違法轉租與不當得利

摘 要 違法轉租是否構成“無法律上之原因而受利益，致他人受損害”，依不當得利之規定負返還責任，對此學說上存在肯定說與否定說的見解。本為認為物權行為的無因性及無權處分理論，是違法轉租得以適用不當得利制度的前提，因此需要先探討違法轉租是否構成無權處分，及轉租合同是否合法有效，然后再討論違法轉租與不當得利的關系。

關鍵詞 違法轉租 效力 不當得利

一、違法轉租的效力

（一）違法轉租合同的效力

違法轉租又稱非法轉租，指無租賃權或未經他認同意，而擅自出租他人財產或在租賃關系消滅以后，拒不返還租賃物，而將租賃物出租給他人，從而獲取租金。豍

筆者以為，要確定違法轉租合同的效力，需要先明確違法轉租的性質，即轉租行為是負擔行為還是處分行為，這兩種行為的生效條件不同，決定了轉租行為的效力判斷的狀態。

在承認物權行為獨立性和物權行為無因性的法律框架下，債權合同只要符合合同的生效要件，就合法有效。無論是合法轉租還是非法轉租，承租人并未退出租賃關系，而是通過與次承租人簽訂契約，將使用收益權轉讓，所以轉租合同并未涉及處分行為，行為人又無處分權，都不影響轉租合同的效力，即使是違法轉租，只要當事人達成合意，違法轉租合同就合法有效。

然而，我國法律并不承認物權行為的獨立性和物權行為的無因性，處分行為與負擔行為和二為一，一體把握。豎在我國處分行為包括事實上和法律上的處分；法律上的處分包括各種處分財產所有權的行為如買賣、贈與等，也包括處分債權和其他財產的行為如出租、轉租、轉讓債權，免除債務等行為，還包括對財產做出限制或設定負擔等行為。豏所以在我國民法上的處分行為，是引起標的物權利內容變動為目的債權合同本身，處分不僅能夠直接引起所有權或債權得喪變更的行為，還包括使財產的占有，使用發生轉移的行為，因此違法轉租是處分行為，承租人未經出租人同意而將租賃物非法轉租給他人也構成無權處分。

筆者以為，由于租賃合同性質上是一種債權，是一種負擔行為、在這種行為中，出租人負有交付出租物于承租人并保持租賃物的使用收益，狀態的義務，承租人負有交付租金且對租賃物的善管義務，這些義務行為的拘束僅在合同當事人之間有效，具備負擔行為的一切特征，而租在轉租人與次承租人之間，又是一個租賃合同，在性質上也屬于負擔行為。因此轉租合同只要符合合同的生效要件即合法有效。

（二）違法轉租行為的效力

對于違法轉租的效力，臺灣地區有否定說與肯定說之爭，否定說認為，轉租無效，出租人可終止租賃契約。否定說原因在于，租賃權禁止讓與，乃強行規定，違反者自應解釋為無效，以違反強行規定的法律行為無效之原則。豐肯定說認為，在轉租人與次承租人之間，仍有效只是不得對抗出租人。豑王澤鑒先生認為“承租人違法轉租，非屬無權處分行為，此說為通說?！逗贤ā?，228條規定“因第三人主張權利，承租人不能對租賃物使用收益的承租人可與要求減少租金或不付租金”該條款是關于違約責任的規定，而違約責任以合同的藥效成立為前提，該條款說明合同法實際是承認違法轉租合同的效力。出租人成立與否只能決定是否行使解除權，從而維系或消滅其與承租人之間的租賃合同，而對轉租人與承租人之間的合同效力不產生任何影響，僅僅決定轉租人是否能夠履行其對次承租人所負有的義務，從而決定是否對次承租人構成違約。由于違法轉租可能導致的問題只能通過物上請求權，以及違約責任等制度加以解決，據此完全沒有必要將違法轉租納入無權處分制度調整的范圍。

二、違法轉租與不當得利

不當得利制度的機能矯正欠缺法律關系的財貨轉移和保護才獲得歸屬。豒不當得利請求權的成立須具備三個條件：（1）受有利益。（2）無法律上的原因。（3）致他人受損害。

違法轉租中，出租人得否成立不當得利請求權，取決于是否存在應收不當的立法調整的財產損益變動關系，應就轉租人或次承租人是否受有與出租人利益歸屬內容不符的利益并致出租人受損失，以及其對利益保有，有無根據判斷。學說上有肯定、否定說。在德國法上，多數人采肯定說見解，認為違法轉租而受有利益，是侵害租賃物所有人（出租人）之排他性權利，其致出租人之損害，系倘承租人欲為轉租時，出租人勢將提高其租金。承租人未先請求出租人為轉租之承諾，致其未能獲得租金之提高，至于出租人對于租賃物得否使用收益，在所不問，蓋不當得利請求權之基本功能不在于填補損害，而在于使受領人返還其無法律上原因所受之利益也。豓

否定說，理由有二：（1）出租人與承租人有租賃契約關系存在，承租人支付對價而為使用收益，出租人對租賃物已無使用收益的權能，故承租人因違法轉租而受利益，并未致出租人受損害，若肯定不當得利請求權，將使其獲得雙重利益。（2）違法轉租所涉及的不是權益歸屬，而是租賃契約的問題，承租人未得出租人承諾而轉租，而違反不得轉租的約定而為轉租時，應在租賃契約上，求其解決出租人得終止契約或請求債務不履行之損害賠償，以資救濟。豔對于否定說，筆者以為承租人通過租賃物合同，雖然取得了租賃物的使用、收益全能，但是這種使用、收益權，與物權法上的用益物權有一定的區別。用益物權包括了對物的占用、使用、收益的權能，而且用益物權人得以自己的意思支配，不需要所有權人或者第三人意思和行為的介入；而承租人對物的使用收益雖然也是對物的直接支配，但是這請求以出租人交付租賃物、修繕租賃物為前提的，而且出租人還要保持租賃物適于使用、收益的狀態，所以承租人對租賃物的直接支配是以出租人積極履行義務來保障的，租賃權的行使和實現要受到出租人意思和行為的介入。而用益物權作為物權的一種，用益物權人以外的一切人，包括物的所有權人，僅負有不妨礙用益物權人對物的使用、收益的消極不作為義務，也就是說用益物權人僅憑自己的意思就可以支配物，無需他人甚至是所有權人的介入，所以租賃權是不同于用益物權的。用益物權的客體則是用益物本身，租賃權的客體不是租賃物本身而是一種給付行為，承租人對租賃物為使用收益的過程，實際上是對出租人保持給付行為的過程。租賃權并沒有像用益物權那樣成為一項獨立于標的物所有權的完整的財產權利，承租人的用益物權受合同目的的嚴格限制，超出合同范圍出租人就無給付的義務，所以出租人違反約定的方法使用收益，或未經出租人同意擅自轉租，不僅屬于合同義務的違反而且也構成對出租人權益內容的侵犯。豖因此，本為采鄭玉波先生的觀點，當出租人違法轉租時，在出租人解除租賃合同以前，用于承租人享有租賃權，而次承租人對租賃物的使用收益之權乃基于承租人的租賃權而發生，從而次承租人之行為在承租人有租賃權期間并非不法，次承租人得地位，相當于承租人的占有輔助人。豗所以次承租人對租賃物的占用使用有合法的依據，且出租人由于租賃合同喪失對租賃物的使用收益權，因承租人的轉租人行為并沒有受有損害。

而且，承租人未經出租人同意擅自轉租的行為屬于對合同義務的違反，出租人完全可以要求承租人承擔違約責任，如果再承認出租人的不當得利請求權，出租人就有雙重收益。

三、結論

轉租是指承租人立于出租人的地位，將租賃物租與第三人，與第三人成立租賃關系，所以轉租的租賃契約成立，屬債之契約為負擔行為，因此轉租契約有效成立。由于承租人未經出租人同意轉租，是違反合同義務的行為，應對出租人承擔違約責任。出租人將租賃物出租與第三人即喪失對租賃物的使用收益的權利，所以承租人的違法轉租行為并未至出租人受有損害，因此，出租人不得對承租人行使不當得利請求權。

注釋：

豍豏王利明.民商法研究（第1輯）[M].法律出版社，2001：61，324.

豎梁慧星.如何理解合同法第51條[N].2000年1月，人民法院報，第3版。

豐邱聰智.新訂債法各論》（上）[M].中國人民大學出版社，2002：298.

豑易軍.合同法分則制度研究[M].人民法院出版社，2003：261.

豒豔王澤鑒.不當得利[M].北京大學出版社2011：3，136.

豓王澤鑒.民法學說與判例研究（第四冊）[M].北京大學出版社，2009：157.

豖徐曉峰.違法轉租與物權處分、不當得利[J].法律科學，2003（1）：95-96.

豗鄭玉波.民法債編各論[M].三民書局，1986：250.