“財(cái)經(jīng)女俠”葉檀在漳開(kāi)講

2013年12月13日下午，由福建三寶集團(tuán)舉辦的2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高峰論壇上，素有“財(cái)經(jīng)女俠”之稱的著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀博士詳細(xì)解讀了“十八屆三中全會(huì)”，把脈中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，分析我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)重點(diǎn)、財(cái)政貨幣政策取向等，與漳州企業(yè)家分享發(fā)展之道。其中，她談得較多的是時(shí)下大家關(guān)注的房?jī)r(jià)，葉檀認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，沒(méi)有降溫預(yù)期，房地產(chǎn)軟著陸已到關(guān)鍵時(shí)刻。

葉檀在資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)領(lǐng)域有較為深入的研究，她判斷，房地產(chǎn)調(diào)控政策將在未來(lái)幾年延續(xù)下去，閉著眼買房的時(shí)代一去不返，房地產(chǎn)的黃金十年已過(guò)去，接下來(lái)會(huì)是白銀十年。有人說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)大漲大跌，這是不可能的，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)的價(jià)格就是在一個(gè)區(qū)間內(nèi)震蕩盤整。

目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)有幾處過(guò)剩，首先是一線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目中豪宅過(guò)剩，其次是對(duì)于那些商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的比較快的三線城市，如果已經(jīng)擁有了五六個(gè)CBD（中心商業(yè)區(qū)），那么未來(lái)肯定也將面臨過(guò)剩的情況，因?yàn)槿€城市并沒(méi)有這么高的消費(fèi)需求。如果出現(xiàn)這些情況，就需要警惕了。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，接下來(lái)幾年，手中有糧，心中才能不慌，而這個(gè)“糧”是現(xiàn)金，而不是土地。其實(shí)現(xiàn)在有些地方的土地價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始以底價(jià)成交，甚至開(kāi)始流拍。不少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略是先“跑量”，然后看情況再說(shuō)。

監(jiān)管層現(xiàn)在既要讓地方政府過(guò)日子，又要維持地產(chǎn)這個(gè)盤子不至于崩盤，還要繼續(xù)改革，唯一的辦法就是看一步走一步，爾后再繼續(xù)微調(diào)政策。現(xiàn)在已經(jīng)放開(kāi)了公積金購(gòu)房，“剛需”和“改善型需求”也會(huì)逐步填不上。這兩年樓市政策其實(shí)沒(méi)有什么大調(diào)整，只是表面上看起來(lái)有很多調(diào)整而已。

葉檀說(shuō)，考慮到貨幣、資源、行政等手段的約束前提，防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最終的途徑，只剩下提高現(xiàn)金支付比例與房產(chǎn)稅，前者可以解開(kāi)銀行脖子上的絞索，后者可以改變地方政府的動(dòng)力與購(gòu)房者的預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸，其困難與復(fù)雜前所未有。

圖為葉檀博士在論壇上縱論中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)。