改善房 且買且珍惜

在樓市低迷的時候，中產階層們總被寄予厚望，希望依賴他們的購買力扭轉頹勢，給觀望的剛需做個榜樣，給冷淡的豪宅做個支撐。

短期之內，不少房企“避走”剛需市場，轉戰中端市場，但長遠觀之，北京拍地樓面價節節攀高，在高價地之上，開發商更傾向于做高價豪宅，中端市場的開發空間被擠壓了。土地供應這個基石正在被掏空，供需倒掛的隱憂閃現。近憂遠慮之間，中端市場越來越陷入“高不成、低不就”的尷尬之中，且買且珍惜。

搶窗口

從目前北京行情來看，整體市場趨冷，降價氣氛蔓延，但業內的主流觀點是，當前正是改善型中高端需求的“窗口期”。2014年北京樓市將會嚴重分化，中高端項目將成為市場的成交主力。

一直以來，北京住宅市場可以大致劃分三家天下：剛需、改善、高端。從最低端到最高端，每個市場各具特點，差異萬千，價格線的懸殊更堪稱鴻溝。按照一般觀點，這三類住房的劃分，主要依據價格線、地段和產品品質等指標。具體而言，改善型需求住宅的單價在3萬-5萬元/平米之間，套型面積在100平米以上。

事實上，自今年初以來，改善型市場的入市量和交易量都在持續放大。不少中端樓盤的市場表現，遠遠超過了剛需盤。改善型需求正在演變成購買力更強的“新剛需”。

據克而瑞提供一份數據顯示，2014年第一季度，北京市改善型物業成交金額靠前的四個項目，京投萬科西華府，興創屹墅，中海金石公館，西山藝境的銷售金額都超過了10億元，其中銷冠京投萬科西華府達到了17.4億元，遠遠超過了第一季度高端市場的表現，高端豪宅市場中銷售冠軍泰禾北京院子的成交金額為8.8億元。而在剛需市場上，僅有依靠將近800套銷量的金融街融匯一個項目，邁過了10億元的大關。

一季度之后，4月的銷售市場行情依然如此。據世聯地產提供的數據顯示，4月北京市商品住宅銷售金額排行榜（包括住宅、公寓、別墅）的榜單上，其中亞奧金茂悅、西山藝境、林肯公園等被定位于改善性樓盤的項目上榜，占據榜單近半數。

房企押寶改善房

在成交數據背后提供支撐的，是改善型樓盤的入市量激增，搶占窗口，積極入市。

機構數據顯示，今年前2個月，售價在4萬元以上的中高端住宅及別墅項目入市占比25%。到了3月，入市占比高達40%。這一比例相對異常，一改剛需項目占主導的格局。到了4、5月份，這一趨勢更加明顯，北京多個板塊的改善型中端市場都在發力。

“改善型項目今年的整體銷售前景，很可能要好于剛需市場，這是一種普遍的預計，同時房企推改善型樓盤的積極性仍然較高。”亞豪機構副總經理任啟鑫認為，這種“改善型撐場”行情或將持續較長的時間，中高端市場成交將成為今年的主力。

這是一種典型的“趨利避害”心態。“自住型商品房的出現，促使北京供應格局向三元格局加速轉化，為了規避市場競爭、提高周轉率，房企更傾向于通過中高端項目來沖利。

除了積極拿自住房用地之外，房企逐漸“避走”剛需產品，轉而進軍中高端市場，已經在不少在京房企身上得到體現。

比如龍湖進京的早期項目是天宮院的樣本性剛需樓盤——龍湖·時代天街。此后，位于朝陽區的龍湖·長楹天街主打改善型市場。今年，龍湖打出“別墅元年”的策略旗號，旗下項目如艷瀾新宸、好望山、雙瓏原著等正在全面搶占北京的中高端市場份額。此外，從其在西局等地拿下的地塊樓面價而言，龍湖似乎已經完全退出了北京剛需版圖。

曾稱“只做剛需主流市場”的萬科，在北京也逐漸發力押寶“改善性產品”上，如京投萬科西華府等項目都是當前中端市場的成交大戶。

市場兩極分化

在北京，對于三類市場的官方態度被多次重申：“低端有保障，中端有支撐，高端有市場”。然而，近憂遠慮之間，中端市場的土地供應正在收縮，這個基石正被掏空，供需倒掛隱憂顯現。

中端市場正在被‘兩頭拉空’，世聯地產華北區董事總經理劉春巖認為，今后北京改善型產品很可能出現供應有限的局面。“政府著重在剛需層面，自住房大量入市，而高地價情況下，豪宅線上的產品會越來越多。兩端都有發力，兩極分化格局會更明顯，唯獨中端市場被忽視了。”

他的這一觀點被業內觀點普遍認同。融創中國董事長孫宏斌曾表示，他判斷北京樓市的未來走向是“要么自住房，要么高端。在北京地價持續攀高的情況下，在純商品住宅領域將出現”全城豪宅化”的趨勢。

在政府的土地出讓計劃中，立于中端價位的改善型住宅用地，并沒有成為“支撐”對象。在2014年土地供應中，北京擬安排“住宅用地供應總量中的40%用于保障性安居工程建設，60%用于商品房建設，商品房用地中將有50%用于建設自住型商品房”。

在商品房建設用地另外一半中，則是大量“地王”級別的高價地成交。去年，北京高價地塊頻出：農展館地塊7.3萬元/平米的樓面價、夏家胡同地塊4.6萬元/平米，朝陽東壩4.8萬元/平米、朝陽孫河 4.8萬元/平米……“面粉貴過面包”的大戲在北京諸多板塊內上演，四五萬的樓面，在五六環上也是平常事。

“地價太高了，拍出來地價都是五六萬，房子不賣到八九萬是賠本的。開發商都想做這一塊（高端市場）。今后北京四五萬的房子會很少，會賣得很好，”孫宏斌說。劉春巖也認為，因為在土地市場的份額日益收縮，未來改善型產品供應量將會逐漸走低，但需求卻很旺盛，導致改善型產品更加“搶手”。

事實上，盡管北京市場近期出現改善房扎堆入市的情況，業內普遍認為，北京的中端產品的供應并不大。北京目前的存量房中大部分為剛需和別墅，中端產品占比極低。加之土地收緊，新增市場未來“供需倒掛”的隱憂閃現，購房需求將被進一步導入三級市場。

正如一位改善需求購房人的直觀感受：“新房市場上適合‘改善’的房子越來越少了，不是價格太貴，就是品質不夠，或者地段太差，已經很難挑到合適的新房了，我們的戰場在二手房。”