二手房理性降溫

臨近年底，北京二手房市場上突然風傳起“成交腰斬”、“價格跳水”的消息。幾乎全年都處于火熱的行情，卻不得不面對一個冷清的收尾，相較于新房市場依然堅挺的價格和持續的高活躍度，人們不禁疑惑，二手房市場怎么了？

然而，記者采訪調查發現，所謂“價格跳水”，多指業主掛牌價格的下調，并非成交價格；“成交腰斬”，也只是出現在個別區域門店中，從全市整體來看，2013年12月的成交下滑在10%左右。此外，業內觀點也幾乎一致認為，所謂“降溫”，應理解為二手房市場的合理周期性調整。

趨冷事實

記者見到中介經紀人李剛的時候，是在去年12月下旬，他是大興區棗園附近某房屋中介的“資深經紀人”，已經在區域工作了四五個年頭。當時他正在電腦前坐著，懶懶地教著兩個“徒弟”怎么搜索、查找區域內新出的房源。

“最近新出的房子少了，買家也不多，也不積極，之前手頭幾個有意向的客戶，看了幾套之后就不再接我電話了。”李剛告訴記者，估計12月他恐怕只能做成一單買賣，從去年10月開始，他的業績量就明顯在下滑，這在店內十幾個業務員中是普遍現象。

這些二手房屋交易的一線經紀人，直接感受到了市場的降溫。同樣的情況也發生在城區。記者從朝陽區團結湖、勁松、潘家園等二手房成交量大區的中介門店了解到，不少門店的來電、來訪量都明顯下滑。

“第四季度的業績量是全年最低的，甚至不足前期的60%-70%。”團結湖北三條附近某中介經理給記者做了一個粗略的估計。相較于前幾個季度的一路飄紅業績曲線，第四季度的表現不盡如人意，這鍋曾經“煮沸的水”，如今正慢慢冷卻下來。

作為二手房市場分析的重要指標，“帶看量”直接顯示著市場的活躍程度。鏈家地產市場研究部提供的數據也顯示，從去年11月份以來，部分區域的帶看量持續快速下滑，去年12月份已經下滑超過50%。

不少中介人員證實，他們所感受到的此輪“降溫”始于去年9-10月之間。“當時還很少出現掛牌價格下降的情況，但是帶看量越來越少、客戶購買意愿都不高。快到年底貸款又很難，賣家總想要全款成交的客戶，因此買賣雙方談不攏是常事。”

從市場成交的規律來看，如果觀望情緒出現三個月以上，市場可能會出現新一輪的博弈和調整。果然，到了去年12月，終于出現了令人擔憂的行情，“房價跳水”、“成交腰斬”的傳聞不斷出現。

房價“跳水”？

對于流傳的“房價跳水”的說法，記者采訪的中介人員都表示并不認同。李剛不以為然地稱：“都是媒體炒作吧，棗園這邊成交價格沒有太大的變化。不過不少業主已經下調了掛牌價格。”他告訴記者，黃村北部幾個小區的大戶型房源下調掛牌價格居多，南部小區比如興政家園等，100平米以上戶型、總價在400萬-500萬元之間的房源，大部分都下調了5萬-10萬元報價。

而據媒體報道，在海淀、朝陽等區域，也都出現了報價下調20萬-70萬的案例。據鏈家地產數據顯示，其所監測的樣本樓盤中，下調掛牌價格房源的10月占比接近六成，而到了去年12月，超過七成的房源選擇降價出讓。

“這其實是很正常的，對于500萬左右的房源，報價波動10萬、20萬左右都很正常，現在說的報價“跳水”，大部分是之前報價太高，掛了幾個月仍然賣不出去，業主自然就會調低一些。從實際成交來看，下調之后的房價，還是比去年同期要高。”經歷過多年市場變動的李剛，認為近期掛牌價格波動，被過分解讀。

統計數據也顯示，“房價跳水”屬于不實的傳言。據中原數據，去年12月北京二手房成交量和掛牌價雙雙下滑，環比降幅都在一成左右。但是去年12月的二手商品住宅的實際成交均價，環比僅下調0.17%。

中原地產市場總監張大偉認為，去年底二手房市場進入了淡季，房價上漲停滯，同時成交呈現疲態，促使前期報價過高的房源逐漸下調報價，這是市場合理的自我調節。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，“掛牌價”這一統計指標僅能提供一種參考，其對市場判斷的精確度有限。但是，如果掛牌價持續下行，也不能不將其理解為市場預期的風向改變。

未來走勢

得益于今年整體的好行情，即使面對年底的冷清，不少經紀人依然心情不錯。團結湖區域某二手經紀人告訴記者，他去年全年的業績幾乎是入行多年以來的最高，“3月、5月、6月的單月業績量都超過2000萬，一年的提成，掙出一套房的首付沒有問題。”

北京市住建委的網簽數據顯示，2013年二手房全年總成交量為16.3萬套，環比去年的14.3萬套上漲13.4%，達到了最近三年的最高點。此外，多家機構的數據也顯示，去年北京市二手住宅的成交均價漲幅超過兩成。

所謂“瑕不掩瑜”，全年“量價齊升”的風頭，幾乎完全蓋過了年底的“頹勢”。然而，業內不乏擔憂，這一輪始于第四季度的市場降溫，原因何在，又會持續多長的時間。

中原機構分析師認為，年底的“量價齊跌”，要歸因于供需結構明顯緩解。因為年底銀行放貸難度加大，貸款的優惠折扣減少，導致購房者入市難度增加，特別是剛需購房者，不得不面對全款購房的壓力。

另外，“恐高心理”也是出現市場調整的原因。房價持續上漲兩年，部分區域價格已經翻倍，購房者購買力出現乏力。此外，北京市自住型商品房預期大量入市，這種結構性的變化，給購房者帶來希望，更加劇觀望氛圍。

盡管如此，業內對于今年的市場走勢，依然保有十足的信心。張大偉認為，去年市場呈現“前快后慢”的走勢，在一二季度的漲幅較大，而三四季度漲幅逐漸收窄。今年1月是春節假期、又是返鄉高峰，成交可能繼續下滑。但是這應理解為市場的周期性因素，市場的基本面并沒改變。

胡景暉也認為，當前行情的走低，并不意味著房價將進入下降通道。一線城市的二手房房價上漲動力沒有發生改變，像北京這樣供需關系依然緊張的一線城市，今年至少能保持10%的漲幅。