丹東新城區(qū)房地產(chǎn)營(yíng)銷的優(yōu)劣勢(shì)分析

【摘 要】丹東市新城區(qū)屬于丹東、東港同城化的一個(gè)重要的建設(shè)區(qū)域，新城區(qū)的建設(shè)將使丹東市和東港市連成一片，新城區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目這幾年發(fā)展迅猛，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。本文就丹東新城區(qū)的房地產(chǎn)營(yíng)銷的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析，希望能給這些企業(yè)以幫助。

【關(guān)鍵詞】丹東新城區(qū) 房地產(chǎn) 優(yōu)劣勢(shì)分析

丹東臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于鴨綠江入海口，規(guī)劃范圍為東起鴨綠江大橋，西至沙壩河，北至201國(guó)道，南至鴨綠江邊和黃海岸邊，規(guī)劃面積228平方公里。整個(gè)丹東臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)分為東港工業(yè)園區(qū)和浪頭產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩個(gè)部分，而本文中的新城區(qū)則主要是指距離丹東市內(nèi)11公里的浪頭產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積61.8平方公里，北起一潮溝，南至安民河，西起201國(guó)道，東至鴨綠江邊。

從全球的眼光來看整個(gè)丹東市，它位于遼東半島與朝鮮半島的交界處，同時(shí)也處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心位置，還位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與環(huán)黃海經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)處，因此丹東市的地理區(qū)位極其特殊，也極其重要，對(duì)外連接朝鮮半島，對(duì)內(nèi)連接?xùn)|北三省，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，丹東市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，發(fā)展條件十分優(yōu)越。正是因?yàn)榈|市處于如此重要的地理位置上，也從另外一個(gè)方面說明了丹東市內(nèi)發(fā)展范圍狹小以及開發(fā)新城區(qū)的必要性，而房地產(chǎn)向來都是每個(gè)城市的主題，丹東市新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于丹東市地理區(qū)位的特殊性更是各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必爭(zhēng)之地。

一、丹東市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊情況

從丹東市房地產(chǎn)版塊市場(chǎng)的區(qū)域規(guī)劃和功能來看，丹東整體呈狹長(zhǎng)布局，其房地產(chǎn)市場(chǎng)格局主要由以下六大板塊組成：主城板塊（老城區(qū)）、沿江板塊（江景房板塊）、城西板塊、城東板塊、城北板塊（山景房板塊）。

在丹東市的六大板塊之間，每一板塊都有其各自的特點(diǎn)，其具體總結(jié)如下。

丹東市的沿江板塊，也叫做江景房板塊，這一區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要具有沿江美景、高層建筑、臨江豪宅等特點(diǎn)。這一板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間大約在6000-10000元之間。這一地區(qū)是目前丹東市首屈一指的高檔人群聚居地，豪宅品質(zhì)的象征。所有項(xiàng)目均緊鄰鴨綠江，能享受到開發(fā)商的高檔配套設(shè)施。土地規(guī)模有限，黃金江景資源越來越稀缺，目前江景豪宅分上江景、中江景、下江景，新開發(fā)的江景樓盤正在不斷向上、下游延伸中。

這一板塊的主要代表樓盤是金海江畔國(guó)際、水岸豪庭、綠江華府、歐洲花園（Ⅲ）、太陽大廈（‖）、儷江國(guó)際、華盛玫瑰港灣等。

主城板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大特征就是黃金地帶、成熟配套、便利生活，而這一板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間在6000-8000元左右。這一板塊地處老成區(qū)，主要是指從寶山到福春之間，青年大街和江城大街沿線，包括錦山大街沿線，區(qū)域范圍不大，拓展空間較小，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目難成成片開發(fā)，均為見縫插針式，規(guī)模較小，產(chǎn)品形成豐富，匯聚了城市優(yōu)質(zhì)的配套資源，是繁華便利生活的保證，百姓認(rèn)可度非常高。

主城板塊的主要代表樓盤為鴻利聚隆公園、華美大廈、崇德小區(qū)、九江麗都、丹景儷城等。

城東板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)來說配套設(shè)施不足，主要以多層為主，一般均具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這一板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間一般在5000-6000元。城東板塊從2005年集中大規(guī)模開發(fā)，以多層建筑為主，從2008年開始小高層進(jìn)入該板塊，由于配套不完善，因此價(jià)格較低。從2009年新四中的遷入后，與遼東學(xué)院一并為該段區(qū)域增值提供了教育支撐。

城東板塊的代表樓盤為綠丹江苑、書香府第、紫光福郡、綠云嘉園、正大清華苑、東平嘉苑等。

丹東市城西板塊的特征為人口密集、需求量大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)性非常好，城西板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間在6000-7000元左右，該板塊的人口密度較高，需求量大，配套設(shè)施比較成熟，由于新樂購(gòu)商圈的崛起，所以這一板塊的價(jià)格攀升速度較快。

丹東市城西板塊的代表樓盤主要有東升麗園、錦繡華城、德龍家園、知春園、書香苑等。

城北板塊也叫山景房板塊，該板塊的主要特點(diǎn)是具有山景資源，所開樓盤多為大盤，潛力非常巨大，價(jià)格區(qū)間在4000-5000元左右。城北板塊主要是九道溝、八道溝、于家溝、七道溝、愛民溝、賓館溝、五道溝等依托青龍山、元寶山、錦江山、和帽盔山等山脈，以城市低收入人群為代表的棚戶區(qū)，購(gòu)買力弱、人口密集。

丹東市新城區(qū)的主要特征是全新理念、形式多樣、投資居多，迅速崛起。新城區(qū)目前的價(jià)格區(qū)間在3000-4000元之間，新城區(qū)板塊屬于全新開發(fā)的一片土地，隨著政府、教育、醫(yī)療等中心職能單位的遷移，必將為新城區(qū)吸引大量外來人員。

從以上對(duì)丹東市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊的分析得出丹東市正在以離心式的地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行城市擴(kuò)張。

二、新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析

1.新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析

（1）地理位置

新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)著地理位置的重要優(yōu)勢(shì)，首先，新城區(qū)的樓盤是臨江而建，有著天然的江景風(fēng)光；其次，新城區(qū)距離丹東飛機(jī)場(chǎng)僅有4公里，交通便利，且距離浪頭港同樣很近，并且將來連接中朝邊貿(mào)的中朝陸路口岸地址也將在新城區(qū)附近建設(shè)，這樣一來為新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值奠定了良好的基礎(chǔ)。

（2）投資優(yōu)勢(shì)

從目前來看，丹東市新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)是來自國(guó)際的大公司，在投資的資金方面非常充足，不易產(chǎn)生房地產(chǎn)資金鏈斷裂的情況，對(duì)新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展將會(huì)起到很大的作用。

（3）交通便利

新城區(qū)的交通四通八達(dá)，區(qū)內(nèi)有橫縱主干道共九條，也有至沈陽、大連等地的高速公路，交通非常便利，這樣一來也為以后新城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。

2.新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)劣勢(shì)分析

目前新城區(qū)還處于初步建設(shè)當(dāng)中，一期工程剛剛完工，二期工程剛剛開工，許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還沒有完善，而且通往新城區(qū)的公交路線也不暢達(dá)。新城區(qū)目前的人口數(shù)量還不是很多，正處在一個(gè)增加新城區(qū)人口數(shù)量的過程當(dāng)中，會(huì)使許多想在新城區(qū)購(gòu)房的客戶持觀望態(tài)度。由于新城區(qū)的建設(shè)剛剛起步，商業(yè)氣氛不是很濃，這樣對(duì)新城區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)帶來一定程度的影響。

3.新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)威脅分析

首先，新城區(qū)的商業(yè)氛圍很淡，對(duì)新城區(qū)商業(yè)氛圍問題的改善是需要很長(zhǎng)的時(shí)間去經(jīng)營(yíng)的，若經(jīng)營(yíng)的過于緩慢必將導(dǎo)致新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值降低。其次，中朝陸路口岸現(xiàn)如今也只是規(guī)劃，多變性、不確定性很強(qiáng)，勢(shì)必會(huì)對(duì)新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定程度的影響。最后，由于許多新城區(qū)都要經(jīng)歷過渡炒房的問題，丹東新城區(qū)也不例外，過渡的炒房問題會(huì)相對(duì)影響丹東新城區(qū)的房?jī)r(jià)、入住率等問題，對(duì)新城區(qū)勢(shì)必有一定的影響。