地方“救市”

又是一個熱熱鬧鬧的話題，在諸多地方樓市量價齊降之時，地方政府開始坐不住了，于是，傳謠與辟謠，試探與縮手，悄悄松綁與不堪重負……

今年4月以來，明確落地松綁政策的城市或地區已達到了7個，包括無錫、南寧、杭州、銅陵、鄭州等二三線城市，救市措施主要有放松限購、鼓勵入戶、降低購地保證金等各種方式。

此外，廣東佛山、廣州南沙、天津濱海及福建等地也紛紛出現了救市傳聞。

各顯神通

廣西南寧開了“救市第一槍”，隨后無錫等地也紛紛加入。從各地的救市手段來看，南寧、無錫通過松綁限購、下調購房入戶標準救市；杭州蕭山區則推出減少開發商資金壓力措施。

至于安徽銅陵，并非限購城市，卻由于救市力度較大引發公眾關注?！般~陵未限購，所以用財稅、公積金等辦法刺激房地產需求。”北京中原地產首席分析師張大偉分析稱。

“從目前已出臺的地方新政來看，力度不算大，大部分政策是在購房資格上做文章，信貸、稅收政策調整較小?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭指出，對比2008年的地方救市中下調公積金貸款首付及放寬貸款年限等手段，此次還只是小打小鬧。

全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌表示，在2013年政府對房地產沒有出臺政策的情況下，此番市場轉冷更多是由于此前房價過快上漲、高庫存等市場風險因素積累，前期需求集中釋放后觀望情緒十分濃厚。而2008年的秋天，市場更多是受外圍金融危機影響，才使得房地產市場成交一路下滑。

庫存壓頂的壓力給地方開發商和政府都形成巨大壓力。上海易居房地產研究院數據顯示，截至4月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.6%，同比增長19.5%，創下2010年以來的歷史新高。4月份購房者觀望情緒濃重，房企跑量的希望落空。

實際上，對于地方政府來說，出手調控也是無奈之舉。由于許多地方政府長期依賴土地財政，如果樓市繼續下行，土地市場持續遇冷，土地抵押所形成的大多數債務，都將依賴地方政府的融資平臺來還債，壞賬將直接體現在銀行的貸款資產風險上。

多地或陸續跟風

近日，佛山、廣州南沙、天津及福建等地也傳出各種樓市松綁措施，但隨后紛紛被否認，截至記者發稿，上述城市尚未有正規文件出臺。

目前松綁樓市的尚無標桿城市。在4月28日，天津濱海新區釋放濱海新區將實施差別化限購政策和共有產權購房模式，透露出放開限購信號之后，5月13日，網上有消息傳出天津將放開第三套限購。如此消息屬實，天津將成為首個傳出限購放松的直轄市。

5月16日，記者致電天津市城鄉建設和交通委員會便民熱線詢問相關消息，工作人員稱不在其職責范圍。隨后，記者多次致電天津國土資源和房屋管理局，均無人接聽。但楊紅旭等業內人士認為，作為直轄市的天津放開限購的可能性不大。

在佛山高明區試點松綁限購的傳聞開始熱傳后，佛山官方聲稱并未研究過在高明試點開放限購的方法和措施，也未收到市政府的有關通知。

但此前當地媒體報道，高明區多個開發商確認，5月10日收到高明區房協通知，因客觀原因決定暫緩執行“限購放松政策”。

此外，廣州南沙將放開港澳人士購房限制的消息也在業界熱傳，但也被當地國土部門否認。地方政府對“救市”的提法也十分慎重。如鄭州原定于5月12日就新的管理辦法舉辦新聞發布會，也在離約定時間半小時之際臨時取消。

張大偉認為，在房地產市場持續降溫的情況下，全國預計將有超過30個城市有放松調控的預期和可能性。其舉例稱，如庫存消化周期超過一年的城市、第一季度成交面積大幅下滑的城市、購地銷售比過高的城市、今年第一季度土地出讓金過低的城市等等，都有可能出現救市舉措。

而從目前地方政府所能采取的松綁調控方法來看，主要圍繞6個方面，如非戶籍資格審查放松、限購范圍放松、調整普通住宅界定標準、限價政策放松、提供購房落戶及優惠等刺激性手段、公積金政策松動等。

實際上，這場地方松綁目前尚未得到中央層面的認可或者否認。顧云昌認為，兩會政府報告和住建部多次提及“分類調控”，對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。

目前看來，中央所提的分類調控正逐漸占據主導地位，地方政府根據市場情況進行局部調整，開始試探政策底線。

一個巴掌拍不響

無論是房價拐點或是大規模救市，還遠未到來。目前對樓市進行松綁的城市只有少數幾個，從數量上來說范圍仍然較少，所采取的松綁政策也并不明顯，且多處于試探階段，距離整體的樓市松綁為時尚早。

獨立經濟學家馬光遠近期就表示，目前情況下主要是放松限購，效果是非常微小的，如果貸款不放松，再沒有別的刺激計劃，僅僅依靠房地產自己來救房地產，是不現實的。

實際上，地方政府在調控的政策層面權限并不大，能夠使用的手段只有放寬公積金貸款、縮小限購范圍、下調入戶標準等，而影響市場最關鍵的信貸和稅收手段都掌握在中央部門手中，只要中央部門不松綁，地方政府的政策調整影響有限。

從去年四季度始，銀行首套房的利率優惠便逐漸消失，房貸市場資金趨緊，全國各地銀行首套房的利率都有不同程度的提高。但近期，央行和銀監會舉辦座談會，被認為是央行力挺樓市。

顧云昌認為，央行此舉更多是側重保障民生，保障首套房貸。在利率市場化背景下，銀行資金成本上升，按揭業務不怎么賺錢，很多商業銀行雖名義上支持按揭，實際上已大幅收縮甚至暫停，因此監管層召開了這次會議以表姿態，穩定樓市。

楊紅旭也表示，目前的市場降溫只是部分地區，房價還沒有出現拐點，還談不上大規模救市。

各城市“救市”政策推出時間表

2014.04.25南寧

【北部灣經濟區5區不限購】從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

2014.05.05銅陵

【首套房補貼契稅1%】

2014年5月1日至2014年12月31日，在安徽銅陵市（含銅陵縣和開發區）購買家庭唯一普通商品住房的，由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼。

2014.05.05寧波

2014.04.28杭州

【拆遷戶一年內購房補貼2%】杭州蕭山從原先的分房安置為主調整為鼓勵貨幣安置，不僅如此，拆遷后一年內購房者還可以獲得補貼，補貼標準為購房價的2%。

2014.04無錫

【購房60平米以上即可落戶】2014年5月1日起，無錫市執行統一的戶籍準入登記規定，在本市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上，且在本市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

【房產審核由兩地核查改為一地核查】寧波市購房者房產審核由戶籍所在地和擬購房所在地兩地核查變為一地核查。意味著即使購房者在寧波市某區擁有多套房，但只要在其他區沒有房或者只有一套房，那么他還可以繼續購房。

2014.05.07鄭州

【鄭州為置業提供機構擔?！俊多嵵菔袀€人住房置業貸款政策性擔保管理辦法（征求意見稿）》，依法設立的住房置業政策性擔保機構可以作為保證人，為申請個人房貸的借款人提供保證，借款人未能履行房貸償還義務時，由擔保機構償還房貸。

2014.05.04成都

【購房90平米以上且買社保即可入戶】自6月1日起，成都市調整購房入戶政策，規定購房滿90平以上住房且繳納社保滿一年以上才能落戶。在此之前，規定為購房滿70平米且繳保滿一年。

傳聞中限購松綁的地區列表

傳佛山高明區放松限購

網傳佛山將于5月10日起在高明部分區域試點放松限購政策。過了兩日，一份來自佛山住建局的關于高明區限購放松新政的最新回應被爆出。佛山住建局承認知曉高明區限購政策進行“探索”。但佛山住建局表示將對探索進行認真評估。這也是佛山住建局的首次回應。

傳廣州南沙放松港澳居民購買住宅限制

5月11日晚，方圓地產首席市場分析師鄧浩志在微博爆料，傳廣州南沙已原則性通過放開對香港、澳門居民購買南沙住宅的限制，即未來港澳人士可在南沙置業。不過，南沙區國土局相關人士也表示，南沙區暫未有對限購松綁的探討。

傳天津放開限購

4月28日，濱海新區房交會新聞發布會通知，為促進濱海新區樓市發展，濱海將實施差別化限購，只要濱海范圍內無房即可在新區購房；并將推出共有產權模式購房政策，交一成首付就能先住房。5月13日晚，市場傳出消息稱，天津放開第三套限購。