綠地的“醉翁之意”

作為千億軍團的領頭羊之一，綠地集團有著極其鮮明的個性化標簽，毫不避諱自己的“紅頂”特征。綠地集團董事長、總裁張玉良曾經大膽放言“綠地是做政府想做而又做不了的事”，如今又帶領著他的超級戰艦，準備在城市地鐵建設上大干一場——地方政府熱情高漲的又一個投資板塊。

面對房地產主業利潤率的日益下滑，連萬科王石也連連感嘆“黃金時代”已經結束，“白銀時代”馬上到來。掙錢不易，多元化發展才是房企的生存之道。但是，綠地的多元化之路，走得不同尋常、走得另辟蹊徑，而行走其中所需要把握的政商平衡的技巧感，更是旁人輕易模仿不來。

組建聯合體

7月21日，綠地集團宣布了一條重磅消息：綠地地鐵投資發展公司在滬揭牌成立，綠地集團將以此為平臺，通過引入申通地鐵、上海建工等上海國企組成聯合體，在全國多地開展地鐵投資開發業務。同時，張玉良對外表示，綠地目前正就全國多個城市加快市場調研及前期考察，將會在今年下半年確定首批投資項目。這意味著，綠地集團將在今年正式進入城市地鐵的投資建設領域，為集團的多元化布局再謀一子。

從這個“聯合體”的組成名單來看，此次與綠地集團合作的企業，均為擁有多年豐富經驗的國內建筑、軌道開發運營、隧道建設等行業龍頭企業。綠地的官方表述為，“（聯合體）將努力成為國內軌道交通及配套設施開發領域一支實力強勁的生力軍。”

細心的業內人士還發現了另一個細節，地鐵投資建設已經被綠地提到了“集團層面”的高度，和海外投資、金融、產業地產并列為企業發展戰略。相反的，對于近期被熱炒的社區金融、互聯網等房企多元化發展新興概念，綠地似乎興趣不大、反應淡然。

種種跡象表明，綠地對于地鐵投資這條多元化之路，并不是簡單“走穴”或者“耍花槍”。

“做政府想做而又做不了的事”已經成了人們理解綠地的金玉良言。據說，萬科總裁郁亮曾如此對比萬科和綠地的差別之處，他說“萬科賺了很多戰術的錢，綠地則賺了很多戰略的錢。”此話頗有深意，一語點出了綠地模式的核心特色。

如今綠地做地鐵投資，似乎也很符合這個企業的一貫特色。其官方表述中明確了一點：“綠地……將牢牢抓住中央及各地‘穩增長、促投資’及‘鼓勵社會資本參與投資基礎設施’的導向要求。”

意在土地？

對于怎么做地鐵開發，綠地給出了明確的線路大綱：軌道工程+區域功能。什么是“軌道工程+區域功能”？可不可以理解為綠地將參與更多城市的地鐵上蓋物業建設，并以此作為自己做商業地產的一大特色？

據了解，此次成立的綠地地鐵投資公司，已經確立了一個發展模式：一方面投資地鐵建設，另一方面參與地鐵沿線區域的城市綜合開發。這也就意味著，地鐵沿線物業的綜合開發價值，將成為綠地選擇項目的重要參考指標。同時，這一模式也迎合了地方政府對基礎建設的熱情，一些投資缺口大、但建設意愿強的城市可能將非常感興趣。

綠地方面透露，BT投資模式（Build-Transfer建設-轉讓）將成為聯合體的一種投資方式。具體就是：聯合體作為軌道工程投資建設主體，承擔工程資金投入、規劃設計、工程建設、設備運營等職能，并由政府相關部門直接或委托監管，工程竣工后，其有關權利按不同情況由政府部門以多種方式進行贖回。

商業地產業內人士朱凌波告訴記者，這種地鐵投資建設模式首先在香港出現，在深圳、廣州等城市都有成功案例，一方面使城市地鐵獲得投資發展，同時也促進地鐵沿線的城市開發，反哺了基礎建設。北京在前幾年也出讓過類似土地，擬使用這種政商合作方式進行，只是大部分項目還沒有成型。

此外，地鐵沿線區域的綜合開發主要價值集中在地鐵上蓋物業、上蓋城市綜合體，業內人士認為，綠地的模式將進一步促進其在商業、辦公、酒店一體的商業綜合體方面的發展。

不少人認為綠地做地鐵投資的“醉翁之意不在酒”，而在于能獲得城市優質低價的土地，同時，在區域價值成熟之前、在其他開發商通過“招拍掛”等公開競價抬高地價之前，綠地就能占盡先機。為此，綠地并不避諱自己在這方面的動機，“綠地先期介入參與地鐵沿線區域的綜合功能開發，發揮綠地優勢特長，打造具備商業、辦公、酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務設施……實現多方共贏。”

獨樹一幟的多元化

對于“綠地投資地鐵”的這一重磅新聞，業內的反應不一。有觀點擔心這可能會成為企業新的增長點，也可能給企業帶來沉重的負擔。高力國際高級研究經理李牧表示，目前國內可參考的成功案例，大部分來自于香港地鐵公司的地鐵投資開發和新鴻基地鐵上蓋物業開發的結合，而這要依托于地鐵沿線土地價值的提升，通過物業收入來反哺地鐵投資。

“地鐵投資建設并非易事，其前期投入大、建設周期長、技術工程要求高、投資回報慢等，都和習慣于‘掙快錢’的房地產通行模式大不一樣。”李牧認為，目前北京、上海等城市已經開始嘗試“以地養鐵”的模式。

然而，張玉良卻堅定地認為，進軍地鐵產業，將成綠地為開辟全新增長點、對沖單一行業波動風險，保障企業繼續實現穩健高速發展。據了解，除了房地產主業之外，綠地的業務板塊已經觸及了能源、金融、商業、建設等諸多領域。

其中，綠地集團海外拓展已成功進駐四大洲的九個國家，在其他房企仍然謹慎“試水”之時，綠地已經走在了這波潮流的前列。在金融領域，綠地集團先后組建綠地金融投資控股集團，投資入股上海農村商業銀行、東方證券和錦州銀行等金融企業，并在多個城市成立了小額貸款公司，預計金融投資業務在2015年的業務規模將超500億元。

在房地產發展的“白銀時代”，綠地和大部分同行做出了多元化的不同選擇，顯得“另辟蹊徑”。從二三線城市的轟轟烈烈“新城開發”，到超高層地標建筑的拔地而起，再到此番高調進軍地鐵投資領域，綠地的每一步，似乎走都在地方政府的“心坎上”，這也給綠地的多元化之路打上了鮮明的特征烙印。