學區房真的“漲瘋了”嗎？

近期有媒體報道稱“北京學區房瘋了”：西單文昌胡同一間面積僅10平米的民宅，售價高達340萬元，只因該房屬于“北京最好小學之一”實驗二小的學區內。

事實上，關于北京學區房價高嚇壞人的報道屢見不鮮。去年，五道口就因爆出10萬元/平米的天價學區房，被戲稱為“宇宙中心”。同樣的位置，學區房的價格幾乎是其他房源的2-3倍。

價格離譜的學區房是否真的就有價有市呢？天價區學房是個例還是普遍現象？

價格直逼豪宅

7月下旬，記者在實驗二小附近的鏈家地產門店內看到，30萬元/平米的天價學區房仍處于在售狀態。鏈家地產經紀人小陳告訴記者，這套房掛出來有些時日了，看過的人不少，但至今尚未真正成交。“像這樣（高價格）的房子不可能掛出來馬上就成交，一般都有一個周期，最近半年內也成交過幾套類似的二手房，價格平均在25萬元/平米左右?！毙￡惛嬖V記者，雖然這些二手房價格高、面積不大，但因位于文華胡同和文昌胡同內（實驗二小的學區），所以仍受到許多家長的追捧。

“買這房（學區房）其實也是沒辦法，想讓孩子上好的學校，但是沒有別的門路啊，只能走學區房這一條道，再貴也只能咬牙買。”幾經輾轉，記者聯系上了去年在文昌胡同購置了一套學區房的沈青（化名），她的話直白，又透著無奈。

沈青告訴記者，她老公出生在西北一個小縣城，考上了大學才來到北京，才有了后來的出人頭地，他相信“知識改變命運”，所以堅持要讓孩子上最好的學校，受到最好的教育。

“一開始我們想過找人幫忙，但關系太遠，不能保證孩子能上，代價也太高，后來就想到買學區房?！鄙蚯嗾f，當時的想法是房子即使貴，買了就能解決孩子上學問題，能住將來也能賣，也不虧。

“誰知道一了解嚇一跳，這學區房也太貴了，四十多平米，要三百多萬元，實驗二小附近的學區房更貴，都是些老房子，又小又舊。好不容易看上一套，也得四百來萬。要買學區房，就得賣了當時我們自己住的房子?！鄙蚯嘞敕艞墸瞎煌?。最后沈青妥協了，賣了當時東三環的三居，買了如今這套三十多平米的實驗二小學區房。“當時為這事沒少鬧矛盾，現在想想也只能安慰自己，為了孩子值了?！?/p>

我愛我家豐匯園店的中介經理蓋曉鵬告訴記者，金融街附近的學區房價格基本都在8萬元/平米左右。即使價格直逼豪宅，但依然不乏買家。

“北京市重點小學本就屈指可數，生源少，就學需求量卻十分大，想進重點小學很不易，有了學區房等于擁有了進入重點小學就讀的資格，所以北京的學區房十分緊俏?！鄙w曉鵬告訴記者，學區房的價格之所以高，關鍵就在于其背后隱藏的優質教育資源。

在走訪中記者發現，由于離學校很近，西城區實驗二小、黃城根小學、育民小學一帶的二手學區房價格普遍都在7.5萬元/平米以上，文昌胡同（實驗二小學區）一帶的價格更是高達15萬元/平米以上。而在海淀區，中關村一小和中關村三小附近的學區房均價也高達8萬元/平米，最高報價也直逼14萬元/平米。

在積水潭附近某單位工作的鄭先生告訴記者，他想將孩子送到中關村三小，但自己的戶口在豐臺，只能選擇在三小附近買房落戶?！捌鋵崒W區房房價這么高也不難理解，有需求啊?！?/p>

天價只是個案

調查時記者發現，在實驗二小的二手學區房里，30萬元每平米的報價已經不是最高的了，新出的一套7平米248萬元的房子已經刷新了這個紀錄，單價竟然高達35萬元。

這樣的天價學區房真的有市場嗎？

記者在金融街、中關村走訪時對路人進行了隨機采訪調查，大部分受訪者表示，當學區房均價高出區域二手房均價的1萬元/平米可以接受，如果是北京市重點小學，均價高出2萬元/平米也在考慮范圍內，但均價高達十多萬二十多萬元的天價學區房絕對不在他們的考慮范圍內。

鏈家地產真武廟店的中介經理王先生告訴記者，一般區域內二手房的報價高出正常價格的20%-30%，成交就非常難了?！翱蛻糍I房不可能只看一套，看十幾套都是很正常的事。多數業主的報價會在區域價格的10%-15%左右浮動，一來可以爭取更大的利潤空間，二來也留下討價還價的空間。”王先生認為，單價動輒高達30萬元/平米的學區房只是個案，這類二手房一般是房主不著急賣，報個高價，有人買則賣，沒人買則掛著。

“我們一般都不會給客戶推薦這樣的二手房（天價學區房），這種房源對我們并沒有什么幫助，只會嚇跑客戶。”王先生表示。

鏈家地產市場研究部分析師張旭認為，報價過高的房源，其實對市場成交不構成影響?！斑@種不靠譜的報價，其實過去一直都有。因為這些屬于無效房源，業內也沒有人關注。可能是因為這幾年的網絡和微博，把特殊案例放大了?！?/p>

麗茲行高端二手住宅分析員鄭海燕認為，學區房屬于高端二手住宅，由于差異化大，報價的區間也更廣，但肯定是有一個正常報價區間的。她認為北京高端二手房報價在13萬-14萬元/平米的情況可以理解，但報價在30萬元/平米，唯一合理的解釋是業主不想賣。

偉業我愛我家市場研究部分析師孔丹則表示，這種天價房源屬于極端個案，但不代表與二手房市場情況無關。

綜合記者走訪情況和中介機構所提供的數據來看，北京多所重點小學周邊的學區房價格普遍高出非學區房價格的15%-25%，例如金融街附近的學區房報價普遍在7萬-8萬元/平米，非學區房報價在6.3萬元左右；中關村附近的學區房報價在7萬-9萬元/平米不等，非學區房報價則在5.5萬-7萬元/平米之間。

海淀高居榜首

記者了解到，目前在北京重點小學資源集中的區域，已經形成了幾個頗具規模的熱點學區房板塊，如中關村地區的中關村、學院路以及萬柳附近；東城區東四板塊；西城區平安里板塊；朝陽區朝陽門板塊等。在這些區域中，中關村地區、西城區、東城區的學區房房價明顯高于其他板塊，其中又以海淀區中關村區域價格最高。

在近日鏈家地產、中國經濟研究院與《中國經濟周刊》聯合推出的“北京學區房價格地圖”（共選擇了北京內城6區的30個重點小學，并挑選了這30個小學附近的代表性二手樓樓盤，以其5月份的銷售價格為樣本）中可以看到，這30個代表性樓盤，售價最高的是位于海淀區的東南小區，該小區是中關村一小的學區房，目前銷售價格為8.95萬元/平方米。價格最低的是位于豐臺區的永善里小區，為豐臺第五小學的學區房，目前售價為3.32萬元/平方米。

“海淀是教育大區，不僅有中關村一小、二小、三小，海淀實驗小學等重點學校，還有很多重點大學的附屬學校，學區房價格自然比其他區域高出許多?！敝性禺a華清嘉園二店分行經紀人劉明認為，海淀區的學區房可謂全市學區房中的精品，不僅可以讓孩子享受優質的教育資源，而且房屋的地段位置好，交通方便，配套完善，更重要的是屆時轉手再賣也可以賣出好價錢?！八院５淼膶W區房報價最高也很正常?！?/p>

據鏈家地產測算，這30個樓盤目前銷售均價為6.07萬元/平方米。

具體來看，在這30個樓盤中，銷售價格在8萬元/平方米以上的有3個，價格在7萬元～8萬元/平方米之間的有6個，價格在6萬元～7萬元/平方米之間的有10個。

短期內難降溫

今年4月，北京市正式公布《2014年義務教育階段入學工作的意見》，實行小學免試就近入學，小學升初中實行單校劃片或多校劃片區入學，根據該文件，上半年全市各區縣對轄區內的教育資源以及對口服務住宅小區進行了重新整合調配。

據媒體報道，西城、東城兩區在加大優質教育資源均衡化，也在跨區輸出名校。如東城的府學小學朝陽分校，史家小學通州分校；西城的實驗二小朝陽分校，北京四中房山分校。此外，海淀、朝陽等傳統教育質量較好的地區也在加大教育均衡的建設力度，名校的師資、教學正在向普通學校輻射，密云、延慶等北京16個區縣都有名校進駐。

教改的實施改變的不僅是北京市教育資源配置現狀，更令許多購房人的心理預期發生了改變。

“以前擠破頭也要去西城海淀，不就是因為那里學校好、師資強嘛，現在分校開了，老師也有了，能在家門口上學，誰還愿意花那大錢大老遠買學區房去。”與許寧有著相同想法的人并不少，這是否意味著學區房即將降溫？

21世紀教育研究院院長楊東平在接受北京晚報采訪時表示，教育資源重新整合的舉措，打破了過去名校升學鏈條。鑒于北京的一系列教育資源均衡化措施，以后學區房的概念可能將不同于現在，擇校導致的‘天價學區房’現象也將消失。

但是，在21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰看來，作為特權而長期存在的共建生被一舉取消，值得高度稱贊。但這一新政也意味著，在“就近入學”要求下，“居住地”這一因素在獲得優質學校的硬性條件中的權重更大，這對高燒不退的學區房價格無疑是一種強化。

鏈家地產市場研究部分析師張旭也認為，“就近入學”讓學區房熱不會短期消失，但溫度肯定會降低。

“通過上半年的教改，北京‘優質中學帶普通小學’或者‘優質小學帶普通中學’這樣的‘大帶小’模式在逐漸形成，這可能會促使一些普通學校周邊的房價有上漲沖動，但仍會有效分流聚集于傳統熱點學區房區域的購房需求，所以對一些傳統熱點學區房區域價格會有平抑作用，近而會平衡全市學區房的價格?！?偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱。