數是急用；如果是長期借款，通過典當行來獲取資金是很不合算的。”上述人士透露。

對于將房屋產權抵押的借款人來說，除了還借的壓力之外，自己還要對可能失去房屋產權的潛在風險有充分的準備。典當行會與借款人簽訂借款和抵押產證的合約，這種合約是受法律保護的，明確規定了借款雙方的權利和義務。如果借款人出現沒有按期履約還款的情況，在合約所設定的還款緩沖期限過了之后，典當行可能會向借款人按合約規定收取一定的還款滯納金。

在收取一定時期還款滯納金后仍沒有還款的，按相應約定典當行一般擁有權處置房產的權利，而這一權利是在前期進行簽約時已經規定好的。一旦典當行通過法律訴訟或拍賣等方式，將房產拍賣進行變現后，償還所欠款項；而借款人則極有可能失去所抵押的房屋產權。

銀行抵押貸款：貸款成數高，審核周期長

與民間借款和典當相對較為靈活相比，銀行抵押貸款的操作程序比較復雜，審批時間更長。

將房屋進行抵押貸款，也分為不同的類別。有銀行界人士告訴記者，如果貸款用途是消費類，多數是個人行為，銀行放款的速度較快，但額度較低。貸款如果是商業用途，額度一般比消費貸款要大，銀行還要對商業用途的風險性及借款人的還款能力進行綜合評估，因此手續比較繁瑣、程序較長。

與其它方式相比，將房產抵押給銀行進行貸款，貸款成數較高，一般可貸到房屋價格的五至六成。銀行貸款的另一個優勢在于利息低，在央行公布的當年基準利率的基礎上，有一定的浮動，各銀行或支行根據信貸指標的松緊，可能還會有所不同。

分析人士指出，雖然將房產抵押給銀行貸款具有成數較高、可信度高、貸款周期較長、利率較低等優點；但缺點是申請手續復雜、申請時間長。

貸款人除了要向銀行提供身份證明、收入狀況、房屋產權等資料，銀行還要確認房屋是否被重復抵押，如果一切均符合規定，還需要由第三方機構對房產價格進行評估。如果是消費類貸款，在進行好這些必要的程序后一般就可以放款了；但商業類貸款還要對所投資項目情況、個人或公司信用度、流動還款能力等項目進行評估，申請時間會較長。

“遞交材料、進行審核、評估，這中間要走很多環節，需要較長的時間。如果遇到申請人較多或銀行信貸指標緊等情況，從申請貸款至拿到貸款，可能需要三四周甚至更長的時間。”有銀行界人士告訴記者，對于急需資金的人來說，銀行貸款可能解不了近渴；但對那些希望獲得較高貸款成數、更長貸款時間的人來說，銀行貸款是比較適合的途徑。

雖然銀行抵押貸款有貸款成數高、成本低的優勢，但同樣存在可能會拿不到貸款的潛在風險。而這樣的風險，對于急需錢用的人士來說，可能是很難承受的。

“銀行貸款一個令人頭痛的地方在于，在進行完上述規定程序后，很可能拿不到需要的款項。不同支行的信貸指標并不是一樣的，即使拿到審批，但有的銀行信貸指標可能用完了，借款人拿到貸款的機率也相當小。此外還有一種可能，即走完規定的程序后，根本就拿不到審批。對借款人來說，對資金的需要可能比較緊急，而一旦走流程的這段時間過去，又沒有拿到錢款，這其中的機會成本也是比較大的。所以如果借款人對資金比較急，要充分考慮到拿不到貸款，以及周期較長的機會成本。”一家銀行工作人員告訴記者。