三問自住商品房

自從去年10月底“橫空出世”以來，自住型商品房無疑是北京樓市中備受矚目的新鮮事物。數月時間內，自住型商品房已經形成了32宗、329萬平方米的土地供應，撐起土地成交的“半邊天”。第一個項目恒大御景灣僅提供2000余套房源，卻引發萬人空巷的登記申購熱情。官方近期又宣布，今年北京市商品房建設用地，將有60%用于自住型商品房建設；相較于之前的“7折”限價，官方消息稱今年推出的項目甚至有可能“打5折”。

對于這個雜糅著商品房屬性和保障房屬性的“新發明”，叫好擁躉之眾有目共睹，而質疑憂慮的聲音也不絕于耳。誕生不足半年，關于自住型商品房政策走向、市場影響的種種迷霧依然存在。

政策持續多久？

自住房政策剛剛推出不久，輿論就質疑其不過是“應景推出”，甚至調侃細數“北京到底發明了多少種房子”，諷刺自住型商品房不過是“拍腦袋”的產物。那么，雖然現在“風頭正勁”，但是自住房政策的可持續性如何？

數據顯示今年截至1月20日，北京已經供應自住房用地10宗，建筑規模超過100萬平方米。自去年下半年推出以來，全市已成交自住房地塊共計32宗，建筑規模累計達到329萬平方米。很明顯，自住房用地規模在繼續擴大、推地速度也在持續加強。

然而，自住型商品房的保障房屬性，來源于地方政府犧牲部分土地收益，對于依靠土地財政的地方政府而言，對這種“讓利”的耐受能力、耐受時間，影響著自住房的生命力。

據北京市國土局數據，2013年成交的住宅用地中，共配建各類保障房建設規模約346萬平方米，由此減少的政府土地收益約300億元。其中，通過競建方式增加的各類保障房建筑規模約92萬平方米，由此減少的政府土地收益約130億元。

最近官方提出的“保障房共有產權模式”，或許能開出答案。北京市住建委委員鄒勁松公開表示，北京今年將研究保障房共有產權模式，具體是指按個人與政府的出資比例共同擁有房屋產權。滿足條件后出售房產，或者只能由政府回購，或者與政府共享收益。比如北京經適房和限價房，就是一種固定比例的“售后共有產權模式”，而自住型商品房的模式仍在細化之中。

另一個關于政策可持續性的疑問，來自于需求端的“低門檻”。按照政策設計，申請自住房的門檻相對較低，和目前北京有無“房票”的人群范圍基本一致。業內認為，和限購政策一樣，恐怕只能“壓得住一時”。

亞豪機構副總經理任啟鑫表示，目前自住房的供需比例已經非常大，隨著時間推移，將有越來越多的人滿足申購條件，新增需求處于快速累積狀態。“關鍵是新增供應的速度，能否跟上需求增長的速度，要不然缺口越來越大。”

攤薄房價數字？

在自住房推出之際，北京房價已經連續多個季度持續上行，全年漲幅20%無疑，自住房被視為“解壓”和“救火”。按照政策設計，2014年計劃推出5萬套，房價在1萬至2.2萬元/平米之間。

數據顯示，近幾年的北京商品住宅的年均成交量在10萬-12萬套左右，也就意味著自住房將占據總量的三四成。大量低價房的入市，是否能起到拉低房價水平、攤薄房價數字的作用？

穩定房價，本就是政府推出自住房的初衷。北京市住建委主任楊斌年初公開表示，保持房價基本穩定已經列入到今年的工作計劃中。保障房家庭和不具備保障房資格、但又買不起純商品房的“夾心層”，對于房價的上漲最敏感，受到的影響也最明顯，自住型商品房是專為這類人群設計的。

中國房地產學會副會長陳國強認為，自住房的大量入市很有可能對房價起“下拉”作用，如果計入房價統計體系，將人為攤平統計數字。此外，由于今年擬出讓的自住房地塊，有不少位于五環內區域，在朝陽、豐臺等地多有項目，因此對城區房價水平影響也不容小覷。

然而，質疑的聲音認為，拉低房價的目標，對于自住房來說有些期望過高，幾乎是“不可能完成的任務”。華遠地產董事長任志強認為，基于自住房等信號，北京房價下跌信號強烈，但可能是誤導，純商品房價格上漲是摁不住的。

不少業內人士贊同這一觀點，大量推行自住型商品房用地，將擠占普通商品房用地規模，推升拿地成本，普通商品房的價格不降反升。

易居研究院副院長丁祖昱認為，從地價角度來看，普通商品房部分的樓板價提升，已經整體上抵消了自住型商品所帶來的房價下降效果。而從房價預期來看，土地成本將推高普通商品房房價，或將對周邊其他項目的定價起助推的作用，如果整個區域房價上漲20%-30%，就可以將自住房的“7折”完全抵消。而從樓面價的成交情況來看，20%-30%只能算是保守的上漲估計。

剛需市場不再缺房？

巨大的供需矛盾，特別是中低端剛需市場上供應的缺口，造成北京去年“一房難求”。那么，定位于“夾心層”的自住房的大量入市，能否期待緩解這一情況？

北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，如果今年自住型商品房供應達到7萬套，將對現有市場產生沖擊，“恐慌性搶房”很可能消失。甚至可能會導致房山、大興等剛需集中區域的市場重新洗牌。對此，任志強也認為，現在北京至少有28萬家庭在等待、觀望自住房，市場的未來走向是難以預期的。

然而，按照目前的開發速度和供需矛盾，“不再缺房”的市場現狀恐怕不能立刻得到紓解。相反，從恒大御景灣項目高達70：1的搖號中簽概率來看，買上自住房就好像“中彩票”一樣難。因此，擔心“自住房買不上，商品房買不起”的焦慮情緒已經在醞釀發酵。

不少業內觀點認為，“夾心層”的這種擔憂不無道理，因為自住房、限價房等保障性商品房的供應量，與市場需求之間仍然很大差距，“溝壑”不是短期可以迅速填平的。

另一方面，自住房甚至可能對剛需市場產生不良反應的“副作用”，普通商品房市場的供應熱情，可能因為自住房的沖擊而更趨萎縮。特別是位于五、六環，定價在1.5萬-3萬元/平米之間的普通商品住宅項目，與自住型商品房購買群體具有相當高的重合度，將受到直接的沖擊。

東亞新華地產營銷監賈玉鵬認為，首先從土地供應方面來看，自住型商品房土地供應擠占了純商品住宅的土地供應，如果土地供應不足，純商品住宅的市場份額肯定會下降；另一方面，由于除去自住房配建部分的樓面價更高了，開發商可能傾向于做中高端產品，也為了避開自住型商品房的直接沖擊，那么中低端純商品住宅市場供應可能進一步收縮。