京二手房成交有點冷

今年五一期間，整個北京，二手房僅成交了31套，比去年同期成交的172套，降幅高達82%，創下2009年有網簽記錄以來的歷史新低。

今年前三個月，北京二手房月度成交套數均未超過1萬套。進入4月份，北京二手房降價新聞層出不窮，購房者觀望情緒漸濃，市場成交持續低迷。一直僵持多時的北京二手房市場，開始出現了第一道裂紋，房價開始出現松動跡象。

市場牛氣不再

合生國際花園，位于東三環國貿附近，該區域二手房均價都在52000元/平米以上。往年這里的二手房是香餑餑，一套房源能引來好幾位買家爭搶，報價也一直居高不下。但今年，這種賣家主導市場的情況發生了逆轉。

據多家媒體報道，合生國際花園一套137平方米三居，市價750萬元，現時減價至600萬元急售，仍無人問津。雙井一家中介門店的銷售人員告訴記者，4月以來，該門店所代理的多套住宅報價都有所下調，這套三居只是其中的典型案例，降價幅度最大。

然而，即使賣方選擇降價，但買方似乎并不買賬。“從目前的情況來看，客戶還是觀望的比較多，雖然報價和成交價都有所下降，但成交量不增反減。”我愛我家雙井門店的銷售員告訴記者。

四環外的遠洋新悅也面臨著同樣的窘境，去年年底，81平方米要價260萬元，買方承擔稅費。當時雙方本已準備交易，但因房主希望再漲價，臨時決定放到今年再賣而取消。“現在，當時那位買家十分慶幸當初房主反悔。”據我愛我家管莊門店的經理介紹，目前這套住房報價250萬，房主負責稅費，降價十萬以上，依然乏人問津。“目前像這樣直接降價10萬元以上情況，我們已經習以為常。”上述中介工作人員說。

記者在南四環采訪時發現，降價潮也蔓延到這里。“前幾天宏大南園有一套兩居，業主直降30萬成交。”鏈家地產西紅門門店的中介小李告訴記者，他所在的區域甚至有直降40萬的。

多家二手房代理機構統計數據顯示，二手房價格從去年12月以來，已經連續4個月下跌了。中原、鏈家、我愛我家等中介機構調查發現，有多套房的業主心理發生了明顯的變化，擔心未來房價會掉頭。

中原集團首席運營官李文杰表示，二手房房源掛牌議價空間繼續增加，有60%的房源掛牌價格都在一季度出現了下調，“北京樓市觀望情緒濃郁。”

據鏈家地產市場研究中心統計，4月二手房住宅成交均價為29013元/平方米，環比降0.31%，價格小幅下降的跡象逐漸明顯。從新增房源掛牌均價走勢看，4月全市新增房源掛牌價環比下降2.2%，與此同時，本月調價案例中掛牌價下調比例繼續上升，達到87.57%。4月二手住宅議價空間環比上升0.1個百分點，也為年內最高水平。

成交有點冷

除了價格下浮，成交也有點冷，剛剛過去的五一小長假就是目前市場成交遇冷的縮影。

根據鏈家地產市場研究部統計，五一期間，北京市二手住宅網簽量僅為31套，與去年同期相比下降82%，創下近六年來的歷史新低。

如果說五一期間的成交數據并不具有代表性，那4月北京二手房總成交量則具備足夠的說服力。

根據北京市住建委網站數據統計顯示，4月上半月北京市二手住宅共成交3295套，環比3月下半月下跌34.6%，比3月上半月下跌15.6%。

北京美聯市場研究部監測數據顯示整個4月北京市二手住宅總成交量僅為7616套，成交面積69.56萬平方米，兩項指標分別下降14.8%和15.6%。

更值得注意的是，與之前的預計相符，4月的二手房成交量沒有達到“及格線”。由此看來，市場在冷淡中開局并經歷了一個季度的觀望后并沒有好轉，反而又到了一個新低點。

價格或將持續下降

從市場走勢來看，進入4月份以后，北京市二手住宅成交量出現了較為明顯的下行，成交量整體走勢疲軟。鏈家地產市場研究部分析師張旭認為，重要的原因還是在于信貸，輿論、預期等因素綜合作用導致的市場觀望情緒蔓延。

對此李文杰表示，自去年四季度信貸政策收緊以來，市場冷淡、成交疲軟的狀態持續至今仍未有明顯好轉，各方對于房價下降的預期日益增強，在買賣雙方的博弈過程中，部分業主尤其是急售業主對于房價的心理預期產生了一定松動，掛牌價格出現小幅下調，讓利意愿有所增加。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，自住型商品房陸續入市對二手房客源的入市心理產生了不小的影響，部分剛需也因此被分流。同時，不動產統一登記等樓市發展的長效機制大幅扭轉了市場各方的預期，這也是樓市轉冷的重要原因。

對于未來的市場走勢，胡景暉認為，目前部分急于出售的二手房業主在心理上已能接受一定幅度的議價空間，在成交量低迷的情況下，二手房價格出現了小幅的回調。“未來受市場觀望氛圍濃郁、供應增加的影響，預計4月下半月和5月，市場成交量將有所復蘇，成交價格預計與上半月持平或小幅下跌。”

中國房地產學會副會長陳國強指出，成交量的下滑恐帶動房價的下跌，而且今年這樣的降溫態勢恐怕還會持續。中原地產首席分析師張大偉則認為，2014年整體樓市分化將愈加劇烈，受信貸收緊影響，在資金面趨緊的情況下，北京二手房價格可能在二季度加速下調。