京城演繹“冰與火”

隨著“金九銀十”傳統(tǒng)市場銷售節(jié)點(diǎn)又將到來，北京樓市似乎又有一出好戲要上演了。一方面，熱銷盤將時(shí)不時(shí)出現(xiàn)，售罄等字眼又將重出江湖；另一方面，部分項(xiàng)目卻可能在降價(jià)中依然撬不動購房者的胃口。

北京樓市觸底反彈？

進(jìn)入七八月以來，北京樓市成交量開始上升。北京樓市是否見底了？這是近期業(yè)內(nèi)爭議較多的問題。

在融創(chuàng)中國北京公司營銷公司總經(jīng)理樓艷青看來，6月份應(yīng)該已經(jīng)到達(dá)市場的底部，“市場在底部的時(shí)候大家沒有感覺，不管是V字型調(diào)控還是U字型調(diào)控，只有這條曲線往上走的時(shí)候底部才出現(xiàn)，現(xiàn)在買房是非常好的時(shí)候，一手、二手已經(jīng)往前走了”。

“我覺得下半年的市場肯定會比上半年好，因?yàn)閺奈覀儸F(xiàn)在各大樓盤來看，明顯客戶的成交速度快了。”樓艷青表示，上半年融創(chuàng)每個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場的來訪量沒有減少，但是成交量下來了，進(jìn)入七八月以后來訪量明顯多了，客戶也不像以往那樣觀望了。

“二手房市場的成交情況相對更能夠反映市場真實(shí)的買賣博弈狀況”，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，北京延續(xù)半年多的濃重觀望情緒目前已經(jīng)出現(xiàn)些許松動，部分購房人群的出手意愿出現(xiàn)了回升，二手房市場成交在近30天內(nèi)已經(jīng)表現(xiàn)出較為明顯的觸底反彈的趨勢。此外，二手房均價(jià)在回落到2.8萬元/平米左右后，開始逐步走穩(wěn)。

各種數(shù)據(jù)也印證二手房市場出現(xiàn)了回暖跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房成交4001套，相較于5、6月份3000余套的成交量，有了較大提升。

在胡景暉看來，現(xiàn)階段二手房市場成交主力是改善型人群和成交迫切的剛需人群。不少人擔(dān)心再次踏空房價(jià)，開始積極入市，是拉動近期北京二手房交易量觸底反彈的重要原因。

以目前成交活躍的房山萬科長陽為例，近期出現(xiàn)了價(jià)格復(fù)蘇的情況。記者從相關(guān)中介處了解到，去年萬科長陽半島一套90平米左右的兩居室，高點(diǎn)約在250萬元左右，三四月左右曾下挫到200萬元以內(nèi)，但8月以來又有一二十萬元的小幅上漲。

北京一名業(yè)內(nèi)人士就對記者道出了頗有見地之語，“北京并不存在供過于求的情況，市場的觀望情緒也并非源于北京，而是從一些供應(yīng)量巨大的二三線城市吹來的。”在其看來，北京等一線大城市的購房者如過多關(guān)注樓市整體的負(fù)面消息，可能會再次踏空。

此外，近期北京市引導(dǎo)需求入市的支持政策在改變購房人預(yù)期的同時(shí)，也起到了引導(dǎo)需求入市購房的效果。比如北京市地方銀行進(jìn)一步加快放貸速度、調(diào)整公積金貸款審批效率、以及近期要實(shí)施的調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。

金九銀十或有小復(fù)蘇

在市場回暖的情緒帶動之下，隨著京投銀泰·琨御府、龍湖·長城源著、合生世界村、首開常青藤等項(xiàng)目扎堆入市，北京樓市或?qū)⒂瓉硇乱惠啛徜N。

由于各有特色，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這幾個(gè)即將入市的項(xiàng)目熱銷不成問題。北京市房協(xié)秘書長表示，琨御府的地理位置優(yōu)越，產(chǎn)品品質(zhì)在同區(qū)域的供應(yīng)稀缺，定價(jià)又合適，而金茂悅和龍湖的產(chǎn)品都各有特色，但即使熱銷并不代表市場的回暖，未來市場的走勢仍需進(jìn)一步的觀察。

在亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，即將入市的幾個(gè)項(xiàng)目覆蓋了各個(gè)層次的需求，剛需項(xiàng)目如合生世界村，中端改善型樓盤如亦莊金茂悅，高端項(xiàng)目如琨御府。如果熱銷，將會是近年來跨幅較大的一次回暖。

據(jù)了解，京投銀泰琨御府位于西三環(huán)，銷售均價(jià)為7萬元/平方米，相較于拍地之初業(yè)內(nèi)對其未來10萬元/平方米的定價(jià)預(yù)測，已大幅下降。

“比如你現(xiàn)在去古北水鎮(zhèn)，房間可能都訂不到了。”龍湖北京公司總經(jīng)理宋海林告訴記者，長城源著受到關(guān)注，是因?yàn)檫@樣的旅游產(chǎn)品投資回報(bào)比較好，甚至超過了市區(qū)的一些投資性產(chǎn)品。

隨著傳統(tǒng)金九銀十的到來，多個(gè)樓盤加速入市或許會迎來一輪小回暖。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月北京商品住宅市場預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷售，其中包括東亞尚品臺湖等在內(nèi)的19個(gè)純新盤，以及包括中信府、首開緹香郡等在內(nèi)的20個(gè)老項(xiàng)目后期，9月的開盤項(xiàng)目數(shù)量有望創(chuàng)造今年以來的月度新高。

從計(jì)劃開盤項(xiàng)目的位置來看，39個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中僅有4個(gè)位于五環(huán)以內(nèi)，而當(dāng)前商品住宅庫存當(dāng)中近90%的存量均位于五環(huán)以外。

陳志表示，近期市場供應(yīng)大增的原因在于上半年大量房企沒有完成銷售目標(biāo)，在三四季度，各大房企項(xiàng)目不得不加快推盤節(jié)奏、調(diào)整定價(jià)策略以完成全年銷售計(jì)劃。

胡景暉認(rèn)為，隨著金九銀十的樓市成交旺季的來臨，預(yù)計(jì)新、房市場成交量仍將逐步復(fù)蘇，二手房市場的成交量逐步回升仍將以議價(jià)成交為前提，今年的九、十月份很可能會呈現(xiàn)出市場價(jià)格進(jìn)一步小幅回調(diào)，成交量緩步走高的情況。

降價(jià)跑量仍是主旋律

從目前的市場成交情況來看，成交量主要集中在降價(jià)及低于預(yù)期開盤的項(xiàng)目中，市場并未出現(xiàn)整體的趨勢性回暖。

尤其是不少項(xiàng)目，仍將忍痛降價(jià)跑量。近期，北京不少樓盤由之前的打折促銷等“暗降”變?yōu)椤懊鹘怠薄?/p>

9月入市項(xiàng)目定價(jià)仍然很“謹(jǐn)慎”。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布售價(jià)的9月入市項(xiàng)目中，像純新盤東亞尚品臺湖的商住產(chǎn)品預(yù)售價(jià)僅為16500元/平方米起，是臺湖區(qū)域報(bào)價(jià)最低的項(xiàng)目。

此外，房山幾個(gè)計(jì)劃上市的住宅項(xiàng)目，包括純新盤五和萬科長陽天地，以及老項(xiàng)目建邦華庭，整體報(bào)價(jià)水平也僅為19000-22000元/平方米，區(qū)域整體定價(jià)基本回歸至去年同期水平。而未公布售價(jià)的項(xiàng)目則是更加謹(jǐn)慎，還需通過蓄客數(shù)量與客戶心理預(yù)期來確定最終的售價(jià)。

談到接下來的市場走勢，包括郭毅在內(nèi)的一些分析人士以及多位開發(fā)商都對記者表示，預(yù)計(jì)在接下來的九十月份，開發(fā)商仍將通過靈活的價(jià)格策略和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品策略來撬動市場。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“一二線城市的樓市問題并非需求，而是價(jià)格，在以價(jià)換量出現(xiàn)的情況下，市場可能會在四季度逐漸復(fù)蘇。”

此外，影響樓市成交的關(guān)鍵是信貸政策，限貸不放松，樓市的升溫只能是“閃現(xiàn)”，而非明顯回暖。

不過，由于中高端改善型需求的置業(yè)者對價(jià)格的敏感度較低，隨著北京中高端項(xiàng)目在下半年的集中入市，入市動力或許會更強(qiáng)。

樓艷青認(rèn)為，2014年肯定是市場分化的一年，但“對北京來說可能會項(xiàng)目和項(xiàng)目之間的分化，這個(gè)就很考驗(yàn)開發(fā)商的功力，要有極致的產(chǎn)品和服務(wù)。”