“烏鴉嘴”戳破地產(chǎn)泡沫

就在這個(gè)節(jié)骨眼上，萬科“三巨頭”輪番喊話，稱樓市“黃金時(shí)代”已成過去，現(xiàn)在是樓市下半場(chǎng)，不再是買房就能賺錢。作為“全宇宙最大的地產(chǎn)開發(fā)商”，萬科的“烏鴉嘴”已經(jīng)“應(yīng)驗(yàn)”，這引起人們對(duì)樓市“頂點(diǎn)”來臨的擔(dān)憂。

萬科再喊話：告別“黃金時(shí)代”

萬科再次向湖面投下一顆石子。這一次，“陣容”比以往都強(qiáng)大：副總裁毛大慶、總裁郁亮、游學(xué)在外的董事長(zhǎng)王石輪番登臺(tái)亮相。話題的核心是：中國(guó)樓市“狼來了”，跟“黃金時(shí)代”說再見吧！

故事從5月1日講起。當(dāng)天，一篇名為《毛大慶：全國(guó)房地產(chǎn)將下行 搞不懂北京樓市》的文章在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳，文章的中心思想被人們歸納為三點(diǎn)：內(nèi)地反腐對(duì)于高端市場(chǎng)的影響、部分城市的供應(yīng)過剩、銀行資金面收緊。文章表達(dá)出對(duì)市場(chǎng)明確的憂慮，被媒體稱為毛大慶的“看空論”。身為萬科副總裁兼北京分公司總經(jīng)理的毛大慶，自然被人們視為萬科的“喉舌”，其發(fā)言代表萬科對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的看法。輿論因此沸騰起來。

不過，萬科很快發(fā)表聲明澄清，文中有多處內(nèi)容不屬實(shí)，并強(qiáng)調(diào)毛大慶只是非公開場(chǎng)合下的提示風(fēng)險(xiǎn)，并不是“看空行業(yè)”。然而輿論熱度仍難以遏制。幾日后，萬科總裁郁亮公開發(fā)表了對(duì)毛大慶文章的看法，顯而易見，是想為這場(chǎng)風(fēng)波打個(gè)圓場(chǎng)。

縱觀郁亮的觀點(diǎn)，一定程度與毛大慶的觀點(diǎn)相互引證，只是說法更緩和一些。郁亮明確表示：“樓市進(jìn)入下半場(chǎng)……以前是黃金時(shí)代，現(xiàn)在是白銀時(shí)代。”郁亮進(jìn)一步解釋說：“中國(guó)現(xiàn)在的情況，最多相當(dāng)于日本1974年前后。”1974年，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，所以郁亮說，萬科“并非看空行業(yè)”。

也許市場(chǎng)對(duì)“看空論”太過恐慌，也許是市場(chǎng)對(duì)萬科的看法過于在乎，總之，郁亮的“圓場(chǎng)”并沒有平息這場(chǎng)討論。于是，正在海外游學(xué)的萬科董事長(zhǎng)王石也“坐不住”了，作為“定海神針”，王石在郁亮的基礎(chǔ)上，更明確地提出，樓市“買了就能賺錢”的階段已經(jīng)過去了，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)速率會(huì)放慢。

其實(shí)，無論毛大慶的“看空論”有多少真假成分，歸納萬科“三巨頭”的觀點(diǎn)，落腳點(diǎn)是一致的，總結(jié)起來不外乎以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展“顛覆”過去；二是不同城市之間分化嚴(yán)重，漲跌互見；三是投資房地產(chǎn)不再是只賺不賠。

可怕的“萬科預(yù)言”

這不是萬科第一次“提示風(fēng)險(xiǎn)”。王石在2007年底提出的“拐點(diǎn)論”就曾在輿論上引起軒然大波，并最終被證明是正確的。“毛大慶風(fēng)波”是繼“拐點(diǎn)論”后，萬科對(duì)市場(chǎng)的再一次“定調(diào)”，“買了就能賺錢的階段已經(jīng)過去”的說法，相比當(dāng)年“拐點(diǎn)論”的提法更加嚴(yán)厲，因此，有人將之總結(jié)為較為悲觀的“頂點(diǎn)論”。萬科的“烏鴉嘴”極可能再度“一語成讖”，這才是人們真正的憂慮。

2007年12月，王石參加清華大學(xué)“中英低收入人群住房解決方案比較研究的活動(dòng)”，有記者問：“樓市拐點(diǎn)是否出現(xiàn)了？”王石的回答是——“我認(rèn)可你關(guān)于‘拐點(diǎn)論’的說法。”于是，著名的“拐點(diǎn)論”新鮮出爐，并從此被寫進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史。

雖然王石多次澄清“拐點(diǎn)論”是他“在特定場(chǎng)合、特定背景下的表達(dá)”，但這并不能阻止輿論的發(fā)酵。“拐點(diǎn)論”還是不脛而走，引起各方爭(zhēng)議，其中最令人印象深刻的是，幾個(gè)地產(chǎn)大腕之間的針鋒相對(duì)。

時(shí)任華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)的任志強(qiáng)，一直充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)維護(hù)者的角色。2008年1月份，他公開表示，堅(jiān)決反對(duì)“拐點(diǎn)論”。任志強(qiáng)的好友、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁潘石屹也站到了任志強(qiáng)的一邊，質(zhì)疑萬科提出拐點(diǎn)論，是想給其他中小開發(fā)商施加壓力，達(dá)到“清理門戶”的目的。

不過，市場(chǎng)很快就證明了“拐點(diǎn)論”的正確。2008年一季度，一線城市成交量大幅縮水，各大房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成交慘淡，一些開發(fā)商不得不運(yùn)用各種促銷手段促使成交，但成交量仍然萎靡不振。只有最先拋出“拐點(diǎn)論”的萬科，由于率先降價(jià)，幾乎是全身而退。然而，作為行業(yè)“老大”，率先降價(jià)跑量，使它飽受同行質(zhì)疑。因?yàn)樵谀暇┑臉潜P搶先降價(jià)，萬科當(dāng)年被當(dāng)?shù)卣P款4000萬。

2009年，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的成績(jī)單出爐之時(shí)，人們發(fā)現(xiàn)，盡管萬科凈利潤(rùn)和銷售額“雙降”，但是手上卻握有充裕的現(xiàn)金，且經(jīng)此一役，其市場(chǎng)份額竟提升了0.27%，至2.34%。這比其后5年提升的總和還要多。

與以往一樣，萬科的“烏鴉嘴”還是遇到了反對(duì)的聲音。7年前作為“拐點(diǎn)論”的反對(duì)者，任志強(qiáng)仍不改初衷，他在《華爾街日?qǐng)?bào)》上撰文駁斥“拐點(diǎn)論”，認(rèn)為“真正的拐點(diǎn)是降價(jià)也無人購買的，早上蔬菜的價(jià)格與晚上的不同只能叫調(diào)整或策略”。

任志強(qiáng)在文章中雖然沒有指名道姓，但是其駁斥的對(duì)象，明顯是針對(duì)最近對(duì)中國(guó)市場(chǎng)討論很多的國(guó)際投行，如瑞銀、中信里昂，以及同行萬科。他指出，“支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素并未根本改變”，在這個(gè)基礎(chǔ)上，“長(zhǎng)期持續(xù)下降幾乎是不可能的。”

其實(shí)細(xì)看之下，萬科預(yù)言與任志強(qiáng)的判斷并非背道而馳，王石的觀點(diǎn)認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)已穩(wěn)住，其他城市穩(wěn)中有降。看來，兩個(gè)大佬之間的恩怨情仇，非一言半語說得清楚。

屢次對(duì)市場(chǎng)作出正確判斷，萬科贏得了越來越多的支持者。易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭感嘆道：萬科最牛，不承認(rèn)不行。他認(rèn)為，萬科內(nèi)部對(duì)于行業(yè)宏觀面的研究，已達(dá)到罕見的高度，對(duì)行業(yè)大勢(shì)的深度研究和精準(zhǔn)把握，正是萬科多年來能保持快速、均衡、健康發(fā)展的重要原因之一。對(duì)于本輪調(diào)整，楊紅旭的判斷是“雖降溫，并非崩盤”。

一位長(zhǎng)期持有萬科的基金公司投資總監(jiān)則在談到萬科時(shí)認(rèn)為，它很可能成為 “偉大”的公司。這并不是因?yàn)槿f科是“全宇宙最大”，而是“不管過去還是現(xiàn)在，它總是很靈敏地覺察到市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，并且迅速作出反應(yīng)”。“這樣的企業(yè)最有可能一直生存下去，而且比別人都活得好。”他解釋說。

銀行掌握“生殺大權(quán)”

有趣的是，在過去10年，政府曾多次出手試圖遏制房?jī)r(jià)上漲，卻最終以房?jī)r(jià)一次又一次上漲結(jié)束。而現(xiàn)今，在沒有任何政策干預(yù)的情況下，房?jī)r(jià)反而下跌了。本輪調(diào)整與以往的調(diào)整不同，樓市下跌第一次出自市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整，這可能意味著行業(yè)的發(fā)展遇到了真正的瓶頸。

在開發(fā)商資金鏈告急、銷售市場(chǎng)萎靡不振的情況下，市場(chǎng)兩端都需要銀行開閘放水，可以說，銀行掌握樓市的生殺大權(quán)。

嚴(yán)女士是深圳房地產(chǎn)的投資客。4月份，她在深圳大亞灣購買了一套碧桂園的房子，合同已簽，首付六成到位。然而直

至5月中旬，貸款還沒有批下來。

像嚴(yán)女士這樣的例子數(shù)量并不在少數(shù)。去年底以來，全國(guó)各地陸續(xù)有銀行提高貸款利率甚至停貸。即使是仍然在放貸的銀行，放貸周期也越來越長(zhǎng)，審批越來越嚴(yán)格。在銀行最支持樓市的時(shí)候，放貸周期最短是七個(gè)工作日，而現(xiàn)在，15個(gè)工作日至20個(gè)工作日能辦下來都算快的。

金融智能搜索平臺(tái)融360在《中國(guó)房貸市場(chǎng)4月份分析報(bào)告》中指出，在調(diào)查的23個(gè)城市中，有16個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，且停貸的銀行以股份制商業(yè)銀行居多。其中，深圳、重慶、北京三個(gè)城市停貸的情況最嚴(yán)重。深圳實(shí)行按揭的銀行共27個(gè)，停貸銀行有7個(gè)，停貸比例高達(dá)25.92%。

反觀目前價(jià)格下跌較多的城市，有些樓盤降價(jià)近30%，這對(duì)銀行來說，意味著風(fēng)險(xiǎn)越來越大。要對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，需要把握住一個(gè)指標(biāo)——抵押率。

在內(nèi)地，各類金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)鮮無抵押，這就使得各類創(chuàng)新本質(zhì)上大多都是抵押貸款業(yè)務(wù)。假如地產(chǎn)市場(chǎng)平均抵押率在60%至70%，那么當(dāng)房?jī)r(jià)貶值30%至40%之后，所有投資業(yè)務(wù)必將進(jìn)入難以啟齒的垃圾箱。這絕對(duì)是一行三會(huì)所無法承擔(dān)的責(zé)任，更是國(guó)務(wù)院所無法容忍的。

任職某國(guó)有銀行總行的銀行業(yè)人士張河（化名）告訴記者，銀行收縮房貸，不完全是對(duì)樓市保持謹(jǐn)慎，也有自身的原因。現(xiàn)在銀行經(jīng)營(yíng)的壓力比較大，尤其是商業(yè)銀行，本來儲(chǔ)蓄就不多，放出貸款，每一分錢都必須有效率。相比之下，房貸業(yè)務(wù)并沒有大的吸引力。

數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年4月，居民存款總額同比2013年同期減少約1.23萬億元人民幣。

張河介紹，一方面，互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)銀行存款規(guī)模造成沖擊，使活期儲(chǔ)蓄規(guī)模減小，但資金成本卻提高。縱觀目前推出的各種“寶寶”，年化收益率都在4%以上，最先推出的余額寶，利率最高時(shí)超過6%，這對(duì)于需要大量攬儲(chǔ)的銀行而言，是非常大的壓力。另一方面，房貸的回款周期長(zhǎng)，10年、20年甚至30年，其他業(yè)務(wù)，像這兩年做得比較多的小企業(yè)貸款，回款周期短，利率也更好。基于這樣的原因，一些銀行即使保留房貸業(yè)務(wù)，但利率大多上浮。然而，即使上浮10%，也沒有太大的吸引力，因?yàn)橐话阈∑髽I(yè)貸款利率上浮幅度更大。

“國(guó)有銀行儲(chǔ)蓄多，可以適當(dāng)放貸，小銀行本來可以動(dòng)用的資金就少，肯定會(huì)選擇高收益的業(yè)務(wù)來做。”他解釋說。他所在的銀行，是目前房貸的主要提供者之一。

不過，眼見形勢(shì)越來越嚴(yán)峻，政府終于忍不住了。5月12日，人民銀行副行長(zhǎng)劉士余提出五條意見，主要內(nèi)容是“合理支持個(gè)人住房信貸”，被稱為“央五條”。此舉也被外界解讀為政府方面“救市的開始”。

張河認(rèn)為，“央五條”很難激發(fā)出銀行的積極性。“國(guó)有銀行肯定會(huì)配合，但對(duì)中小銀行，他們是根據(jù)自身商業(yè)利益做出的選擇，你非要他違背商業(yè)利益嗎？”