丹東新城區房地產營銷的優劣勢分析

【摘 要】丹東市新城區屬于丹東、東港同城化的一個重要的建設區域，新城區的建設將使丹東市和東港市連成一片，新城區的房地產項目這幾年發展迅猛，各個房地產企業的競爭異常激烈。本文就丹東新城區的房地產營銷的優劣勢進行分析，希望能給這些企業以幫助。

【關鍵詞】丹東新城區 房地產 優劣勢分析

丹東臨港產業園區位于鴨綠江入海口，規劃范圍為東起鴨綠江大橋，西至沙壩河，北至201國道，南至鴨綠江邊和黃海岸邊，規劃面積228平方公里。整個丹東臨港產業園區分為東港工業園區和浪頭產業園區兩個部分，而本文中的新城區則主要是指距離丹東市內11公里的浪頭產業園區，規劃面積61.8平方公里，北起一潮溝，南至安民河，西起201國道，東至鴨綠江邊。

從全球的眼光來看整個丹東市，它位于遼東半島與朝鮮半島的交界處，同時也處于東北亞經濟圈的中心位置，還位于環渤海經濟圈與環黃海經濟圈的交匯點處，因此丹東市的地理區位極其特殊，也極其重要，對外連接朝鮮半島，對內連接東北三省，對于促進經濟發展，丹東市的區位優勢得天獨厚，發展條件十分優越。正是因為丹東市處于如此重要的地理位置上，也從另外一個方面說明了丹東市內發展范圍狹小以及開發新城區的必要性，而房地產向來都是每個城市的主題，丹東市新城區的房地產市場由于丹東市地理區位的特殊性更是各房地產開發企業的必爭之地。

一、丹東市房地產市場板塊情況

從丹東市房地產版塊市場的區域規劃和功能來看，丹東整體呈狹長布局，其房地產市場格局主要由以下六大板塊組成：主城板塊（老城區）、沿江板塊（江景房板塊）、城西板塊、城東板塊、城北板塊（山景房板塊）。

在丹東市的六大板塊之間，每一板塊都有其各自的特點，其具體總結如下。

丹東市的沿江板塊，也叫做江景房板塊，這一區域的房地產市場主要具有沿江美景、高層建筑、臨江豪宅等特點。這一板塊的房地產市場的價格區間大約在6000-10000元之間。這一地區是目前丹東市首屈一指的高檔人群聚居地，豪宅品質的象征。所有項目均緊鄰鴨綠江，能享受到開發商的高檔配套設施。土地規模有限，黃金江景資源越來越稀缺，目前江景豪宅分上江景、中江景、下江景，新開發的江景樓盤正在不斷向上、下游延伸中。

這一板塊的主要代表樓盤是金海江畔國際、水岸豪庭、綠江華府、歐洲花園（Ⅲ）、太陽大廈（‖）、儷江國際、華盛玫瑰港灣等。

主城板塊房地產市場的最大特征就是黃金地帶、成熟配套、便利生活，而這一板塊的房地產市場的價格區間在6000-8000元左右。這一板塊地處老成區，主要是指從寶山到福春之間，青年大街和江城大街沿線，包括錦山大街沿線，區域范圍不大，拓展空間較小，因此房地產項目難成成片開發，均為見縫插針式，規模較小，產品形成豐富，匯聚了城市優質的配套資源，是繁華便利生活的保證，百姓認可度非常高。

主城板塊的主要代表樓盤為鴻利聚隆公園、華美大廈、崇德小區、九江麗都、丹景儷城等。

城東板塊的房地產市場相對來說配套設施不足，主要以多層為主，一般均具有價格優勢，這一板塊的房地產市場價格區間一般在5000-6000元。城東板塊從2005年集中大規模開發，以多層建筑為主，從2008年開始小高層進入該板塊，由于配套不完善，因此價格較低。從2009年新四中的遷入后，與遼東學院一并為該段區域增值提供了教育支撐。

城東板塊的代表樓盤為綠丹江苑、書香府第、紫光福郡、綠云嘉園、正大清華苑、東平嘉苑等。

丹東市城西板塊的特征為人口密集、需求量大，房地產市場的成長性非常好，城西板塊房地產市場的價格區間在6000-7000元左右，該板塊的人口密度較高，需求量大，配套設施比較成熟，由于新樂購商圈的崛起，所以這一板塊的價格攀升速度較快。

丹東市城西板塊的代表樓盤主要有東升麗園、錦繡華城、德龍家園、知春園、書香苑等。

城北板塊也叫山景房板塊，該板塊的主要特點是具有山景資源，所開樓盤多為大盤，潛力非常巨大，價格區間在4000-5000元左右。城北板塊主要是九道溝、八道溝、于家溝、七道溝、愛民溝、賓館溝、五道溝等依托青龍山、元寶山、錦江山、和帽盔山等山脈，以城市低收入人群為代表的棚戶區，購買力弱、人口密集。

丹東市新城區的主要特征是全新理念、形式多樣、投資居多，迅速崛起。新城區目前的價格區間在3000-4000元之間，新城區板塊屬于全新開發的一片土地，隨著政府、教育、醫療等中心職能單位的遷移，必將為新城區吸引大量外來人員。

從以上對丹東市房地產市場板塊的分析得出丹東市正在以離心式的地產開發模式進行城市擴張。

二、新城區房地產市場優劣勢分析

1.新城區房地產市場優勢分析

（1）地理位置

新城區房地產市場占據著地理位置的重要優勢，首先，新城區的樓盤是臨江而建，有著天然的江景風光；其次，新城區距離丹東飛機場僅有4公里，交通便利，且距離浪頭港同樣很近，并且將來連接中朝邊貿的中朝陸路口岸地址也將在新城區附近建設，這樣一來為新城區房地產市場的升值奠定了良好的基礎。

（2）投資優勢

從目前來看，丹東市新城區房地產開發商多數是來自國際的大公司，在投資的資金方面非常充足，不易產生房地產資金鏈斷裂的情況，對新城區房地產市場的健康發展將會起到很大的作用。

（3）交通便利

新城區的交通四通八達，區內有橫縱主干道共九條，也有至沈陽、大連等地的高速公路，交通非常便利，這樣一來也為以后新城區房地產的發展打下了基礎。

2.新城區房地產市場劣勢分析

目前新城區還處于初步建設當中，一期工程剛剛完工，二期工程剛剛開工，許多基礎設施建設還沒有完善，而且通往新城區的公交路線也不暢達。新城區目前的人口數量還不是很多，正處在一個增加新城區人口數量的過程當中，會使許多想在新城區購房的客戶持觀望態度。由于新城區的建設剛剛起步，商業氣氛不是很濃，這樣對新城區房地產的價值會帶來一定程度的影響。

3.新城區房地產市場威脅分析

首先，新城區的商業氛圍很淡，對新城區商業氛圍問題的改善是需要很長的時間去經營的，若經營的過于緩慢必將導致新城區房地產市場的價值降低。其次，中朝陸路口岸現如今也只是規劃，多變性、不確定性很強，勢必會對新城區的房地產市場帶來一定程度的影響。最后，由于許多新城區都要經歷過渡炒房的問題，丹東新城區也不例外，過渡的炒房問題會相對影響丹東新城區的房價、入住率等問題，對新城區勢必有一定的影響。