扛還是降？

不管真降還是假降，如果當前低迷的市場行情持續，如果“賣不動”的困境蔓延加深，亦莊將何去何從。

然而，熟悉亦莊的業內人士幾乎一致認為“亦莊很好，沒有問題。”一個重要的理由是，和北京出現的諸多“睡城”不同，樓市開發和產業發展“齊飛”是亦莊的一大特色。產業的良性發展，為區域樓市提供強大的支撐力。在市場考驗中撇除概念的熱炒，在行情的波折之中前行，亦莊依然在朝著“國際宜居宜業新城”的方向邁進。

沒什么降價空間了

亦莊諸個項目在去年都曾期盼攜手沖上3.5萬元的價格線，如今的問題是，這個價格線的下探空間有多少？

“亦莊其實沒有多少降價空間。”和裕地產營銷中心總經理王騫表示，類似于林肯公園這樣在核心區的大盤，即使在整體大勢之中，也能保持相對穩定的市場策略。

區域內另一個即將近期入市的項目也表示，會“隨行就市，平穩出貨”。“這段時間所謂的亦莊‘降價’現象，其實不少是樓盤刺激市場的營銷手法，比如拿出少量特價房源來做團購、通過精裝修來讓利等。這些營銷現象被媒體過分解讀、放大，造成了當前這樣的輿論環境。”該項目負責人如此說。

事實上，當個別項目的價格線稍稍低于預期時，依舊能收獲熱銷的行情，這顯示出整個亦莊區域內，供需雙方在價格上的緊張較量。

例如之前推出貼“萬元房”價格的珠江四季悅城項目，在堅持“低價走量”的策略下，收獲了150套房源售罄日光的局面，該項目在4月的銷售錄入4億-5億元。此前一直去化緩慢的城建項目，在“百團大戰”的促銷之后，人氣飆升。據項目銷售人員介紹，現在每天到訪人數是之前月的數倍。

此外，剛剛出現的“漲價也熱銷”的楓丹壹號二期銷售的好局面，也給亦莊樓市打了一劑興奮劑。這個項目價格較上期上調了約5000元/平米，成交價格超過3.9萬元/平米，依然實現了開盤接近90%的去化率。

“現在是不是買房的‘窗口期’，是我最疑惑的問題。現在價格基本符合心理預期，不知道后面會不會繼續降，害怕錯過了。”一位正在售樓處的看房人告訴記者，之前他并沒有留意到亦莊的項目，正是媒體曝出“降價”的新聞，讓他關注到了亦莊。市場分析人士認為，不獨剛需項目，越來越多的改善性大戶型產品，也會選擇更多靈活的策略來刺激市場，加快周轉速度。

終究還是地王的錯

“表面上看到是亦莊價格松動了，其實不少項目蓄客放緩已經持續很長時間，而且比較普遍。更深層次的原因，是原來附著在區域房價上的概念炒作成分，比如‘地王’效應等，正在逐漸淡去。”

王騫認為，亦莊之所以成為北京“領降”區域，在某種意義上來說，是“不正常的井噴”之后，回歸常態，“亦莊去年實在太火了，處于壓制之后的反彈期，還有炒概念的成分，不正常。”

去年8月，當融創葛洲壩聯合體拿下亦莊新城的高價地，商品房部分折合樓面價在3萬元/平米之后，整個亦莊幾乎都要“沸騰”了，空氣中都彌漫著前所未有的樂觀情緒。

加之正處于去年第三季度北京市場需求集中爆發的時機，亦莊的一二手房市場都被“地王”的概念炒得火熱。核心區內不少二手房交易門店報告的成交數據直沖年內最高點。“‘地王’拍出來之后，掛牌價直接加價30萬-50萬的都有，而且成交變得非常容易。”多年在亦莊區域做二手房代理生意的王建彬告訴記者。

“在過去一年中，亦莊、臺湖多屬于被過度熱炒的區域。如今大勢之下，這些區域的炒作概念已被透支了。”易居中國控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，類似新興板塊的地價虛高，導致市場對區域房價預期不客觀，成為典型的降價板塊。

事實上，不獨買房客戶的心理預期發生了變化，開發商的拿地心理也在起變化。

今年2月，當亦莊核心區再次掛牌出讓土地時，已經不見去年下半年那樣眾多房企“高價搶地”的熱烈局面。今年初掛出的這兩幅地塊均平淡成交，拿地企業依然是融創聯合體、方興和葛洲壩聯合體，亦莊的老面孔。底價成交，沒有其他的競爭者，亦莊的地塊明顯在降溫。

“根本上說供求關系已經逆轉了，且又受到市區二手房市場疲軟、信貸收緊、輿論預期等多因素交織影響。”王騫認為，在去年集中消化之后，區域內的需求基本釋放完畢，未來恐怕會進入一段較長的平緩期。

“亦莊的情況不是最糟糕”

業內人士認為，相較于其他外圍板塊，亦莊的情況并不是最糟糕的，但最具有典型意義，亦莊的行情，折射出剛需、改善兩個市場的整體行情。

“銀行信貸收緊，對我們的影響是很大的。”王騫告訴記者，從去年下半年開始，商住類產品的銀行貸款變得更加困難。不久之前又傳出消息稱，建行繼續收緊個人商業用房貸款，首付比例從五成提高至六成，貸款利率的上浮幅度也從10%上調至20%，主要針對的是商鋪、寫字樓、商住兩用房等物業。

對于商住項目撐起半邊天的亦莊核心區市場而言，這無疑是一個重大的打擊。王建彬也證實，“現在買商住樓的銀行貸款幾乎很難辦下來，全款成交小戶型還能承受，但是林肯公園二手房的大戶型明顯賣不動了，成交量直線下滑。”

此外，以剛需產品為主力的馬駒橋，在價格和產品上和其他六環線上的板塊相比，并無明顯優勢，難以擺脫大勢。因此，珠江四季悅城等項目選擇平價跑量的策略，被業內視為較為明智。

隨著悲觀預期逐漸從剛需市場蔓延至改善性市場時，作為新興改善板塊的河西區也受到沖擊。“河西區目前改善型產品，多為130-160平米戶型，總價在四五百萬元以上。客群往往是‘換房’人群，必須賣掉原來的房子才有能力買新房。但是目前市區的二手房市場成交非常低迷，極大地壓低了這部分人群的換房意愿和能力。”亞豪機構市場總監郭毅認為，新興的改善板塊，正在受到二手房市場頹勢的負面連帶。

不獨亦莊處于降價潮的風暴之中，通州、大興、房山都已經卷入其中。在今年2、3月間，大興天宮院板塊就有保利首開·熙悅春天、住總·萬科橙等項目，低于預期3000元/平米左右的價格線入市；隨后通州新興板塊臺湖的東亞·印象臺湖也比預期價格低20%的標準入市。如果說“低于預期入市”打破了人們對北京樓市“只漲不跌”的習慣性認知，那么接踵而至的“降價潮”，真正刺激了市場和輿論。