房地產(chǎn)私募進入2.0時代

持續(xù)性的打壓政策，使得2014年房地產(chǎn)走勢出現(xiàn)了微妙轉(zhuǎn)折，不同地域的走勢逐漸分化，政府調(diào)控態(tài)度也更加講求針對性。不過這種轉(zhuǎn)變還是給市場帶來了一定沖擊，接連發(fā)生的信托兌付危機及部分地區(qū)高企的住房供需比不斷催化著市場的緊張情緒。

房地產(chǎn)市場的這種氛圍已經(jīng)蔓延到了私募房地產(chǎn)基金市場，觀測到的數(shù)據(jù)顯示，2014年中國的私募房地產(chǎn)市場募投較2013年大幅下滑。市場不景氣，使得部分小型機構(gòu)被迫轉(zhuǎn)型開始其他領(lǐng)域的投資業(yè)務(wù)，有實力的地產(chǎn)基金正在積極探索并購模式。

房地產(chǎn)基金進入2.0時代

對比以往的投資拉動GDP，中國經(jīng)濟迎來了新的常態(tài)。消費拉動使得過去兩年中國的GDP維持在7.5%左右，但過去的5個季度CPI降到3.5%以下。如果用整個經(jīng)濟周期和通脹之間的關(guān)系來看，中國大的經(jīng)濟仍然處于復蘇階段。

在這一階段中，盡管房地產(chǎn)行業(yè)遇到困難。但由于新一屆政府上臺帶來很多新的利好政策，新的宏觀經(jīng)濟層面調(diào)結(jié)構(gòu)、控新增、減存量成為經(jīng)濟重心。2013年在新經(jīng)濟領(lǐng)域很多的創(chuàng)新，對于全民的金融意識有了很大啟蒙。以互聯(lián)網(wǎng)金融為例，促使房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)相互結(jié)合，形成了一些新的生態(tài)，比如世聯(lián)地產(chǎn)和萬達等，都開始利用互聯(lián)網(wǎng)金融這樣新的融資工具，同時通過互聯(lián)網(wǎng)來獲取新的用戶。

眾所周知，房地產(chǎn)兼具投資和消費的雙重屬性，行業(yè)的發(fā)展帶動眾多領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，無論是房價還是銷售在2014年前8個月都面臨非常大的挑戰(zhàn)，整個行業(yè)也是區(qū)域筑底行情；但另外一方面在廣義的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上，非常多的細分領(lǐng)域涌現(xiàn)出很多新活力。在前端的需求上，非常多的房地產(chǎn)商在2014年開始布局銀行和保險。在后端通過房地產(chǎn)股權(quán)投資基金或者是泛房地產(chǎn)的股權(quán)投資基金，也進入到了裝修、家紡、家電等各領(lǐng)域的投資，并且投資非常活躍。

2003～2013年中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，也是密集調(diào)控的十年。在過去的20年間，房地產(chǎn)極具保值價值，但是這種情況是否會持續(xù)，未來十年到底是拿著房產(chǎn)增值速度更快，還是拿著現(xiàn)金增值速度更快？

2014年，有專業(yè)機構(gòu)對50多個凈值50億以上的超級家庭做了一系列的調(diào)查，抽查顯示，今年整個高凈值家族中，資產(chǎn)配置中的房地產(chǎn)配置比例正在下降，基本上已經(jīng)下降到15%～20%區(qū)間，比高峰時間的35%～40%相比降幅非常明顯。同時在調(diào)查溝通中，這些家族在海外房地產(chǎn)方面的布局，2013年下半年到2014年上半年反而呈現(xiàn)增速，這部分的投資量占比已經(jīng)達到房地產(chǎn)配置中的30%～40%。

仍然高于PE/VC平均值

2014年上半年整個私募房地產(chǎn)基金完成接近44億美金的基金募集。但是募資的基金總數(shù)呈現(xiàn)大幅度下降，僅完成了47只房地產(chǎn)基金的募集。從上半年投資的情況可以看到，上半年投資完成了40個項目，投資金額共計30億美元。

統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)基金目前在一線城市的投入更為主流，二、三線城市仍有待發(fā)掘。從房地產(chǎn)基金的退出渠道上來看，2013～2014年上半年，整個私募房地產(chǎn)基金的投資，退出是非常活躍。2014年的上半年比2013年上半年同比增長更為明顯，以2013年全年的數(shù)據(jù)來看，全年完成退出64筆，遠超過2012年的12筆。

在房地產(chǎn)基金的年化回報率上，根據(jù)2012～2014年上半年持續(xù)跟蹤的情況，2014年上半年中國房地產(chǎn)基金基本上保持在1.34倍的回報倍數(shù)，國內(nèi)房地產(chǎn)基金依然屬于回報非常高的品類。同時，中國的創(chuàng)業(yè)投資和私募股權(quán)投資基金的年化回報率，平均是在19.3%，和創(chuàng)業(yè)投資、私募股權(quán)投資基金的平均回報率對比，我國房地產(chǎn)基金的回報目前還維持在一個高位。在投資策略上，國內(nèi)的房地產(chǎn)基金的投資策略目前還是偏債務(wù)交易類型，在過去的12～18個月沒有特別大的變化，但是2014年新的基金在權(quán)益類投資上面已經(jīng)開始嘗試產(chǎn)品創(chuàng)新。

在2013年全球的760億美元私募基金中有530億是在北美地區(qū)，亞太區(qū)依然低于全球其他地區(qū)的情況。中國過去5年，最大的房地產(chǎn)基金完成資金的募集量也就在200多億不到300億元人民幣。成熟市場房地產(chǎn)基金的投資更側(cè)重股權(quán)投資，跟國內(nèi)債權(quán)的情況來看依然有差異。同時國外投資人可選擇的方式更為健全，而目前國內(nèi)的房地產(chǎn)投資人的可選擇、參與的方式比較單一。

亟待轉(zhuǎn)型

中國房地產(chǎn)基金在過去的四年間規(guī)模不斷擴大，但是許多人會擔心到今年年底或者是2015年上半年，很多房地產(chǎn)基金將要到期，清算是否會出現(xiàn)問題。

在新增銀行貸款、新增房地產(chǎn)信托項目金額和房地產(chǎn)基金募集金額對比上來看，私募房地產(chǎn)基金募集占比還是非常小。一些房地產(chǎn)商認為，中國房地產(chǎn)基金約只有600億～700億規(guī)模，在整個行業(yè)占比很小，很難產(chǎn)生較大沖擊。

歸納來看，中國私募房地產(chǎn)基金市場有幾個典型特點：第一是在資金的募集方面，在2014年有了一些新的渠道和策略，更多低成本資金進入到了市場。其次，資金來源更加廣泛，包括非常多的險資，富有的個人包括大學的一些捐贈資金也參與其中；專家管理方面，專業(yè)房地產(chǎn)管理機構(gòu)越來越多，交易成本也在降低；同時，投資者進入房地產(chǎn)基金的股權(quán)交易更具流動性，機構(gòu)間交易和二級市場這塊已經(jīng)建立了三個全國性的平臺，交易的活躍度已經(jīng)開始逐步提升。

總體上，中國的私募房地產(chǎn)基金還是處于發(fā)展的早期階段。在國內(nèi)，還沒有跟海外一樣有真正意義上的長期大型基金的投資人。私募房地產(chǎn)基金的發(fā)展其實是非常有利于地產(chǎn)行業(yè)、機構(gòu)投資者和資本市場的三重發(fā)展。今年年整個中國最大的一個變化就是基于2013年全民金融意識大啟蒙以后，國家將個人、家庭、企業(yè)、上市公司、機構(gòu)整個的資產(chǎn)管理提上更高的議程。

對于中國區(qū)而言，在每年高達4.4萬億美元資產(chǎn)管理的總盤子中，私募房地產(chǎn)基金都是當中非常重要的品類之一。無論是對于中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、機構(gòu)投資人、個人投資人、企業(yè)的投資人，還是對于中國資本市場在新的產(chǎn)品品類上的創(chuàng)新，都將起到非常重要的作用。