豪宅入市 綠燈放行

面對樓市的持續低迷，從6月份開始，全國范圍內掀起了風起云涌般的政策調整風潮。從大戶型、中高端物業市場放松開始，限購風潮逐漸蔓延開來，旨在積極提振樓市。如今，限購政策幾乎只在北京等一線城市做“最后的堅守”。7月，北京市出臺今年下半年“房地產調控新思路”，確定了本市不會放松限購的態度。另外，這份“新思路”特別指出了要“適度放開高端商品房項目”，“高端樓盤定價合理將加快審批”等內容，被解讀為對這一市場政策的定向松綁。

從今年上半年市場數據來看，北京中高端樓市基本處于慘淡經營的狀態，隨著這份調控新思路的出臺，利好正在促使越來越多的高端項目加速入市，或能改變下半年京城樓市之格局。

高端盤被放行

7月底，從北京市住建委傳出消息稱，今后將適當放開高端盤項目，對于定價合理的項目要加快審批，進一步完善價格引導機制，保證商品房市場供應。這也就意味著，從去年下半年以來出現的北京高端盤的“限價令”、“4萬元以上新盤不批預售”等政策被廢止，高端盤的入市被進一步放行。

其實，來自市場的反饋消息也顯示，北京自6月底7月初以來，單價4萬元以上的高端住宅獲批入市的節奏明顯加快，不少定位中高端的項目也選擇此時入市。從住建委官方網站信息顯示，亞奧金茂悅、華潤公園九里以及燕西華府等均為7月份取證的項目。

另據市場人士透露，除了大部分改善性供應被陸續放行之外，目前對于單價10萬元以上的高端豪宅項目，只要結構封頂也都可以上市。

亞豪機構市場總監郭毅認為，這一政策的宣布，進一步明確了當前官方對于高端市場的態度，項目加快審批，督促其盡快完成銷售，減輕市場庫存壓力。其實，從今年上半年的具體情況分析也可知，北京市對于高端項目的控制已經在明顯松動，不少高價樓盤都突破了“限價”而順利入市，并成為淡市之中“托市”的重要力量。

此外，大部分業內人士都認為，政府此舉并不能解讀為“開閘放水”。中國房地產協會秘書長顧云昌對記者表示，去年以來北京土地市場火熱，出現了不少高價地，這些項目中的大部分可能在今年形成市場供應。那么這些高端項目的入市情況，也具有一定程度的風向標意義。北京對高端產品的“適當放開”，依然是以定價合理為基礎的。

市場人士認為，今年上半年成功拿證的泰禾北京院子、保利海德公園等兩個豪宅項目，都是以低于此前市場預期的價格成功入市的典型項目。顧云昌認為，在市場波動的行情之下，要進一步淡化高價項目的輿論炒作對于市場的不良影響，強調合理的定價機制，因此一線城市對高端市場的基本態度并沒有改變。

下半場供應主力

對于中高端市場下半年的市場表現，大部分業內持樂觀態度。中原地產市場研究部的報告稱，面對目前多地限購政策松動，預計下半年樓市供應有相對寬松的環境。而從北京市場而言，受到多重政策利好的影響，預計8月北京新房將有32個項目面市，與以往剛需產品為供應主力不同，超過一半的項目為中高端改善型產品。

郭毅認為，受自住房等因素的沖擊，剛需項目的入市意愿正在消減，入市量相對減少，而中高端項目的積極入市，正在從結構上改變北京樓市的格局。“現在北京不少剛需項目出現‘以價換量’，謀求快速銷售回款，這種價格走勢能否影響輻射到中高端市場，將成為北京樓市下半場的一大看點。”

市場數據也顯示，中高端樓市的放量潮正在逐漸逼近。從今年6月份開始，北京高端樓盤就已在加速放量。保利海德公園、中海楓丹公館等單價在9萬元左右的樓盤都相繼取得預售許可證。另據亞豪機構統計，上半年單價在5萬元以上的公寓豪宅及別墅項目高達11個，而去年全年僅有15個項目入市。同時，市場知名度很高的中赫萬柳書院、融創農展館項目，都有可能在今年下半年入市，或將為北京市場帶來新的話題。

放量加大的同時是市場庫存的不斷累積。據麗茲行豪宅研究院的統計數據，隨著高端新房項目開盤的集中，5月以來北京高端市場的庫存量不斷攀升。截至7月全市可售量達到了7354套，創下年內新高。

以供應來促成交，成為當前高端市場的流行預期。然而，高端市場供應積極、去化乏力成為不少項目共同的壓力。從北京市住建委網站數據得知，今年上半年單價高于4萬的住宅項目共有33個入市，批準銷售套數為5474套，其中已經銷售套數為1268套，平均去化率為23.16%，不足三成。

淡市中的“托市”軍

“北京中高端市場表現，和總體市場表現具有一定的分離性”，世聯行執行董事總經理劉春巖認為，中高端物業的購買人群具有相對的穩定性和特殊性，這一市場也往往表現出和市場大勢相背離的獨特性。因此，限購政策也最早在這一市場中尋求突破和解禁。

從全國范圍來看，5、6月份以來“取消限購”的風潮最早發生在中高端物業市場。早在年初，杭州、天津、無錫等城市就陸續傳出了對144平米以上大中戶型定向松綁限購的傳聞。當時融創中國董事長孫宏斌曾在無錫某高端樓盤的開盤儀式上笑言稱：“現在很多傳言，往往最終都會成真。”而據他透露，融創在蘇錫常等地的不少高端項目銷售，遭遇限購政策的限制，如果中高端市場定向松綁，對他們而言是“最大的利好”。

而從市場傳出的消息也顯示，在一些二三線城市，限購政策取消之后，中高端豪宅市場出現了一輪集中成交的爆發。蘇州市在今年7月21日正式取消限購之后，位于該市的綠城豪宅項目蘇州桃花源連續出現了上億元的成交大單。據綠城的官方消息稱，在限購令解除不到1個月的時間內，該項目就實現了總額高達6.6億元的集中成交。

相較于這些城市高端市場的活躍，今年上半年不少北京高端項目去化情況卻不容樂觀。然而，隨著7月底高端市場適當放開的政策明確之后，北京出現了多個中高端樓盤熱銷、甚至售罄的現象。如京投銀泰·琨御府、龍湖·長城原著等都在8月取得不錯的銷售業績，均價7.3萬元/平米的京投銀泰·琨御府項目更是實現了95%的開盤認購率。這些項目的熱銷成為市場的興奮劑，然而更多的業內人士認為，中高端市場雖然受大勢沖擊較小，但要真正實現行情的扭轉，成為“托市”的生力軍，還需要更多的實質利好。