深圳土地產權實驗

十八屆三中全會再次提出要建立城鄉統一的建設用地市場，并明確在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。這給農村集體建設用地的入市打開了出口，地方紛紛躍躍欲試。

喚醒沉睡資產

2013年11月21日，是深圳土地制度改革歷史上一個標志性的日子。

一塊位于寶安區福永街道鳳凰社區的原農村集體工業用地在深圳市土地房產交易中心掛牌出讓成功，由深圳市方格精密器件有限公司（以下簡稱方格公司）以底價1.16億元競得。

這既是深圳歷史上第一塊原農村集體用地成功上市，也是全國公開掛牌出讓的首宗農村集體建設用地，被業界譽為是繼1987年深圳首創國有土地拍賣喚醒沉睡的“巨量國有資產”后，又一次喚醒沉睡的“海量集體資產”的改革破冰之舉。

據了解，此地塊出讓的政策基礎是2013年1月19日深圳市出臺的優化資源配置促進產業轉型升級“1+6”文件，即《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》及深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法（試行）等6個附屬文件。

深圳市規劃和國土資源委員會相關負責人接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，“1+6”文件政策的主要突破點在于，鼓勵符合規劃的集體工業用地進入市場流轉。

鳳凰社區黨支部書記文建鋒接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，鳳凰社區集體會從此次拍賣中直接獲利3480萬元（1.16億元的30%），并無償取得配套物業13980平方米。土地收益的一部分用來入股方格公司，占9.5%的股權。

文建鋒給記者算了一筆賬：如果將此次無償取得的配套物業13980平方米將全部用于出租，每月就有五六十萬元的收入，“即使投資企業沒有馬上賺錢，居民也不會損失太大”。

據悉，按照深圳市的計劃，未來還將搭建公開透明的產業用地供需服務平臺。土地主管部門每季度在此平臺公布產業用地區位、規模等。企業可借此了解產業用地供應計劃，提交用地申請，改變以往須向不同部門提出申請的局面。

“這個政策也意在幫助股份公司（原村集體經濟組織）調整產業結構、轉型升級。”深圳市副市長呂銳鋒表示，要引導“地主”升級為“資本家”，通過持有股份、參與到更高優的產業，提升土地利用價值。

有分析人士指出，這樣的機制設計，不僅有效盤活了土地，緩解深圳土地資源緊缺的現狀，更重要的是加快了社區轉型，為社區居民贏得長遠利益。

成敗關鍵

“這可以稱之為打響農村集體土地入市第一槍。”中國社會科學院農村發展研究所宏觀室主任黨國英接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，此次深圳試點突破在于兩點，一是明確集體土地可以對外流通，二是打破了城市開發區土地只能國家所有的政策規定，不用征地也可以讓農村集體用地區域變更為城市性質。

中國人民大學經濟學院教授陶然表示，土地的出讓主體將不再單一由政府擔當，多出讓主體的情況下，市場所提供的土地資源將更加豐富，而企業也將有更多的土地選擇權。

但其同時認為，深圳此次改革掛牌的還是工業用地，借鑒意義更多是針對少部分工業用地有價值的地方。“目前我國絕大部分地區，集體建設用地用于工業，無法與政府工業開發區便宜的工業用地進行競爭。”

陶然建議，深圳原來很多工業用途的集體建設用地，未來其實應該改造成商住用地，或者為城中村的宅基地改造提供騰挪空間。

同時，目前業界看法較為一致的是，農村集體建設用地入市改革成敗的關鍵，在于利益如何分配，這也是今后各地開展農村集體經營性建設用地入市改革試點所面臨的首要難題。

據深圳市規劃和國土資源委員會主任王幼鵬介紹，目前深圳市對原農村集體工業用地使用權的出讓設置了兩種收益分配方式：一種是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農村集體經濟組織繼受單位；二是所得收益70%納入市國土基金，原農村集體經濟組織繼受單位獲得30%的所得收益，并可在成交后繼續持有不超過總建筑面積20%的物業用于產業配套。針對深圳試點中采取兩種分配方式，探索中還面臨進一步的挑戰。

一位不愿具名的深圳市政府官員告訴《財經國家周刊》記者，“市政府不是主要從利益角度考慮，但也不可能沒有利益：今后拿什么來支持城市和產業的升級轉型，為優質產業提供城市配套、基礎設施等，這些問題不僅深圳，許多珠三角及東部發達城市都要面臨。”

另外轉型中也面臨著陣痛，“通過土地改革，村集體手中的地將會逐漸減少，在無法繼續通過違建致富后，村集體股份公司必須面臨轉型，一旦轉型失敗，那么社區居民的生活保障該如何解決？”經濟學家華生認為，“城鎮化過程中所產生的巨大利益與財富如何分配，是否能夠普惠于民，將成為新型城鎮化是否能夠成功的關鍵。”