“分類調控”不能沿用舊思維

最近，伴隨對樓市的悲觀預期，多地“救市”呼聲漸高，心態不無急迫。

從國家統計局公布的數據看，當前房地產市場確有下行跡象。2014年1～3月份，商品房銷售額同比下降5.2%，銷售面積同比下降3.8%，且降幅呈擴大之勢。房地產開發投資和房企到位資金增速也開始回落，“錢荒”態勢明顯。

輿論關注的“降價”典型，以三四線城市和一二線城市的遠郊區縣居多。但這類地區的住宅供應過剩問題并非始于今日。早在2013年，量價齊跌的浙江省溫州市和內蒙古鄂爾多斯市，就曾一度被懷疑為樓市“崩盤的前兆”。

局部危機是否代表系統風險的臨近？顯然不能妄斷。當前，中國房地產的一個基本特點，就是兩極分化。尤其是今年，分化將更加嚴重。

具體來看，公共資源密集、人口持續聚集的特大型城市，供大于求、房價驟降的可能性不大，但也不會如前兩年般暴漲；大多數省會城市人口還在集中，房價也會相對平穩；而那些缺乏產業支撐、人口又持續外流的三四線城市，一旦形成供應過剩，房價想不跌也難。

不過，就整體而言，中國到城鎮化末期至少還有10～15年的時間，房地產還有至少10年的穩定增長期，有“三個1億人”作為強力支撐。因而現在就說樓市崩盤，未免過于草率。

但針對部分城市出現的供應過剩，若失之應對，局部危機也可能擴散成系統風險。當年，海南樓市崩盤后，幾個大銀行負債率、壞賬率猛漲至60%～70%；溫州市3年前住宅均價才下跌20%，銀行壞賬就猛升20%。作為財政收入的重要來源和拉動投資的重要力量，若房地產價位陡然下滑，或將對經濟全局構成沖擊。

因而從現在開始，就應該對那些房價收入比嚴重不合理的城市采取微調，逐步降低風險，實現平穩過渡，確保到中國城鎮化末期，不會出現像日本當年那樣的泡沫崩潰。

針對市場分化、冷熱不均的樓市格局，如何科學調控？李克強總理在今年的政府工作報告中給出52字答案：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”

這段話包括三重原則：一是針對市場分化的現實，樓市調控也要分類對待，有的城市需要降溫，有的城市未必要遏制；二是引導市場調結構和發揮政府保障作用，形成多層次的住房供應體系；三是遏制投資投機等不合理需求，體現供需雙向調節。

當前，一些地方政府對上述調控理念還存在理解偏差：仍舊希望解禁限購、限貸政策，為投資投機性需求“招魂”；仍舊等不得房價合理回歸、市場自凈出清，急于托市；仍舊不顧本已供應過剩的事實，繼續放量供地；同時，在應履行的住房保障職責上，還是習慣性缺位。

如果“分類調控”被當作自行其是的借口，沿用土地財政的慣性思維，就非但不能從根本上解決問題，還可能使風險延后推高，積重難返。

中央出于“讓市場在資源配置中起決定性作用”，讓房地產調控科學合理的考量，賦予地方自主調控的權能。但如何利用好這一“尚方寶劍”，地方政府顯然還須多些學習思考和領會。