地產商自我進化路徑：“地產金融互聯網”

不止是萬科，萬達攜手百度、騰訊攻入O2O，綠地成立金融集團等消息層出不窮，中國房企的轉型如火如荼。

媒體研究員通過統計中國房地產業綜合實力100強房企的業務情況發現，轉型已成為地產商的普遍選擇，幾無純住宅地產商，多元化已成為主流，且已有20%的地產商明確以轉型作為戰略目標。

地產商轉型的方向，一是向產業鏈的上游，如金融等方向延伸，二是圍繞地產開發主業，進行相關多元化，甚至跨界步入文化、消費領域。在地域上，地產商則是擴大業務的地域范圍，加大海外投資。

一個核心的轉型模式則是：“地產+金融+互聯網”。這是所有開發商努力的方向。萬科淘寶賣房、“小股操盤”與凱雷合作、借鑒鐵獅門模式，以及平安借平安好房平臺殺人地產，都是這一模式的先鋒。

隨著互聯網加速對傳統行業滲透，房地產也進入全面互聯網化時代。其中，花樣年旗下彩生活、萬達電商、金地云服務走在行業前列。

地產商轉型路徑：金融互聯網顛覆地產

媒體研究員發現，地產企業的轉型，看似紛亂，但主要為四條主線，分別是相關多元化、智能化、涉足新興產業、跨界運營。

其中，相關多元化中，以地產為載體切入相關產業，以及全產業鏈一體化是最常見的策略，商業模式一般是以自持的方式運營酒店、城市綜合體、商場、寫字樓、旅游地產、產業園區、文體場館等，以獲取租金以及增值收入取代開發并出售物業。值得一提的是華夏幸福主導的產業新城模式，該模式一方面低價獲取大量土地，另一方面收取不菲的招商引資服務費用。

地產商更為熱衷的相關多元化是進入金融業。從統計看，地產商已全面進入金融業，所涉業務涵蓋了幾乎所有金融業態。其中，花樣年的轉型目標是“成為金融控股集團”，而新湖中寶、上海正大、北京城建、新華聯等均持有巨量金融資產。

互聯網對于傳統地產的顛覆則首先發生在銷售環節。地產與互聯網的融合催生了房地產電商。其中，垂直房地產媒體網站搜房網、新浪樂居等都已推出電商業務，并與全國多數地產商合作。互聯網的介入，讓傳統的房屋銷售逐步“去中介化”，從而有望進一步提升地產業的運營效率。

在互聯網化的進程中，金融資本也找到了切入地產全產業鏈的機會，例如平安好房網。作為后進的房地產電商，依傍平安集團強大的金融實力，平安好房主打“互聯網+房地產+金融”的全新電商模式，利用電商作為切人口，以金融為支點，企圖撬動房地產全產業鏈。

通過金融服務，平安好房還可以放大購房者杠桿，突破信貸政策的限制。8月底，平安好房推出新的互聯網金融產品“好房貸”，宣稱“給地產商們的金九銀十鍍金”。該產品的服務包括首付分期貸款、按揭貸款、過橋貸款、贖樓貸款等。

解決信貸瓶頸無疑抓住了市場的“痛點”，這對地產商有如福音。媒體研究員從平安好房了解到，多數開發商對該產品感興趣。目前，綠地集團、世茂集團、越秀集團等已成為平安好房的戰略合作伙伴。

而且，通過互聯網金融不僅可以有效放大購房者杠桿，還隱合了開發商讓利促銷。以好房寶為例，其超高的收益率隱合了開發商對投資者讓利促銷。

目前，房地產和互聯網的融合仍在探索階段，但已滲透到地產業的全產業鏈。其中，花樣年旗下的彩生活打造的智慧社區、萬達集團探索的商業消費O2O、華夏幸福探索的智慧城市、搜房等垂直門戶推動的房地產電商已初具雛形。

通過與互聯網、金融的深度融合，地產商在效率提升、商業價值挖掘以及突破政策限制、激活市場等方面仍有眾多機會。隨著地產業進入下半場，萬科、萬達等龍頭地產商加速轉型的步伐，平安集團、騰訊、百度等金融、IT巨頭的介入，如何借力互聯網、金融的力量成為地產商轉型的重要考量。

除了進人熟悉的相關產業外，地產商還熱衷于進人新興產業。其中，文化娛樂、體育產業最為熱衷。從數據看，跨界運營的地產商達到36%，且如恒大、萬達等以打造支柱產業的方式大規模跨界的地產商仍有18%，可見地產商的財大氣粗。

凈利12年來首跌：地產商的現實壓力

“轉型總是被逼的，原來的業務盈利空間正在縮小，”廣州一家大型地產商內部人士說，公司也在思考多種轉型的路徑，去往海外的考察小分隊也進行了多時。

銷售困難是開發商面臨的現實壓力。與過往“金九銀十”量價齊升不同的是，數據顯示，今年“金九銀十”并末出現房價的上漲，相反成交量的上升更多是房企以價換量的結果。

世聯行有關人士預計，9月份房企的推貨規模將明顯上升，當前絕大部分房企的銷售目標完成率并不高，部分企業完成率甚至低于30%，在僅剩下的4個月里，不少房企必須大規模推貨以求去庫存化。

對于大部分資金緊張而銷售回款是其最關鍵資金來源的中小房企來說，降價跑量是其唯一的選擇。世聯行監測的24個重點城市的降價樓盤數據顯示，8月份以來，降價幅度在15%以上的樓盤占比增加明顯，說明在8月份隨著推盤數據的顯著上升，部分樓盤采取更加激進的措施。

從長期趨勢來看，房地產行業的興衰是城市化的結果，以城市化率來衡量，2011年我國城市化率已突破50%，達到50.57%，2013年達到5337%，在多年快速增長之后，城市化率增速放緩。

曾被視為“暴利”的地產業盈利正在縮小。億翰智庫數據顯示，A股148家上市房企2014上半年凈利潤合計367億元，同比下降71%，出現了自2002年以來的首次下跌，說明行業的利潤空間正在被壓縮。

此外，2014上半年，148家A股上市房企的加權毛利率為33.8%，同比下降3.3個百分點，呈逐步萎縮趨勢。

影響房地產的最為關鍵的還有信貸因素。而自2014年年初以來，地產界人士均感受到“錢緊”，隨著信貸回歸偏緊的“新常態”，地產業景氣度也大幅下降。今年上半年，國房景氣指數已經降到歷史底部區間。

世聯行指出，市場能否走出底部，房價能否企穩依然取決于流動性的形勢，其核心是利率水平能否出現顯著下降。而當前資金面仍然偏緊，也意味著本輪房地產市場的調整時間可能要長于預期。

從行業集中度角度看，房地產行業洗牌已經開始，行業集中度正在快速提升。據克而瑞數據，地產業排名前10、20、50的市場份額都在迅速提升，無疑中小房企正在加速退出房地產市場。以TOP50企業為例，從2013年末到2014年上半年，集中度提升了4.29個百分點，遠大于此前年度的增幅。

從開發到運營：盈利模式的變革

“房地產不再是短期生意，更是全生命周期的、以開發為基礎以運營為核心的長期事業。”深圳萊蒙國際執行總裁陳風楊認為。

潘軍同樣認為，蓋房子賣出去是一錘子買賣，而服務是終生的，房地產的轉型就是要從開發變成服務，從花樣年脫胎而來的彩生活社區服務平臺今年6月上市，成為房地產轉型樣本。

“地產+金融+互聯網”的轉型，要求開發商徹底改變原來賣房子賺錢的業務和盈利模式。

在運營模式的改變上，萬科和宋衛平的藍城走得更遠，在業內率先轉向輕資產模式。萬科的小股操盤、藍城的代建，都是通過輸出管理、盤活無形資產，實現借助別人的資源發揮自己的優勢。

這種輕資產的轉型直指房地產的盈利模式的根本變革：從單一賣房子賺錢到賺取更多的傭金、服務費、管理費等。

提出小股操盤概念的萬科，屢屢以其2012年人股的云南昆明的一個房地產開發項目作為推介樣本。

在該項目中，萬科投資0.23億，所占權益比例為23%。最終獲得的收益中，項目收益分配占0.84億元，除此之外，還包括1_26億元的管理費和0.17億的融資渠道及手續費。綜合算下來，萬科的投資回報率高達987%。

上半年萬科的投資收益率出現了一個亮點，同比上漲幅度達到2378%。萬科董秘譚華杰解釋，在未來也將有這一項長期經常性收人來源，這也正是得益于萬科正在推的輕資產模式。未來萬科還將不斷擴大小股操盤的項目比例，甚至原來占大股的項目都可能轉讓股權，變成小股。

值得注意的是，包括萬科、保利等公司人士均向媒體研究員表示，房企的轉型目前都是在試水階段，尚未形成成熟的盈利模式。

從萬科的中期報可以獲知，上半年投資收益為13億，僅占其409億營業總收入微不足道的比例。

即使是轉型步伐邁得最大的恒大，房地產開發收人仍然占據了總收入的絕對比重。

恒大中報顯示，在上半年633億的營業收入中，有620億來源于主營的房地產開發業務，物業投資6100萬，物業管理服務4.7億，其他業務也僅貢獻了7.8億。（21世紀經濟報道）