地鐵站點上蓋物業的開發控制

摘要：本文通過全面介紹烏節路Orchard Turn和穗莞深域際軌道虎門商貿域站上蓋物業兩個案例，梳理總結地鐵站點上蓋綜合體物業的開發控制指標體系，并結合TOD開發的“3D”原則，為該類綜合開發項目的開發控制提供參考思路。

關鍵詞：地鐵站點上蓋物業；站點綜合開發；TOD的3D原則；開發控制

中圖分類號：TU984.191

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422（2014）05-0065-04

1 前言

在我國快速城市化的進程中，許多大城市普遍出現建設用地蔓延、土地利用低效、交通擁堵等問題。在此背景下，針對美國城市蔓延和過度機動化問題而提出的新城市主義的“TOD”開發模式被引入到國內，并在各大城市修建地鐵的熱潮中得到了一些研究與運用。TOD的概念最早由Peter Calthorpe于1992年提出，強調土地混合使用、步行友好、公交出行。1997年，Cervero和Kockelman提出了關于“TOD”的“3D”原則，即：“密度”（Density）、“多樣性”（Diversity）、“合理的設計”（Design），并證實了“3D”開發原則能有效減少對機動車的依賴和私人汽車的交通量。但在國內城市的TOD開發過程中，往往只重視提升開發強度以實現經濟利益最大化，而對功能多樣復合和合理的設計考慮不足，沒有實現精細化的開發控制，常常導致交通站點與周邊用地各自為政、銜接不緊、活力不足，難以實現公共交通與用地功能的耦合效應，也就難于實現以TOD策略幫助解決城市問題的目的。

在TOD開發模式中，地鐵站點上蓋地塊具有突出的經濟價值，常常在滿足交通功能的前提下，進行與交通站點無縫銜接、集多種功能物業于一體的綜合開發（StationIntegrated Development），其精細化的開發控制與實施建設對于TOD開發策略的實現起到重要的作用。……