房產繼承 避稅法門有后患

父母們常常沒有意識到他們放棄房產實際上放棄的是安全保障，尤其是他們打算繼續在這房子里生活的話。如果你的孩子要離婚，其前配偶對這套房產就會擁有合法主張的權利。如果你的孩子拖欠貸款，債權人可以接管房產。你的孩子可能未經你的許可就賣掉這份財產。

“生活中沒有什么比被孩子趕出家門更糟糕的事情了。”財富管理公司Aspiriant的負責人約翰·科林斯（John Collins）說。

以下是需要考慮的問題，以及在極少數有理由過戶的情況下，如何正確進行過戶操作。

獲取納入醫療補助計劃（Medicaid）的資格

很多家長認為把房產過戶給孩子，會幫助他們獲得享受醫療補助計劃中的長期醫保福利的資格。

然而，在多數情況下這種資格都是得不到的。如果申請人是在把房產過戶給孩子后的五年之內向醫療補助署申請長期醫保福利，醫療補助署會認為做出贈予行為是為了獲取納入醫療補助計劃的資格。舊金山富國銀行私人銀行的財富規劃總經理凱瑟琳·迪安（Katherine Dean）說，這會導致一段時間內申請人不符合申請資格，理論依據是這份房產本來是可以用來支付個人醫保的。

迪安說，實際上，房子原本是可能不會計入資產估值的。比如，如果申請人把房產過戶給一直住在這套房子里并至少提供了兩年必要護理的配偶或孩子時，那條五年時間的規定就不管用了。

財產保值

如果父母的房產價值是在美國國內稅務署（the Internal Revenue Service）或州稅務機關允許的免稅范圍之內，為了財富保值或避稅而過戶房產是不可取的。在適用聯邦贈予稅的情形下，稅率可能高達40%，而且可能還要繳納州贈予稅。

如果房子是正常遺產的一部分，稅務負擔很可能要低得多。科林斯說，繼承人的支出基準將會上升，并可將房子立刻出售，這樣做對收入所得稅或資本利得稅不產生任何影響。

希望少納稅的父母可以賣掉房產，并與孩子們分享收益。科林斯說，對于已婚夫婦來說，收益中的前50萬美元（約合人民幣311萬元）是免繳資本利得稅的，單身納稅人則是前25萬美元（約合人民幣156萬元）免繳資本利得稅。

巴爾的摩T. Rowe Price公司的高級理財規劃師斯圖爾特·里特（Stuart Ritter）說，房子過戶也讓人失去了反向抵押貸款的選擇。在進行反向抵押貸款的時候，房主以住房產權作抵押進行借款，按照協議規定，借款人可以繼續居住在房子里，但當住房出售、借款人搬走或去世時，貸款（及累計利息）要一次付清。

房產及信托資產

如果過戶可以將父母的房產降低到不用繳納遺產稅的程度，那可能是個好主意。那是為孩子保留大部分資產的辦法，哪怕他們后來決定將其出售，然后去納稅。

如果父母想將房產過戶，又要繼續住在那套房子里，建議采取額外的法律措施。一種選擇是確立“終身財產權”（life estate），在這種安排下，家長會付給子女“公平市場”的房租，新澤西州帕西帕尼頂級財政資源公司的負責人薩爾·薩爾沃（Sal Salvo）說。如果未付房租，家長就會被認為在家中擁有“保留利益”。薩爾沃說，在這種情況下，美國國內稅務署就會視過戶未曾發生，判定該房產應納入遺產稅征收范圍。建議在進行這類安排時尋求法律幫助。

另一種選擇是辦理合格個人住宅信托（qualifiedpersonal-residence trust），它允許父母以信托的方式將住房過戶給子女——這能大幅降低遺產稅和贈予稅成本。它也允許父母按自己預先設定的時間期限住在這套房子里。

在這種安排下，如果家長住在房子里，過戶時征收的贈予稅可以大大減少，根據父母計劃在此房產里居住時間的長短，贈予房產的計稅價格可以低至該住房當前公平市價的25%。房產過戶之后的一切增值對于受托人和子女來說也都是免稅的。

科林斯說，擁有大房產的父母也可以將住房交給或出售給一家“不完全產權贈予信托”（defective grantor trust）。住房須納稅的那部分價值就會被凍結，父母在世期間房產的任何增值都與他們的房產無關。

信托基金掙得的任何收入對授讓人來說都是應稅的，但通過將房產交予或出售給信托基金，授讓人立刻降低了他或她的房產價值，而房產的所有增值部分對信托受益人來說將是免稅的。