房地產稅接棒房產稅

一度被看做調控利器的房產稅，正在悄然淡出決策層視野。

3月19日，國務院新聞辦新型城鎮化新聞發布會上，財政部副部長劉昆公開表示，重慶和上海的房產稅試點仍在進行，還在摸索經驗，下一步要根據房地產稅法而定。他明確表態：“現在還沒有擴大試點的安排。”

“試點兩年，并未擴容，這就是房產稅的失敗。”一位長期關注此事的市場人士說。

國稅總局原副局長許善達的說法與財政部的公開表態相呼應。在3月16日清華大學的一場論壇上，許直言，滬、渝兩地的房產稅試點已經被財政部和住建部拋棄。

曾任職住建部門的人士告訴《財經國家周刊》，上海、重慶兩地試點“可以說完敗”，但按照現行體制，試點不會叫停。“只有等新的政策出來后，再進行替代。”

他透露，房地產稅相關法律的研究工作已經從國務院法制辦轉到人大法工委，“排隊得兩年，征收意見得半年，2016年出臺的可能性也只有40%”。

一字之差

在全國兩會上，關于房地產稅或房產稅的交鋒已經展開。

長期關注此事的市場人士說，全國兩會的新聞發布會上，財政部率先提出“要推進立法”，但具體計劃不詳。唯一可以確定的是房產稅試點要推遲擴圍。

推遲擴圍的原因是，一種意見認為立法與試點應同時進行，另一種意見認為要先立法再試點。“后一種比較占據上風。這其中的關鍵是，房產稅試點，要不要納入房地產稅的范疇內。如果納入，試點就要暫停了。”受訪人士告訴《財經國家周刊》。

之后財政部與國稅總局人士的表態，逐步證實房地產稅要接棒，房產稅則被“冷處理”。

在清華大學的論壇上，許善達說：“此前推行的重慶和上海試點房產稅模式，是在其他房地產稅收制度和政策不變的前提下，在居民的住宅保有環節增加的稅。現在提出的模式，是在減少交易環節房地產其他稅收的條件下，增加居民住宅保有環節的房產稅。重慶、上海的模式已經被財政部否定。”

《財經國家周刊》注意到，2013年底，在向全國住建系統負責人部署新一年工作時，住建部部長姜偉新對“房產稅”只字未提。而此前三年，房產稅都被單獨列入住建部的年度工作重點中。

自此，住建部、財政部等相關部門在這個問題上的主要任務變為“調思路”。知悉內情的人士說，房地產稅的思路與房產稅試點的背景有本質不同。后者于2011年1月倉促上馬，主要目的是抑制不斷高漲的房價。“住建部一直都認為房產稅有助于調控房價，積極推動上海和重慶兩地試點。”受訪人士說。

上海和重慶的房產稅試點兩年多以來，兩地房價仍舊保持上漲，且漲幅在全國70個大中城市中排名前列。

“從上海試點的情況看，一年收上來的個把億元稅款，還不夠買一套別墅。”蘭德咨詢總裁宋延慶說。綜合各方信息，宋分析，制定房地產稅的主導權已經從住建部轉至財政部。一旦走人大立法程序，房地產稅的出臺，就會有一個過程，“2015年前不太可能有戲。”

財政部財稅研究所所長賈康也公開表示，相關部門必須等待立法的展開。“最順利的情況是在一年內把立法過程走完，但一般認為一年不會把這個過程走完。”賈認為，重慶、上海兩地試點之后其他地方的跟進，今年基本沒有可能性，除非有特別的變動。

從調控房價到改革稅制

杭州一度有望成為繼滬、渝后第三個房產稅試點城市。2013年8月，杭州試點方案已報給住建部、財政部和國家稅務總局會簽。該方案是在上海基礎上做的，劃定免征面積為60平方米，以家庭為單位征收，普通住宅與非普通住宅的稅率分別為4‰與8‰。

隨后事情發生重大變化，“上級傳達精神，房產稅改革試點暫不討論”，等十八屆三中全會后再統一部署。杭州方案就此擱置。

之后的政策變動已為業界所知。十八屆三中全會《決定》提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”，而非“房產稅”。

房產稅與房地產稅一字之差，大有不同。

目前，針對房地產業的稅種有5個，包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅。此外，對房地產業征收的政府性基金和收費近百項。房地產稅，將涉及“房”與“地”，包括現行稅種的增減歸并。

接近決策層的人士說，從房產稅到房地產稅，調整的核心思路在于，將房屋、土地有關稅費事項合并征收。第一步有可能是對城鎮土地使用稅和目前僅對經營生產性物業征收的房產稅合并。“2012年，湖南、湖北就已經提交了類似研究方案。未來很可能在這些版本基礎上做文章。”

許善達是房產稅的堅決否定者之一，他曾在媒體撰寫長文《房產稅不符合當前國情》，認為針對房地產稅的立法更應提上日程。

“在很多市場經濟國家，目前都有房地產稅的概念，但其房屋、土地都屬私產，在中國則有兩個主體。”許說，不能套用國外制度。

目前中國對商業房地產已經有兩個稅種，房產稅和城鎮土地使用稅。而房地產稅包含了兩重意義：財產稅和使用稅。70年使用權已經交了錢，再交使用稅則為重復征稅，在法理上說不通。

住建部政策研究中心原主任陳淮也公開表態稱，房地產稅不是房價調節稅，而是資產稅、財產稅，它一定要出。即使出，也只對地產市場有短期影響。

“房產稅試點是房地產市場調控的思路，而房地產稅要作為地方政府的主體稅。”一位財稅部門官員表示，隨著“營改增”逐步完成，地方沒有了主體稅種，完善地方稅體系相當緊迫。

由此，地方政府也受邀參與房地產稅的改革和立法方案的研究制定。公開消息顯示，北京市已完成了對居民房產征稅的技術準備，包括房屋數據庫建設、按評估值征稅等。

國土部牽頭的不動產登記試點也加快了腳步，南京、寧波、鄭州等被列為試點城市，這被看作是房地產稅前的重要準備工作。消息人士說，“如同房產稅選擇上海和重慶，在立法前，房地產稅不排除找幾個城市做試點。”