房企“涉銀”勝算幾何

3月7日，全國(guó)人大代表、建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）董事局主席胡葆森公開(kāi)表示，建業(yè)地產(chǎn)將參與由河南省13家城市銀行的基礎(chǔ)上籌建的“中原銀行”。

他認(rèn)為，今年民營(yíng)銀行肯定會(huì)開(kāi)這個(gè)口子，房地產(chǎn)行業(yè)基本屬性是資金密集型，其與金融的結(jié)合也是勢(shì)所必然。當(dāng)然不是說(shuō)所有的房地產(chǎn)商都要參股銀行，行業(yè)與資本市場(chǎng)的對(duì)接可以有多種方式，入股銀行只是其中一種。“建業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中算是融資渠道、融資工具相對(duì)多元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。”胡葆森表示。房企扎堆銀行

房企與銀行的聯(lián)姻早在2009年就已開(kāi)始。去年8月，新湖中寶斥資13 3億元競(jìng)得3 5億股溫州銀行定增股份。

進(jìn)入2014年，房企跨界銀行的動(dòng)作越來(lái)越頻繁，聯(lián)姻案例就此起彼伏。今年1月底，恒大地產(chǎn)則以33億元收購(gòu)了華夏銀行4.522%股份，躍升為后者的第五大股東。在2月7日，越秀集團(tuán)宣布，其向香港創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購(gòu)，獲得創(chuàng)興銀行股東的廣泛接納，成功收購(gòu)創(chuàng)興銀行75%股份，總金額高達(dá)116億港元。

而早在去年，房企的涉銀就已經(jīng)表現(xiàn)得非常積極。在去年10月底，作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，萬(wàn)科就斥資30億港元入股徽商銀行，成為其單一最大股東。隨后當(dāng)年12月6日，新湖中寶發(fā)公告稱，與溫州銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬在中小微企業(yè)金融服務(wù)平臺(tái)打造、投行業(yè)務(wù)體系整合等方面進(jìn)行全方位戰(zhàn)略合作。

如果算上早就已經(jīng)入股遼寧盤錦銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、錦州銀行、東方證券等多家金融機(jī)構(gòu)的綠地集團(tuán)等其他房企，那么現(xiàn)時(shí)有超過(guò)30家的上市房企已經(jīng)將腳伸進(jìn)了銀行業(yè)中，包括萬(wàn)科、恒大、越秀在內(nèi)的超過(guò)30家房企。

值得關(guān)注的是，在這些企業(yè)當(dāng)中，一些像萬(wàn)科這樣躋身地產(chǎn)“千億軍團(tuán)”的房企對(duì)于銀行企業(yè)的持股比例已達(dá)到控股或大股東的水平。正如胡葆森所言，房企涉銀，“這是行業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律”。

增值需求

地產(chǎn)業(yè)如此高調(diào)進(jìn)駐銀行業(yè)意欲何為？產(chǎn)業(yè)資本涉足金融業(yè)，僅僅是輸血還是雙贏？這些疑問(wèn)無(wú)不吊足了業(yè)界的胃口。

上海一位某股份制銀行總裁助理認(rèn)為，地產(chǎn)商的行為更像是一項(xiàng)財(cái)務(wù)投資，銀行這些年回報(bào)不錯(cuò)。

上述人士表示，“在國(guó)內(nèi)金融壟斷體系下，銀行壟斷租金收益相當(dāng)豐厚。而且，能順利上市的城商行相當(dāng)稀缺，大部分都遭遇IPO停擺。”

一個(gè)事實(shí)是，201 2年之前連續(xù)幾年，所有城商行保持了利潤(rùn)只增不降的“奇跡”。2012年利潤(rùn)增速下降，但整體增速仍維持在25%的高位，可謂旱澇保收。去年，新華聯(lián)間接參股長(zhǎng)沙銀行，不到一年時(shí)間賬面獲利超億元。

作為基石投資者，萬(wàn)科在徽商銀行上市首日賺取1.84個(gè)億。這個(gè)數(shù)目對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)不算大。但是，其他指標(biāo)反映，未來(lái)股東萬(wàn)科會(huì)有更大收益。2012年，徽商銀行的平均總資產(chǎn)回報(bào)率和平均凈資產(chǎn)回報(bào)率分別為1.48%和22.93%。同一年，萬(wàn)科的凈資產(chǎn)回報(bào)率為18%。

房企向銀行滲透，一個(gè)不應(yīng)忽視的問(wèn)題是，一方面銀行業(yè)回報(bào)可觀，另一方面地產(chǎn)業(yè)自身前景的局限。

曾經(jīng)的地產(chǎn)一哥、朱氏家族的珠江系對(duì)此早有思考。其先后入股北京農(nóng)商行、廣州農(nóng)商行以及珠江人壽。接近合生創(chuàng)展的人士透露，其董事長(zhǎng)朱孟依投資銀行的最初想法是多元化布局，“地產(chǎn)與投資并駕齊驅(qū)”。

“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)這20年飛速發(fā)展，有它的瓶頸所在。朱孟依意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題。”上述接近合生創(chuàng)展的人士說(shuō)。

朱氏家族幾兄弟通過(guò)不同的公司，在廣州農(nóng)商行中合共持有的股份約6%。廣州農(nóng)商行2012年經(jīng)營(yíng)情況數(shù)據(jù)顯示，該行實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)39.8億元，同比增加10.2億元，增幅高達(dá)34.4%。此外，朱孟依還通過(guò)廣東珠江投資控股有限公司涉足鐵路、公路、港口、通信、電腦網(wǎng)絡(luò)、環(huán)保、證券行業(yè)的投資及管理。

上述人士還透露，朱孟依看到的地產(chǎn)瓶頸并非融資困難，融資難只是暫時(shí)的，未來(lái)渠道肯定能拓寬，真正的瓶頸是隨著GDP和城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求也會(huì)飽和，無(wú)法再維持高增長(zhǎng)。

“現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，到海外拓展市場(chǎng)等等，都有一個(gè)共通點(diǎn)，就是尋找更多的需求。但是瓶頸還是顯而易見(jiàn)的，萬(wàn)科、綠地這些企業(yè)銷售都已經(jīng)超千億了。下一步該怎么走？”上述人士表示。

對(duì)于這一點(diǎn)，萬(wàn)科也有認(rèn)識(shí)。萬(wàn)科總裁郁亮稱，未來(lái)十年，中國(guó)住宅需求量會(huì)穩(wěn)定下來(lái)，甚至?xí)s。在郁亮看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大概為10萬(wàn)億，按照如今一年1000萬(wàn)套住宅計(jì)算，10年內(nèi)可能遭遇傳統(tǒng)意義上的“天花板”。

資金鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵

眾多房企涉足銀行業(yè)，使得業(yè)內(nèi)的猜疑之聲不斷。仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，在這些涉銀企業(yè)當(dāng)中，有一些在房地產(chǎn)調(diào)控中吃足資金鏈苦頭的企業(yè)。接連入股遼寧盤錦商業(yè)銀行、錦州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行等多家銀行的綠地就是受資金鏈困擾的企業(yè)之一。

有多位業(yè)內(nèi)分析師表示，房地產(chǎn)商加緊布局銀行板塊，固然有銀行估值較低的因素，但最直接的原因依然在于資金面的問(wèn)題。

“房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，最終要和資本市場(chǎng)通過(guò)不同方式進(jìn)行融合，這是行業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律。”胡葆森表達(dá)了其對(duì)房企進(jìn)駐銀行的觀點(diǎn)和態(tài)度。

而胡葆森的觀點(diǎn)在一定程度上可以代表部分涉銀企業(yè)的心思。缺錢、缺地、缺政策支持是現(xiàn)時(shí)擺在不少房企面前的普遍問(wèn)題，房企和銀行聯(lián)合，對(duì)于發(fā)展雙方的業(yè)務(wù)都有好處。特別是近年來(lái)，由于受到調(diào)控的限制，越來(lái)越多房企將資金更大比例地投入到商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中。

有數(shù)據(jù)顯示，在地產(chǎn)上市公司的資金結(jié)構(gòu)中，平均23%來(lái)自預(yù)售款，14%來(lái)自各項(xiàng)應(yīng)付款，16%是短期借款，15%是長(zhǎng)期借款，5%是債券發(fā)行，還有27%是權(quán)益資本。倘若從中剔除預(yù)售款，地產(chǎn)上市公司平均的預(yù)售期限只有1.7年。

這也就意味著，如果要使投資周期與負(fù)債資金來(lái)源期限相匹配，持有物業(yè)的占比在總的投資中不能超過(guò)7%。但就目前行業(yè)平均水平來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的投資比例已經(jīng)接近20%。商業(yè)地產(chǎn)投入比例的提升從側(cè)面迫使房企尋求更穩(wěn)健的長(zhǎng)期資金保障。

而早前涉銀的房企新湖中寶也曾在其公告中表示，“同銀行合作有助于完善房地產(chǎn)企業(yè)金融投資平臺(tái)，整合公司投資控股的證券、期貨、保險(xiǎn)及其他金融服務(wù)等領(lǐng)域的金融資源，搭建面向未來(lái)的金融產(chǎn)品和服務(wù)體系，提升公司價(jià)值。”