成交大跌意味著房價見頂？

有關統計數據顯示，今年一季度，包括北京、上海在內的12個重點城市樓市成交面積降幅達到22.86%。與此同時，截至3月底，受監測的20個城市新建商品住宅庫存總量創下了近5年的歷史新高。

面對這種情況，不少投資者擔心，以往只漲不跌的樓市，可能正在見頂。近日，在一次內部研討會上，多位業內人士就中國樓市現狀各抒己見，其中，萬科副總裁、北京萬科總經理毛大慶的發言，引起強烈反響。

在考察住房庫存上，國際上有一個指標叫城市的年千人套數，它代表住宅水平和推斷市場供應容量。美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國，即使在全球房地產最高景氣年代，除了韓國、日本以外，這個指標一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14。而按照商品房開工口徑來看，中國千人建設套數本世紀以來，其實在不斷攀升，從2000年的5到2011年已經突破20。“2011年中國的千人建設套數，已經達到了35套，這是人類歷史上從未出現過的。”毛大慶強調。

總體而言，中國商品房新開工已經達到極限。從城市類型來看，一線城市相對來講還比較合理，在10-15相對較合理的水平；三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似，問題最大的，其實是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數，已經達到了30，是比較嚴峻的局面。其中最恐怖的一個城市是營口，千人開工套數瘋狂增長，近3年平均高達93.3，已經到了不可理喻的程度。“從自住的角度看，如果不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國住房供應不足的情況，其實從2009年內已經開始出現拐點，那么過去3年，中國住房已經創造了人類歷史上的高位。”毛大慶指出。

至于房價是否還有上漲的空間，對于庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出臺幾萬億。從一線城市來看，全世界的房價，城市中心房價中位數排在前12位的是香港、新加坡、倫敦、臺北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經進入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房價已經超越了東京和紐約。目前，東京房均價大概在6萬-7萬人民幣。

土地總價值是監測不動產泡沫的一個重要指標。1990年，東京土地的價值是4.1萬億美元，與美國全國的土地價值相當，大約占美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價值在5.7萬億美元，約占美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價值約為10萬億美元，占美國同期GDP的61.6%，所以這是一個非常可怕的數字。

至于房價的收入比，都不用說，中國都不屬于低的。所以從很多角度上看，中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數據表明，2013年中國房地產市場存在和日本、香港泡沫化類似的特征。