誰在拋售中國房產(chǎn)

現(xiàn)在，一些最知名的投資者已經(jīng)開始從房地產(chǎn)市場撤資，至少目前如此。

去年9月份以來，被視為亞洲首富的香港大亨李嘉誠賣出了位于上海和廣州的寫字樓和商場項(xiàng)目。他的次子李澤楷（Richard Li）則在今年4月初以9.28億美元出售了位于北京三里屯的一處綜合物業(yè)。

今年2月份，只在北京和上海兩地發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的SOHO中國有限公司（Soho China Ltd.）以人民幣52.3億元（約合8.37億美元）的價格出售了上海的兩個寫字樓項(xiàng)目。

房地產(chǎn)私募股權(quán)投資公司MGI Pacific董事總經(jīng)理博加爾（Colin Bogar）稱，目前看來，拋售房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)是明智之舉。李嘉誠旗下的和記黃埔有限公司（Hutchison Whampoa Ltd.）沒有回復(fù)記者的置評請求。

在中國經(jīng)濟(jì)整體走弱的背景下，房地產(chǎn)似乎也不能獨(dú)善其身。隨著經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩，開發(fā)商已開始下調(diào)小城市的住宅銷售價格。在供應(yīng)過剩加劇之際，許多房企還面臨信貸緊張、回報(bào)率下降、需求減少和競爭激烈的困局。

據(jù)地產(chǎn)咨詢公司第一太平戴維斯中國（Savills China）介紹，今年3月份，上海甲級寫字樓每平米售價達(dá)到人民幣6萬元，較上年同期上漲1.4%，較2010年3月上漲65%。

但租金的上漲速度卻沒那么快。地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球（Cushman Wakefield）的數(shù)據(jù)顯示，北京和上海兩地寫字樓的毛收益率（稅前年投資回報(bào)率）已較上年下降。

高緯環(huán)球駐上海的資本市場主管Kent Fong說，如此之低的租金回報(bào)已經(jīng)促使部分投資者重新考慮在這一領(lǐng)域和地理區(qū)域上的投資選擇。

據(jù)地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行（Jones Lang Lasalle）稱，今年第一季度，中國商業(yè)地產(chǎn)市場的總投資規(guī)模為30億美元，較上年同期下降18%。這是2012年第四季度以來的最大降幅，當(dāng)時中國商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模下降了57%。

中國政府公布的數(shù)據(jù)顯示，中國第一季度的住宅銷售額同比下降7.7%，為人民幣1.11萬億元。

當(dāng)然，有賣就有買，買方通常是將當(dāng)前價格下探視為逢低買進(jìn)機(jī)會的投資者。私募股權(quán)投資公司基匯資本（Gaw Capital Partners）執(zhí)行合伙人彭慶邦（Humbert Pang）表示，他們認(rèn)為現(xiàn)在是買入良機(jī)。

基匯資本近期從李澤楷手中購買了位于北京三里屯的零售、辦公、酒店式公寓項(xiàng)目盈科中心。

房地產(chǎn)賣家過去也遇到過好時機(jī)。2004年，李嘉誠旗下的和記黃埔開發(fā)了40層的上海世紀(jì)商貿(mào)廣場，并于2008年6月以人民幣49億元的價格將其出售給總部位于香港的私營投資公司亞太置地（Asia Pacific Land）。知情人士稱，亞太置地于2011年3月將該項(xiàng)目以人民幣44億元的價格出售，但人民幣匯兌收益幫助該公司抵消了售價上的損失。

SOHO中國上述兩個項(xiàng)目的售價也高于該公司的買入價。該公司2011年收購這兩個項(xiàng)目時共出資人民幣40.7億元，這兩個尚未完工的項(xiàng)目今年2月份的售價為人民幣52.3億元。SOHO中國很少出售整棟大樓，該公司過去主要開發(fā)和銷售商業(yè)地產(chǎn)。

SOHO中國的首席執(zhí)行長張欣說，有更多的房地產(chǎn)開發(fā)商正在到國外尋求更高利潤率。在近期舉行的一個論壇上，她強(qiáng)調(diào)了中國目前很高的融資成本。她說，北京和上海房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收益率僅為5%，而銀行貸款利率為7%，她因此有2%的損失。

她補(bǔ)充說，在曼哈頓，租金收益率為5%，但融資成本僅為2%。去年，張欣和來自巴西的合作伙伴收購了曼哈頓通用汽車大廈的股份。

張欣對《華爾街日報(bào)》表示，SOHO中國共計(jì)有人民幣220億元現(xiàn)金，正在等待市場出現(xiàn)調(diào)整。她說，去年夏天看到了第一輪信貸緊張行情。她說，該公司已經(jīng)感覺情況會變得更糟，流動性將會枯竭。

去年10月份，李嘉誠通過旗下和記黃埔和長江實(shí)業(yè)以11.6億美元的價格將上海陸家嘴31層樓的東方匯經(jīng)中心賣給了交通銀行和光大集團(tuán)。此前一個月，和記黃埔和長江實(shí)業(yè)表示將以30億港元（合3.87億美元）出售廣州購物中心西城都薈（Metropolitan Plaza）。

并非所有人都認(rèn)為房地產(chǎn)價值已經(jīng)見頂。基匯資本的彭慶邦說，盈科中心9.28億美元的價格相當(dāng)于每平米不到人民幣3.4萬元。他說，在相同地理位置上找不到另一塊地有同樣的價格。他補(bǔ)充說，他的公司善于提取價值。