凱德商用私有化猜想

旗下?lián)碛袆P德MALL以及來福士等品牌的凱德商用上市不到6年后，將通過私有化從新加坡退市，進而重回母公司凱德集團的懷抱。

此次退市收購計劃被業(yè)內(nèi)解讀為“重組行動”。或意在結(jié)束中國內(nèi)地凱德中國與凱德商用雙品牌戰(zhàn)略，避免凱德集團內(nèi)部產(chǎn)生同業(yè)競爭，并變相放緩凱德商用的擴張速度。

退市與整合

4月14日，凱德集團宣布，計劃斥資30.6億新加坡元（約152億元人民幣）將旗下子公司凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司從新加坡交易所除牌。

次日早間，凱德商用正式發(fā)布公告指出，此次的要約價較凱德商用一個月成交量加權(quán)平均價高出27%，較每股資產(chǎn)凈值高出21%。

相比新世界中國私有化溢價逾32%，凱德此次的要約溢價并不算高。不過，鑒于此前內(nèi)房股恒盛有45%溢價私有化仍失敗的經(jīng)驗，凱德商用此次退市似乎并不簡單。

“不僅涉及大量的現(xiàn)金，以及眾多的退市程序。如何爭取中小股東的一致意見也是凱德商用面臨的難題之一”，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示。

得益于凱德集團的大股東背景，以及雄厚的資金實力，凱德商用的退市仍然可期。

資料顯示，凱德商用于2009年11月份在新加坡交易所上市，首次公開募股規(guī)模為28億新加坡元。2011年，為方便在中國內(nèi)地開展工作，凱德商用以介紹形式在香港聯(lián)交所主板作第二上市，不涉及新股發(fā)售以及市場融資。

公告披露，凱德商用旗下還包括三家附屬公司，即凱德商用新加坡信托及凱德商用中國信托（其單位于新加坡證券交易所有限公司主板上市）及凱德商用馬來西亞信托（其單位于馬來西亞證券交易所主板上市）。

根據(jù)要約公告，此次不包括凱德商用新加坡信托、凱德商用中國信托及凱德商用馬來西亞信托單位的任何要約。要約亦將不會影響凱德商用附屬公司繼續(xù)管理房地產(chǎn)投資信托的權(quán)利。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示， “除了凱德商用，旗下的上市公司與房地產(chǎn)信托基金還包括雅詩閣公寓信托等，集團的融資平臺非常完善，因此私有化凱德商用并不會對公司的融資能力產(chǎn)生太大影響。”

以退為進

“意料之中”，RET睿意德高級助理董事陳曦如此評價凱德商用的退市之舉，“凱德商用上市意在通過資本平臺快速擴張，如今階段性完成目標，私有化退市并不讓人感到驚訝。”

截至目前，凱德商用擁有及管理著全球53個城市的105家購物中心，物業(yè)總值約1640億元人民幣，僅在中國內(nèi)地就擁有62個購物中心，面積達645萬平方米，物業(yè)價值約774億元人民幣。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進則認為，凱德商用私有化，表明凱德商用在資本市場上的融資功能并未如預(yù)期發(fā)揮。目前凱德商用的價值被低估，凱德集團正好借機收購，這是其資產(chǎn)重整的一個機會。

另一種聲音認為，凱德商用退市乃是不得已而為之。2013年后，凱德商用盈利能力一路放緩，融資能力下降或是凱德商用提前退市的主因。

財報顯示，2013年度凱德商用實現(xiàn)收入3.8億新加坡元（約合18.3億元人民幣），同比上漲5.3%；稅前利潤為6.80億新元，同比上漲10.3%；年度溢利為6.14億新元，同比上漲9.9%。同2012年46.7%的同比增速相比，凱德商用2013年5.3%的收入增速似乎有些“乏力”。

王永平認為，由于高速收購與拿地，多數(shù)凱德新增商業(yè)項目還處于孵化期，造成了凱德利潤下降。凱德商用退市一部分原因正是在于盈利能力下降。

凱德商用方面解釋，這主要是因為2013年在中國內(nèi)地新開設(shè)的購物中心較少，導(dǎo)致出租傭金以及物業(yè)管理費減少。

“受制于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境，凱德商用的收益率不可避免地出現(xiàn)了下滑。私募能力和吸引力逐漸變?nèi)酰瑒P德集團收回凱德商用不排除未雨綢繆，提高整體回報率的可能。”陳曦分析稱。

集團作戰(zhàn)

也有業(yè)內(nèi)認為，這次的私有化計劃與凱德商用戰(zhàn)略層面的轉(zhuǎn)變不無關(guān)系。

2013年1月，嘉德置地集團曾專門開發(fā)布會將其在中國市場的名字，命名為凱德，從而確立了凱德在中國市場的品牌戰(zhàn)略。

其中，關(guān)于凱德中國業(yè)務(wù)也做了進一步闡述，凱德中國負責(zé)在華所有開發(fā)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，包括住宅、商務(wù)房產(chǎn)、綜合體項目及原凱德惠居的平價商品房業(yè)務(wù)等。凱德商用則主要從事購物中心開發(fā)運營業(yè)務(wù)。

“兩個系統(tǒng)完全不一樣，決策、項目判斷等內(nèi)部管理也相對獨立。這種雙渠道戰(zhàn)略，再加上凱德商用的運作，使得凱德成為中國規(guī)模很大的商業(yè)物業(yè)持有者之一。” 陳曦表示。

而隨著中國商業(yè)地產(chǎn)競爭持續(xù)激烈，凱德商用這一模式面臨著挑戰(zhàn)。

“在相對有限的目標市場中快速擴張，兩個主體逐漸出現(xiàn)了戰(zhàn)略布局重疊的情況，在商圈及定位上均存在潛在的內(nèi)部競爭隱患。”陳曦如是說，“在成都，我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)兩家公司在同一商圈都有商業(yè)項目的情況了。”

陳曦認為，在中國市場的同業(yè)競爭，或促使凱德集團結(jié)束雙品牌戰(zhàn)略，將凱德商用回歸至凱德集團。

凱德集團官方負責(zé)人表示，本次收購的目的是讓凱德商用退市，完全并入該公司內(nèi)，實現(xiàn)集團和凱德商用的經(jīng)營策略一致，將資源專注于最高投資回報的項目上。若收購協(xié)議達成，凱德集團在新交所上市的結(jié)構(gòu)將更為簡化，僅有一個上市房地產(chǎn)開發(fā)商，以及5個主要的房地產(chǎn)投資信托用于資本回流。簡化的組織結(jié)構(gòu)也更有利于凱德集團專注于公司運營，提升競爭力。

后期運營獲益

資本平臺不過是凱德商用階段性的一步棋子，業(yè)內(nèi)人士認為，未來凱德商用將會更多地以運營管理輸出獲取利益，完成下一階段目標。

記者從凱德集團了解到，近五年（2009-2013年），凱德累計在華注入外資金額約39億新元（約合192億元人民幣），占同期新加坡對華投資額約一成。根據(jù)商務(wù)部最新數(shù)據(jù)，2013年，新加坡對華投資73.27億美元，成為中國最大的投資來源國。

“凱德商用前幾年在中國大規(guī)模擴張中儲備的品牌和人才資源，將成為凱德集團轉(zhuǎn)型的核心資源。”陳曦指出。商業(yè)地產(chǎn)歸根到底是服務(wù)業(yè)，管理團隊和品牌是業(yè)內(nèi)最匱乏也是最具優(yōu)勢的資源，凱德商用在快速成長期迅速實現(xiàn)了兩者的儲備。

而對于運營輸出模式，業(yè)內(nèi)頗為看好。

“凱德商用儲備的管理團隊和品牌，不亞于萬達，現(xiàn)在大量開發(fā)商或主動或被動地進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但都做得很難，就是因為缺乏專業(yè)人才。未來凱德集團可能會利用手中的資源做管理輸出，管理輸出是輕資產(chǎn)，是中國商業(yè)地產(chǎn)目前最需要的服務(wù)模式。”陳曦說。