武漢樓市“堅挺”之破局

大多數(shù)人感慨，去年牛氣逼人的武漢樓市大勢已去。自今年4月以來，當(dāng)全國各地樓市量價齊跌風(fēng)聲鶴唳之時，偏有開發(fā)商和所謂的專家別有用心的鼓吹中國樓市供不應(yīng)求、房價依舊堅挺，實有掩耳盜鈴之意。

進(jìn)入6月以來，認(rèn)購下滑、房價漲幅放緩已成不爭事實，逆市而行的價格調(diào)整開啟了武漢樓市明折暗降之路。觀望、等待、著急、糾結(jié)是當(dāng)下江城樓市的真實心情，真可謂“幾家歡樂幾家愁”。

熊市真的來了嗎？沒有人敢斷言下半年樓市如何上演？開發(fā)商如坐針氈、寢食不安、著急糾結(jié)；預(yù)購者心中竊喜、蠢蠢欲動、等待時機(jī)。

促銷：花樣百出

現(xiàn)在是不是出手的最好時機(jī)？手里捏著半輩子積蓄的剛需族此時摩拳擦掌，想買一套稱心如意房子的愿望始終如一。買房——對普通百姓來說是真心不易！如何能在霧霾般混沌不清的房市中摸清方向？看以下武漢樓市具體案例可窺一斑。

近日，湖北某媒體集團(tuán)與一開發(fā)商簽署協(xié)議為員工興建福利房，戶型面積94-180不等，均價為5800元/平，還贈送一個地下車庫。盡管均價比市場價便宜了近千元，但是不少內(nèi)部員工仍望而止步。一位內(nèi)部員工稱，“目前開發(fā)商在黃家湖圈了一塊地，房子還沒興建，開發(fā)商就提出一個苛刻的條件——要求首付六成。以最小的戶型94平為例，如果要購房最低首付款就達(dá)到40萬。這是開發(fā)商以表面降價而得到大量現(xiàn)金而玩的一個融資游戲，這從側(cè)面反映開發(fā)商擔(dān)心資金鏈斷裂，急需資金回籠，有堅挺不住之嫌疑。”

近期，樓市價格雖然沒有明確明文松動，但是開發(fā)商在真正買房的客戶中暗地里大打折扣，或送電器，或送裝修，或送車庫之類，毫無疑問說明樓市有松動跡象。例如，采訪中遇到的顧女士，近期買了保利地產(chǎn)在武昌南湖開發(fā)的某大型樓盤，得到開發(fā)商送大型家用電器的優(yōu)惠。

據(jù)某雜志社工作的李小姐介紹，今年5月10日其父母購買了萬科旗下位于東湖高新光谷一路與荷葉山路交匯處的萬科嘉園，認(rèn)籌當(dāng)天享受了5000元現(xiàn)金抵20000元購房費，還得到9.8折的價格優(yōu)惠。

今年以來武漢樓市促銷花樣百出，堪稱月月有促銷，日日有驚喜。如排一夜隊便宜18萬，每小時凈賺1.5萬！27萬就買到一套100平米的房子等......諸如此類的各種奇招可算今年上半年樓市促銷的關(guān)鍵詞。然而，業(yè)界普遍認(rèn)為，雖然促銷方式不斷創(chuàng)新，但多半仍是以2-3套特價房攬客，較大幅度的讓利鮮有少見。

1-6月，各開發(fā)商多以首付一成，定金享折扣，團(tuán)購再打折、一口價房源等傳統(tǒng)促銷模式。其中，5月份，武漢有近10個樓盤推出了“一成首付”等促銷活動。記者走訪發(fā)現(xiàn)，有的開發(fā)商實際僅有幾千元的讓利，有的甚至只推一套房子炒作一成首付。

進(jìn)入7月初，除了以打折優(yōu)惠吸引購房者，武漢房企又推出了首付分期的購房升級版。據(jù)后湖一樓盤置業(yè)顧問介紹，目前他們正在開展青年優(yōu)才置業(yè)計劃。如果購房者在這里購置一套總價93萬的二居室，首付可分三次給，即在認(rèn)購當(dāng)天支付3萬元定金，一個月內(nèi)支付6萬元，12月25日前支付達(dá)9萬元；2015年5月25日前再支付約9萬元，2015年10月交房入住后開始還貸。可謂花樣百出。

放寬前后：冰火兩重天

據(jù)武漢房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1127億元，同比增長21%；商品房銷售8.75萬套，其中住宅7.4萬套，商業(yè)寫字樓1.35萬套，跟去年基本持平；商品房均價每平方米7601元，同比上漲6.6%。據(jù)7月17日武漢房地報告發(fā)布會披露，上半年，武漢市商品住房累計庫存1年多才能消化掉。

盡管如此，從7月首周（6月30日-7月6日）武漢樓市成交數(shù)據(jù)看，當(dāng)周武漢商品住宅成交套數(shù)為2881套，環(huán)比下降14.71%，比前一周減少了497套。因此武漢樓市步入下半年的傳統(tǒng)淡季。

事實總出乎意料，7月第三周，武漢樓市發(fā)生逆轉(zhuǎn)，緣于武漢樓市放寬限購的調(diào)整，因此出現(xiàn)與以上不同的冰火兩重天景象。據(jù)億房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周武漢市場140平米以上大戶型房源銷售、咨詢數(shù)據(jù)均上漲，其中成交約120余套，較此前增長了146%。

7月第四周周末，記者走訪了多個銷售樓盤發(fā)現(xiàn)，武漢樓市迎來一次推盤小高峰，到現(xiàn)場看大戶型的客戶明顯增多，其中140平米以上大戶型成交翻番，180平的房源也幾乎售完。另一個現(xiàn)象是此前商家推出的“特價房”幾乎消失。

新動向：放寬限購

為何武漢樓市出現(xiàn)以上“過山車”式的走勢？讓我們回顧6月以來武漢樓市最新動向，即可見端倪。

6月底武漢市發(fā)出通知規(guī)定，從今年7月1日起實行新的戶籍制度改革，逐步放松落戶限制。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉一方面意在增強(qiáng)城市對人口的集聚力，另一方面放松落戶政策也應(yīng)該是當(dāng)?shù)爻鲇凇扒€救市”的考慮，給市場注入持續(xù)的剛需購買力。據(jù)相關(guān)部門測算，僅大學(xué)生落戶新政策實施后，武漢每年就至少吸引10萬名大學(xué)生落戶，這就意味著每年武漢將新增10萬名有購房資格的人。

7月初，傳得沸沸揚揚的武漢開發(fā)商相互轉(zhuǎn)發(fā)一張名為“房管局會議內(nèi)容”的截圖照片。拉開放寬武漢樓市政策限購松綁的序幕。

截圖內(nèi)容顯示，武漢市房管局表示將放寬本地居民第三套房和外地人購買二套房有關(guān)政策；限制首套貸款利率不下浮的銀行承接房貸業(yè)務(wù)；同時嚴(yán)禁開發(fā)商惡意降價，下浮15%將約談、下浮20%將停止網(wǎng)簽。截圖內(nèi)容真實與否有待考證。

7月17日下午，“武漢將調(diào)整房地產(chǎn)限購政策”的信息再次在網(wǎng)上傳出，武漢市房管局相關(guān)人士隨后表示：“限購”不會取消，但準(zhǔn)備進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并將于7月18日下午召集部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座

談，討論調(diào)整方案。7月18日下午，武漢房管局召集部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談，并在會議上口頭通知放寬限購。會議通知自7月19日起，武漢取消對140平米以上住房的限購政策，這標(biāo)志著武漢實行已久的商品房限購政策正式放寬。

在出臺四條細(xì)則中包括：140平米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再納入限購范圍；新城區(qū)（郊區(qū)和四個功能區(qū)）非本市戶籍購房者，由原來提供繳納2年的納稅證明和社保證明調(diào)整為1年；對于本科及以上學(xué)歷的高學(xué)歷人才，在本市購買住房只需提供近一年內(nèi)的納稅和社保繳納的證明材料；將請求銀行落實首套房的優(yōu)惠利率，加大對二套房的信貸支持力度，加大對在建商品住宅的開發(fā)貸款支持力度，以及公積金支持首套自住型購房需求。

專家表示，目前武漢樓市處于相對調(diào)整期，由于剛需眾多、推盤量大，所以成交量高，但從市場情況來看，樓盤去化率并不十分理想，對于開發(fā)商而言，下半年的銷售壓力仍然十分大，整體來看，武漢則仍處在快速發(fā)展當(dāng)中，尤其是軌道交通、快速路網(wǎng)建設(shè)等，會帶動物業(yè)價值的內(nèi)在提升，再加上剛性需求旺盛、外地來漢置業(yè)需求平穩(wěn)，對武漢樓市的穩(wěn)定起到了很好的支撐作用。

限購的“多米諾骨牌”正在逐一倒下，取消限購，是不是救市的良方？

對此，房地產(chǎn)專家韓世同表示，松綁并不能很好的救市，但這卻是一個政策調(diào)整的契機(jī)，“實際上取消限購并不會起到很大的刺激作用，但只要投資性購房不會大規(guī)模死灰復(fù)燃，導(dǎo)致房價逆勢上揚，我是主張適當(dāng)放松限購或者撤出、退出。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也表示，房冷、地冷的局面還將維持一段時間，因為貨幣層面的壓力依然不小，商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)的支持力度沒有增加。從內(nèi)部來講，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存壓力仍較大。