民國不動產登記

金庸武俠小說里有這么一段情節：大俠甲不服大俠乙，跟大俠乙比武，大俠乙答應了，約定用房子當賭注——假如大俠乙得勝，大俠甲就得把他在南京城里新買的一所大house送給大俠乙。

協議達成，比武開始。大俠乙武術出眾，藝壓群雄，三招兩式就把大俠甲打得一敗涂地。大俠甲沒辦法，認賭服輸，把南京那處房產的房契乖乖地交給了大俠乙，自己灰溜溜地搬走了。

闊人豪賭，拿房子當賭注，這事兒并不稀奇。稀奇的是輸掉房子以后，大俠甲并沒有跟大俠乙過戶，直接交了房契就完事兒了。房契是什么東西？無非就是一張購房合同，合同上寫的還是原業主大俠甲的名字，怎么能當成大俠乙這個新業主的產權證明呢？如果大俠乙比較懂行，應該很理性地讓大俠甲陪他去趟房管局，把房本兒過戶到自己名下才對嘛！

但是古代中國并沒有房管局，也沒有房本兒，古人買賣二手房，其產權證明主要就是那張房契，如果要過戶，只能讓房契過戶：買賣雙方重新簽一張房契，然后去衙門繳納契稅，讓縣太爺在房契上蓋一個紅戳兒，再撕下房契的存根部分，留在縣衙里作為備案就行了。

想讓房契過戶，必須得繳契稅，這個規矩從北宋一直延續到清朝末年，其中契稅稅率一直在變，最低2%（宋仁宗即位時），最高9%（康熙平三藩的時候），再加上各種各樣附加稅，最多能占購房款的16%。也就是說，你花100萬買了一套房，光過戶可能就得花掉16萬元！

為了省下這筆錢，古人買房往往并不過戶。打個比方說，小明今年把房子賣給了小強，20年后小強又把這套房子賣給了小紅，小紅又在30年后將房子倒賣給小芳，如此這般過了半個世紀，你再看房契上的業主姓名，竟然還是早已作古的小明！

房產交易不過戶，遇到購房糾紛會非常麻煩，假如小明的子孫強行霸道，找小芳要房子，小芳連個證據都拿不出來。所以從北宋到清末，歷代政府都在勸說購房者過戶，這樣做一是可以減少糾紛，二是還能增加政府的契稅收入。

問題是過了戶也不一定安全。古代政府沒有電腦，檔案管理異常混亂，縣官每隔兩三年就能換一個，假如新上任的縣太爺是個糊涂蛋，是極有可能把購房者留作備案的房契存根（清朝稱之為“契尾”）弄丟的。存根丟了，新業主的不肖子孫再把房契弄丟了，從此無憑無據，你說房子是誰的？誰拳頭硬就是誰的！翻翻《名公書判清明集》，再翻翻《三言》、《二拍》，房產糾紛俯拾皆是，史不絕書，把父母官搞得頭大如斗，其中關鍵原因就是交易混亂、產權不明、檔案管理太落后等緣故。

進入民國，孫中山先生為了厘清產權，減少糾紛，呼吁進行不動產登記。各地市政府先后響應孫先生的號召，紛紛在地方法院下面設立“登記處”或者“登記局”，讓當地業主都主動去法院申報房屋位置、房屋面積、房屋質量和房屋現值，登記處或者登記局先審查，再公告，確信沒有產權糾紛了，再登記備案，最后發給業主一張《不動產登記證》。

1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼不動產登記布告，是用白話文寫的，容我抄錄如下：

“本廳自民國十一年九月一日創辦不動產登記制度，已經印發過十幾萬張傳單，對大家說明了。北京的土地房屋自庚子變亂后，關系很復雜，有補簽的，有失契的，有盜典、盜賣、盜押的，打官司的實在不少，一經登記處登記，權利就算是永遠確定了，什么盜賣偽造的事情均敢保其沒有，即萬一遇到兵災水火，契據丟失，不須登報聲明，不須找鋪保補契，就可以對抗第三人。從本年4月1日起，土地房屋每價值千元，只收一元登記費。”

這份布告向廣大市民重申了不動產登記的好處，也公布了不動產登記的收費標準：土地房屋每價值一千塊大洋，登記費只收一塊大洋，千分之一的收費率。怎樣來確定“土地房屋價值”呢？那時候的做法特別簡單，法院不去估價，完全靠老百姓自己申報，報多少錢就是多少錢。

那位說了，既然報多少就是多少，那我為了少繳費，就使勁往少里報，我的房子價值100萬，我只報100塊好了。您可千萬別這樣，因為孫中山先生給民國每一部《土地法》都定下一個基調：只要業主申報的房價明顯低于市價，政府就有權力按照他申報的價格強行征收……

這份布告張貼出去，實際效果如何呢？答案是幾乎沒有效果。當時北京市區將近四十萬戶常住居民，其中三十萬戶有房，前去登記的業主只有區區幾千戶，登記處的工作人員閑得無聊，半天上班，半天逛琉璃廠，年終盤賬，收上來的登記費還不夠購買辦公用品。

北京是座老城，在整個民國時代，它都暮氣沉沉，發展緩慢。它在商業上比天津落后，在工業上比漢口落后，在市政上比青島落后，在教育上比廣州落后，在各方面都比上海落后。它唯一的優點就是便宜：物價便宜，房價便宜，適合窮人活著。像這樣一座城市，鄉俗觀念濃厚，法律意識淡薄，大多數人根本不懂什么叫產權，只要不遇上房產糾紛，根本體會不到登記的重要性。所以觀念落后是北京不動產登記難以推行的原因之一。

之所以說“原因之一”，是因為還有其他原因。什么原因？政府不守信用。

民國時期的不動產登記是孫中山先生提倡的，孫中山給這項大工程定了三個基調：第一，照價登記，不管是業主去登記處申報，還是登記處派人測量，都要登記不動產價格，該價格跟實際價格不能相差太多，假如登記的價格過于便宜，政府有權按照登記價格進行收購；第二，照價補償，政府征收某處不動產，一定要按照該處不動產的登記價格進行補償，不能比登記價格過低，也不能比登記價格過高；第三，持續進行，每年至少登記一次，至少換發一回登記證，這樣才能把權屬變更和房價升降及時記錄在案。

后來國民黨打倒北洋軍閥，統一南北中國，頒行《土地法》和《土地征收法》，把孫中山所定的照價登記、照價補償和持續進行等三項原則變成了法律條文。例如“照價補償”這一項，在1928年《土地征收法》里體現為第三十條：“土地所有人已依不動產登記程序呈報現期地價時，興辦事業人得照所呈地價給予補償。”只要業主做過登記，就得按照登記證上的價格發放土地征收補償款和房屋拆遷補償款。這里容我補充一句，民國只有《土地法》，沒有《物權法》，只有《土地征收法》，沒有《房屋拆遷補償條例》，這是因為國民政府從法理上將房屋看作是土地的一部分，不管是土地征收還是房屋拆遷，都一律視為是土地征收。

可惜民國不是法治時代，法律在實際執行中往往變成一紙空文。1928年南京市政府拆遷中山路兩旁建筑，1933年北平市政府拆遷大柵欄一帶民居，1938年重慶市政府拆遷都郵街兩旁商鋪，以及上世紀三十年代所謂“黃金時期”修筑川滇鐵路、粵漢鐵路、成渝鐵路，鐵道部工程局對鐵道所占民田進行補償的時候，都沒有按照登記價格，也沒有參照合理估價，而是統一選擇比市價低得多的標準，因為只有這樣才能“為國家節省費用”。

不登記，征收拆遷的補償很低；登記了，征收拆遷的補償還是很低。既然這樣，不如不登記。

更讓業主們生氣的是，只要你登記在冊，你就跑不掉了，國民黨政府會把各種苛捐雜稅捆綁在你的不動產上，想不交都不行。以上海為例，凡是1928年領到《土地登記證》（后來改名叫《土地執業證》）的業主，每年都少不了繳納地價稅、市政經費、教育經費、建設特捐、衛生特捐……剛開始甜言蜜語騙人家登記，登記完了就開始狠宰，這叫“笑臉迎客、關門打狗”，政府公信力就是這樣失去的。