十年一局

西局算得上是個神奇的存在。

在北京土地日益稀缺的大環(huán)境下，西局坐擁三環(huán)的先天優(yōu)勢，發(fā)展卻如老牛拉車——慢的可以。

十年前，“綠化隔離帶建設”運動讓西局得到一個擺脫“城中村”宿命的機會。十年后，西局迎來另一個發(fā)展契機，政府在城南投入大量資金發(fā)展麗澤商圈和第二金融區(qū)，而西局恰恰包含在內。這一次，建設的主力軍也不再是毫無經(jīng)驗的村民，而是“久經(jīng)沙場”的品牌房企。

城中村的蛻變

“其實現(xiàn)在西局的居住環(huán)境跟以前比真的好多了。”曾是西局村綠化隊一員的王軍對記者表示，西局能有今天的樣子很不容易，它的脫變伴隨著陣痛和磨難。

在王軍的印象中，2000年，西局第一個改變的機會到來。當時北京市政府決心大力推進始自上世紀50年代的綠化隔離帶建設。模仿莫斯科規(guī)劃而設計的“綠隔”，主要是為了防止城市各區(qū)域連成一片，實現(xiàn)分散而有重點的布局，西局村恰好在改造目錄中。

改造政策允許以農(nóng)民合建房的形式搞房地產(chǎn)開發(fā)，所得資金用于區(qū)域內的各項建設以及解決村民生計。用于農(nóng)民搬遷上樓的自住房屋與上市商品房比例為1：0.5，也就是說，每建設1萬平方米回遷安置房，可以建5000平方米商品房出售，所得資金用于前者，但到了2004年拆遷還未完成。

“當時建住宅賺了一些錢，但人口也在不斷增加，綠化、保安、清潔各種隊伍都在擴充人手，賣房賺的錢根本填補不了巨大的開支。”王軍回憶說，由于這樣的土地開發(fā)拿不到各種證，銀行都不太愿意貸款。

西局的第一次脫變就這樣黯然停滯。

直到2010年，北京市啟動50個城中村改造工程，讓陷入尷尬境地的西局看到了希望。

據(jù)《新京報》2010年的報道，當時的西局村，常住人口只有6761人，流動人口最多時達到8萬人，“瓦片經(jīng)濟”（指依靠租房賺錢）給村民帶來大把鈔票的同時，也造成了環(huán)境臟亂差和社會治安案件多發(fā)，被列入全市50個城鄉(xiāng)接合部改造重點村。西局村這個典型的城鄉(xiāng)接合部將轉變?yōu)榫用駱恰⑴涮坠ā⒕G化隔離帶和高端產(chǎn)業(yè)用地。

在政府作用下，西局村的建設進度有了質的飛躍，5個月就完成了動遷。3年后，總戶數(shù)3283戶的安居房躍然眼前，這便是西局玉園。

與此同時，西局的交通也發(fā)生了質變。

地鐵14號線、10號線都有西局站，從地鐵西局地鐵北側出口站出來，往北走上二三百米，便能到達西局住宅集中地——西局南街，西局欣園、玉園都在這條街上。

遜色的環(huán)境

3月23日和3月30日，記者曾兩次探訪西局。開車無論是走三環(huán)還是四環(huán)，除了有些堵，總體來說算十分便利。若說西局的環(huán)境，雖然稱不上壞，但也實在是算不上好。

拿西局地塊附近來說，左側和北側是新建的公園——玉璞園，院內植被井然有序，波光滟瀲的人工湖映著剛抽嫩芽的高大樹木，怎么看都是一派美景。但將目光右移，一家極大的家居賣場就這突兀的出現(xiàn)在眼前。在這家大型家居賣場的周邊，還零星的聚集著許多中小賣場、紅木家居店，這些小賣場通常只有四五層樓高，建筑和裝修都已經(jīng)有些陳舊。在它們的對面，是尾貨市場的“地盤”，天匯尾貨商城、蘭天尾貨鞋城人來人往，熙熙攘攘，本就雜亂的環(huán)境再加上附近麗澤長途客運站的“助威”，成功的讓這里變成了堵車高發(fā)路段。

即使是區(qū)域內目前身價最高的保利百合小區(qū)，混亂程度也是有過之而無不及。

凹凸不平的羊腸道、散亂停放的私家車、塵土飛揚的工地，與小區(qū)明亮干凈的小高層形成了鮮明的對比。旁邊正在施工的樓盤，據(jù)區(qū)域內居住的住戶秦國軍介紹，為中央某單位。“幸好現(xiàn)在工程快結束了，施工時機器轟鳴、燈光刺眼，晚上根本睡不著。”一位小區(qū)業(yè)主滿是無奈的告訴記者，小區(qū)內外簡直是兩個天地，小區(qū)內綠樹成陰，小區(qū)外惡臭撲鼻。

“這也是沒辦法的事，誰讓六里橋長途客運站和地鐵口就隔著小區(qū)一條街呢，人來人往、垃圾亂丟，環(huán)境能好嗎？”這位業(yè)主口中的地鐵口是10號線六里橋站的出口，距小區(qū)極近。

“一旦地鐵經(jīng)過，我們都能感到輕微震動。”在秦國軍看來，便利是以犧牲舒適為代價的。

或受益麗澤金融規(guī)劃

資料顯示，西局緊鄰麗澤金融商務區(qū)，西局舊村改造項目東跨西三環(huán)，南至豐北路，西鄰萬豐路、北與小井村相接，搬遷整治土地面積約88公頃，項目三期、四期也已經(jīng)基本完成土地一級開發(fā)，預計今年下半年將陸續(xù)上市，已經(jīng)入市的西局一期、二期地塊將作為麗澤金融商務區(qū)配套服務。

根據(jù)2010年北京麗澤金融商務區(qū)的規(guī)劃方案，其規(guī)劃范圍包括盧溝橋東區(qū)（馬連道、三路居、菜戶營、東管頭）、萬泉寺、西局、太平橋等4個行政單位，總面積為8.09平方公里，分為外圍居住、混合配套區(qū)。

“政府原則上不允許出讓三環(huán)內的住宅用地，因此西局地塊是出一塊少一塊，屬北京的絕版地塊，更是價值洼地。”一位熟知該區(qū)域的業(yè)內人士如是說。

相比于西局地塊的大熱，麗澤金融商務區(qū)地塊顯得有點落寞。該區(qū)域樓面價從未超過1.7萬元/平米，從2011年的最高樓面價16168元/平米，到2013年1月，首創(chuàng)拿下三塊金融類土地，最高樓面價1.55萬元/平米，中間樓面價甚至一度跌掉1.01萬元/平米。

“麗澤是北京市規(guī)劃的第二金融區(qū)，規(guī)劃方案、設計都需要反復推敲，所以盡管政府很早就提出建設麗澤商圈，但遲遲未能落子，這也導致目前麗澤板塊發(fā)展較緩。” RET睿意德營銷服務部董事商十磊表示，西局地塊作為麗澤金融商務區(qū)的配套服務，將與麗澤形成互補并相互促進，麗澤作為金融區(qū)，帶來大區(qū)域產(chǎn)業(yè)、環(huán)境的升級，帶動消費力水平，而西局作為住宅區(qū)，能為金融區(qū)提供完善的商業(yè)配套設施。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，西局版塊將形成高端住宅群，對整個區(qū)域面貌的改變和提升有很大幫助。這也將有利于麗澤金融商務區(qū)商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的完善，對于西局板塊來說，麗澤金融商務區(qū)也會形成高端人群，幫助其消化產(chǎn)品。