盈科中心易主

在東三環長虹橋西，從1998年至今16年間，見證著北京CBD的崛起和發展過程的北京盈科中心，正在經歷一場震動業界的交易。

“小超人”李澤楷掌舵的盈大地產以9.28億美元的打包價（折合約72.01億港元），將其出售給海外房地產私募基金基匯資本。

如果這筆交易順利達成，將成為海外私募基金在中國最大的單項物業收購案。伴隨著盈科中心的易主，李澤楷在內地物業已經全部清空。同時，這也不得不讓人將其和李嘉誠家族頻繁出售中國內地物業資產關聯起來。

72億港元天價售出

4月28日盈科大衍地產發展有限公司（簡稱盈大地產或盈大）發布公告稱，已經與基匯資本管理的房地產私募基金持有的Vinter Star Limited（買方）達成有條件協議，同意向其出售所持北京盈科中心的全部權益，初步總代價為9.28億美元（相當于約72.01億港元）。

盈科中心物業包括1座商業及住宅綜合體、2座辦公大樓、2座服務式公寓及1個購物中心，是一個總體量超過21萬平米的“龐然大物”。這一總值高達72億港元的收購案一旦完成，將成為海外私募基金在中國最大的單項物業收購案。

資料顯示，接盤一方的基匯資本是泰緬華僑吳繼煒、吳繼泰兩兄弟成立的專門投資地產的私募基金公司，其在亞太地區參與總值逾500億元的投資，并曾于2007年和太古地產合作開發北京三里屯項目。

盈大地產副主席及行政總裁李智康先生表示：“我們很高興與買方達成協議。這項交易是釋放北京盈科中心價值的良機，讓盈大在財務上更靈活，有利長遠發展及保持盈利能力。作為環球經濟增長的主要推動力，中國仍然是盈大地產的重點商業投資地區?！?/p>

其實盈大地產尋求出售盈科中心，已經不是一日兩日了，早在2008年以后，盈科中心就數度傳出出售消息，但最終都未坐實。2008年4月，盈大地產曾發出通告稱，擬出售該項物業，叫價41.03億港元。當時有消息稱，多家財團曾就收購事項接觸盈大，包括華潤、SOHO中國等，但最終交易沒有達成。

到了2011年2月，又有港媒爆出李澤楷欲40億元人民幣出售盈科中心，最終不了了之。到了今年1、2月，出售傳聞更加密集，最終在4月份“塵埃落定”， 基匯資本的接盤總價高達72億港元。

作為曾經參與開發三里屯項目的私募基金，基匯資本入主同樣位于三里屯區域盈科中心，被業內普遍看好。基匯資本的總裁和聯合創辦人吳繼泰對媒體表示：“這是個難能可貴的機會，在北京無法復制的精華地段收購到如此大型、可生產穩定現金流的項目。盈科中心來自零售、辦公樓和服務型公寓多樣化的現金流，是規避風險的天然屏障。我們相信此類型的資產將繼續提供出色的回報?！?/p>

盈科中心北京經營考

作為北京東三環上的地標性建筑群，盈科中心曾是三里屯商圈最早的集百貨商場、寫字樓、公寓為一體的大型綜合體項目。然而，早在出售消息之前數年的時間，這個曾經輝煌的盈科中心，就已經經歷了購物中心空置、高端租戶遷出、租金下滑等諸多困境。

盈科中心提供北京市場上品質最高的甲級寫字樓，一度是國際巨頭企業在華總部的重要選址地。資料顯示，在2008年左右，盈科中心的寫字樓內聚集著IBM、強生、波音、諾基亞、西安楊森等巨頭企業，項目出租率一度高達90%。

同時，由于其占位優勢，周邊有外交公寓、使館區，以及三里屯酒吧街等國際化的娛樂休閑設施，盈科中心是在京外籍人士頻繁出入的高檔場所。

然而世易時移，隨著CBD核心區不斷建成發展，處于CBD邊緣位置的三里屯區域進一步被邊緣，加之區域周邊有大面積的居民區、批發城、中低端零售餐飲業，盈科中心所在區域的高檔寫字樓氣氛逐漸減淡。在2010年前后，IBM、強生等重要客戶陸續遷出盈科中心。

此外，盈科中心內的太平洋百貨商場也經歷了一場從輝煌到失落的演變。2001年入市的太平洋百貨，一度成為北京東部最具高端國際氣質的購物中心，在巔峰的2007年其盈利收入達到1284萬元。然而，隨著三里屯Village的建成，整個三里屯區域的商業氣氛被打造成青春、時尚風格，和太平洋百貨有些格格不入。這個購物中心的人氣逐漸下滑，頹勢難掩，最終在2011年撤離盈科中心。

事實上，在太平洋百貨離場后至今，合計3萬多平米的購物中心商業面積一直空置，無人補位。如今，在盈科中心門前一直有施工圍擋遮蔽，這里曾經是太平洋百貨的入口。在朝北的外墻上懸掛有“俏江南”標志性的京劇臉譜商標，然而，和其他高端餐飲店一樣，俏江南離開盈科中心已經有很長時間了。

盡管如此，受益于2013年以來北京寫字樓租金大幅攀升，盈科中心的租金收入依然非?？捎^。據盈大地產歷年年報顯示，盈科中心在2012年租金收入總額約為2.39億港元， 2013年半年報顯示，租金收入總額約為1.19億港元，與上年基本持平。此外，由于盈科中心是甲級寫字樓，在整個區域內屬于最優質的寫字樓，其寫字樓的租金在12元/平米/天左右，而周邊的中宇大廈、三里屯SOHO則低許多。

超人家族“唱多做空”？

盈科中心的出售，標志著盈大地產在內地的物業項目已經全部沽清，此次出售動作也被視作是李嘉誠家族在繼續做空內地物業。

值得注意的是，盈科中心轉手的消息證實之后，盈大地產的股價出現了明顯的波動。據香港媒體報道，有股東指責李澤楷出售盈科中心的全部權益但不派息的行為。為此，李澤楷在5月香港舉行的股東會上表示，盈科中心的出售資產，將用于償還大部分債務及可換股債券，同時保證公司之后有足夠財力發展。他同時表示，暫時不考慮減持盈大，亦不會出售或私有化盈大地產。

自去年下半年開始，李嘉誠家族旗下公司在內地大手筆拋售物業，包括上海陸家嘴東方匯經中心、南京國際金融中心大廈等多個項目，總價值已經超過200億元。同時李氏家族進一步加碼海外地產，其在英國的“抄底”也從電力、交通等公共設施領域，逐漸轉向房地產領域。

今年4月初，李嘉誠旗下和記黃埔獲批在倫敦發展涉及達10億英鎊的綜合房地產項目。這被外界解讀為李嘉誠看好歐洲的復蘇，而看空內地的地產。

因此，隨著李嘉誠次子李澤楷旗下的北京盈科中心進入出清名單，李氏家族對于內地物業“唱多做空”的揣測聲浪再次出現。其實對于“做空”傳言，李嘉誠已經多次澄清表態，他認為“做生意，有買有賣再正常不過”， 他多次否認“撤資”說法，并力撐內地樓市，認為媒體和外界對他們的動作過分解讀。

似乎也是為了回應“撤資”、“做空”，盈科中心的出讓公告中還特別提及：盈大地產認為盈科中心的交易令公司有更大的財務靈活性，對長遠增長及盈利能力有裨益，同時中國作為區內主要經濟動力，是公司的首要長期投資目標，會繼續以中國作為優先的投資區域，并對中國中長期經濟持審慎樂觀的態度。